수원지방법원 2024타경13851. 화성시 영천동 동탄역 센테라아이티타워2의 10층 1006호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 구분건물이며, 감정가와 최저매각가가 모두 190,000,000원인 신건입니다.

등기상 소유자는 김화자이고, 2020년 11월 27일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 12월 23일 국민은행이 임의경매를 신청한 구조로, 등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

다만 등기부만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 안 됩니다. 조사된 임차인 2명 가운데 주식회사트리플에셋(이신우)은 말소기준권리보다 앞선 2020년 7월 9일 전입신고가 기재되어 있어 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 배당 추정에서는 이 임차인의 보증금 3,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 주의

권리관계의 기준은 2020년 11월 27일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 171,600,000원이고 채무자는 소유자 김화자입니다. 같은 날 김화자 명의의 소유권이전등기가 접수되었으며, 이전 신탁등기는 이미 말소되었습니다.

2024년 12월 23일 접수된 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기입니다. 따라서 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인으로 조사된 사람과 법인은 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 없으므로 각각 별도의 임차인으로 구분합니다. 보증금은 각각 3,000,000원이지만, 두 보증금 모두를 매수인 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

대항력은 기재된 전입일과 말소기준일을 비교한 조사상 판정입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 실제 대항력·우선변제권의 성립과 인수 범위는 점유 및 임대차 관련 원본 확인이 필요합니다.

③ 실질취득금액 — 최저가만 계산하면 안 된다

배당 추정에 따르면 대항력 임차인 주식회사트리플에셋(이신우)의 보증금 3,000,000원은 배당받지 못하고 매수인이 인수합니다. 따라서 신건 최저매각가만을 취득비용으로 판단하는 것은 부정확합니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

채권최고액 기준 예상배당입니다. 신건 매각가에서는 집행비용 3,460,000원, 국민은행 171,600,000원 배당 후 소유자 잔여금 14,940,000원이 산출됩니다. 인수 보증금 3,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라 매수인의 별도 부담입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 별도

현재 추정에서는 대항력 임차인 보증금 3,000,000원이 모든 회차에서 동일하게 인수됩니다. 이 보증금은 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가 하락에 따라 실질취득금액도 감소합니다. 다만 유찰로 최저매각가가 낮아진다는 사실만으로 시장가격 대비 할인 여부가 입증되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 영천동 동탄테크노벨리교차로 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 입지 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 남측 약 12m 도로와 서측 약 40~50m 도로에 접합니다.
• 건물. 라멘조 평지붕 13층 건물의 10층 구분건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구), 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지의 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 사용·점유 상황을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터로 이용 중인 물건이므로 일반 아파트의 거래가격이나 매수 수요를 그대로 적용하기 어렵습니다. 해당 건물 내 유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 확인한 후 처분 가능성을 평가하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 주소 일치 여부. 경매 대상 건물명과 임차인 조사상 건물명·동 표시가 다릅니다. 집합건축물대장, 건물 명칭 변경 이력, 임대차계약서 및 호실 표시를 대조하세요.
• 선순위 임차인 보증금. 주식회사트리플에셋(이신우)의 대항력과 보증금 3,000,000원 인수 여부를 확인하세요. 배당 추정에서는 전액 인수로 계산되었습니다.
• 확정일자·배당요구. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 명확하지 않습니다. 매각물건명세서 및 관련 원본에서 우선변제와 배당 가능성을 확인하세요.
• 실제 점유자. 임차인별 점유 부분, 사업장 소재지와 실제 사용자를 확인하고 인도 및 명도에 소요될 비용과 시간을 검토하세요.
• 시세 검증. 신건의 실질취득금액은 193,000,000원입니다. 같은 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래 및 임대수익과 비교해 입찰가 상한을 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 실질취득 155,000,000원, 2회 유찰 시 124,600,000원으로 추정되지만, 해당 가격이 시세보다 저렴한지 별도로 검증해야 합니다.
• 관리비·제세공과금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관련 금액과 세금, 부가적인 취득비용을 확인하세요.
• 사용 및 임대 제한. 지식산업센터 이용에 따른 입주 가능 업종, 실제 용도, 임대 관련 제한 및 관리규약을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 건축물대장을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당은 소멸해도, 임차인 인수는 남을 수 있다”

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2020년 11월 27일 국민은행 근저당권을 기준으로 관련 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 권리 분석은 비교적 단순합니다.

그러나 임차인 문제는 별개입니다. 조사된 실제 임차인 2명 가운데 주식회사트리플에셋(이신우)은 선순위 대항력 임차인으로 분류되며, 배당 추정상 보증금 3,000,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 신건 최저매각가 190,000,000원이 아니라 193,000,000원을 실질취득금액으로 보는 것이 적절합니다.

무엇보다 임차인 조사상 건물명과 경매 목적물 표시가 일치하지 않는 점을 해결해야 합니다. 실제 점유 및 임대차 목적물의 동일성이 확인되지 않으면 현재의 인수액 추정도 확정할 수 없습니다.

여기에 비교 가능한 실거래 시세까지 확인되지 않았으므로 신건의 가격 경쟁력을 긍정적으로 판단할 수 없습니다. 등기상 권리 구조는 단순하지만 임차인 인수와 목적물 동일성 확인이 필요하고, 가격 판단도 보류해야 하는 사건입니다. 우선 임차인 관계를 확인하고, 그다음 실질취득금액과 시장가격을 비교하는 순서가 타당합니다.