매력지수 B등급 · 가격 매력은 있으나 선순위 임차권등기와 보증기관 승계 구조 확인이 필요한 물건
2회 유찰로 가격은 최근 실거래 대비 낮지만 말소기준 이전 임차권등기로 인수 가능성을 검토해야 하며 HUG 승계 구조가 존재함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 가격은 실거래 평균 대비 낮아졌습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차권등기입니다. 임차인 남선아의 임차권은 말소기준권리 이전에 설정되어 있고, 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력 및 우선변제권을 승계한 구조입니다.
감정가
238,000,000원
아파트
최저가
152,320,000원
감정가 64% · 2회 유찰
최근 실거래 평균
220,833,333원
최근 12건
임차 리스크
검토 필요
선순위 임차권등기
청주지방법원 충주지원 2025타경30888. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 108동 402호입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리분석의 핵심은 2018년 설정된 근저당보다 앞선 임차권등기입니다. 일반적인 후순위 권리 소멸형 물건과 달리, 매수인은 임차권 관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 충주지원 2025타경30888 (강제경매)
소재지
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 108동 4층402호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 전용 84.9565㎡ · 방3 구조
소유자
주식회사신우산업개발
감정가 / 최저가
238,000,000원 / 152,320,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 183,865,863원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2018년 우리은행 근저당권입니다. 다만 을구 2번 주택임차권은 2023년 11월 8일 설정되었으나, 임대차 개시일과 전입일은 2021년으로 말소기준권리보다 이전입니다. 따라서 임차인의 대항력 여부가 핵심 쟁점입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
남선아
미상
有
확인 필요
HUG 승계
⚠️ 임차권 핵심 임차보증금은 등기부상 최초 140,000,000원, 증액계약 158,380,000원으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 임차인 남선아의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력 및 우선변제권을 승계한 것으로 명시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 권리 확인 필수
신우희가로아파트 동일 면적 최근 거래 12건 평균은 220,833,333원입니다. 현재 최저매각가 152,320,000원은 최근 거래 평균 대비 69% 수준입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
6
212,000,000원
2026.08
5
195,000,000원
2026.05
6
218,000,000원
2026.05
13
228,000,000원
2026.03
14
240,000,000원
평균
12건
220,833,333원
배당 분배 (최저가 152,320,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 선순위 임차권 관계 확인이 필요합니다.
④ 예상 배당표
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,932,480원
주택도시보증공사
183,865,863원
149,387,520원
소유자 교부
-
0원
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 남선아 임차권등기는 말소기준 이전 대항력 구조이므로 보증금 관계 확인이 우선입니다.
가격 판단. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮아 가격 매력은 있으나 권리 검토 없이 접근하면 안 됩니다.
HUG 승계 구조. 보증기관이 임차보증금반환채권을 양수한 구조로, 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 필수”
충주 신우희가로 402호는 2회 유찰로 가격은 크게 낮아졌고 최근 거래 대비 매입 여력도 있습니다. 그러나 단순한 저가 낙찰형 물건이 아니라 선순위 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 가격만 보고 접근하기보다 임차권 승계 구조와 보증금 관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
사건 개요
같은 단지 68건 동시 경매
단지 평균
1.5회 유찰
소재지
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 108동 4층402호
법원·사건
청주지방법원
충주지원·2025타경30888
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·제3호법정
물건
신우희가로아파트 108동 4층402호
철근콘크리트구조 84.9565㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 108동 4층402호
2025년11월18일
목적물 소유자나 점유자를 만나거나 연락을 취할 수 없어 점유관계는 확인할 수 없는 상태임.
전입세대확인서상 전입자 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
