대전지방법원 2025타경769. 천안시 동남구 신방동 ‘신방동대주피오레’ 102동 5층 503호 아파트입니다. 감정평가상 방4, 거실, 주방·식당, 욕실·화장실2, 드레스룸, 현관·전실, 발코니를 갖춘 아파트 1세대로 이용 중이고, 조사 당시 공유자들과 그 가족들이 점유하는 것으로 확인됐습니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리의 기준점은 2022.11.01 접수된 하나은행 근저당권 20,790,000원입니다. 이후 설정된 오케이파이낸셜대부 근저당, 김근태 근저당, 최상진·현대카드·하나카드 가압류와 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 입찰가를 판단할 때 별도 인수금을 더할 필요가 없고, 실질취득가는 현재 최저매각가 167,580,000원과 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경769 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 935 신방동대주피오레 102동 5층503호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 119.637㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대 · 방4·거실·주방/식당·욕실/화장실2·드레스룸·현관/전실·발코니 |
| 현재 소유자 | 최혜정 지분 2분의 1 · 한정희 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 167,580,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 164,646,220원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 점유자는 공유자들과 그 가족으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2022.11.01 하나은행 근저당권이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한정희 지분에 별도의 임의경매개시결정과 압류가 있으나 역시 말소기준 이후 권리로 분류돼 매수인에게 승계되는 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 판단 기준은 전체 평균보다 최근 12개월
신방동대주피오레 동일 면적대(119.64㎡) 실거래 12건은 230,000,000원부터 400,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 302,500,000원이지만, 2025.03의 350,000,000원과 2025.05의 400,000,000원처럼 이전 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 9건 평균 285,888,888원, 최신 거래 2026.06 350,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 가격 추세 -18.9%를 우선해 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 119.64㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 119.64㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 119.64㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 119.64㎡ | 13 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 119.64㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 119.64㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 119.64㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 119.64㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 119.64㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2025.05 | 119.64㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 119.64㎡ | 6 | 307,000,000원 |
| 2025.03 | 119.64㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.64㎡ | 9건 | 285,888,888원 |
현재 실질취득가 167,580,000원은 최근 12개월 평균 285,888,888원의 58.6%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 크게 낮습니다. 따라서 전체 평균 302,500,000원 대비 할인율만 끌어다 쓸 필요 없이, 최근 시세를 기준으로 봐도 현재 회차에는 가격 여유가 존재합니다. 다만 최근 가격 추세가 -18.9%이므로, 감정가 342,000,000원 자체를 현재 시세의 기준점으로 삼아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,146,120원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 20,790,000원 | 20,790,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 김근태 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 최상진 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 현대카드주식회사 | 10,214,129원 | 10,214,129원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,587,921원 | 10,587,921원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,841,830원 |
현재 회차 가정에서는 배당표에 반영된 채권 총액 150,592,050원이 전액 배당되고 소유자 잔여 13,841,830원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 추가 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 167,580,000원 | 150,592,050원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 117,306,000원 | 114,863,716원 | 35,728,334원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 82,114,200원 | 80,236,144원 | 70,355,906원 | 0원 |
추가 유찰되면 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 즉 이 물건은 유찰될수록 실질취득가가 낙찰가와 함께 내려가는 일반적인 인수 0원 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 천안신방중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 간선도로, 쌍용역(1호선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 단지. 신방동대주피오레 297세대, 준공일 2006.03.29이며 감정평가의 건축물대장상 사용승인일은 2006.03.30입니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선, 북동측·동측·남측 왕복 2차선 도로와 접하며 도로 포장 상태가 양호하고 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가 1,446,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 거래가는 230,000,000원부터 400,000,000원까지 편차가 크고 최근 가격 추세는 -18.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 12개월. 전체 12건 평균 302,500,000원보다 최근 12개월 평균 285,888,888원을 우선해 상한을 검토해야 합니다.
- 현재 최저가의 의미. 인수액이 0원이므로 167,580,000원이 곧 실질취득가입니다. 최근 12개월 평균 대비 58.6% 수준입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.9%이므로 과거 고가 거래나 감정가 342,000,000원을 현재 시세로 그대로 보지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 공유자들과 그 가족이 점유하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 조사가 거부돼 구체적인 내부구조는 집합건축물대장 건축물현황도 등에 따라 기재됐습니다. 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 배당 원본 확인. 사건 청구액 164,646,220원과 신청채권자 예상배당 20,790,000원의 차이가 있으므로 채권계산서·등기부·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 내려왔지만 시장 추세는 무겁다”
이 물건의 가장 큰 장점은 구조가 분명하다는 점입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 현재 최저가 167,580,000원이 그대로 실질취득가가 됩니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 285,888,888원의 58.6%로, 최근 시세 기준에서도 가격 여유가 큽니다.
반대로 감정가 342,000,000원을 기준으로 “절반 가격”이라는 사실만 강조해서도 안 됩니다. 최근 가격 추세가 -18.9%이고 이미 2회 유찰됐으며, 실거래 범위도 230,000,000원에서 400,000,000원으로 넓습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 현재 가격에는 메리트가 있지만, 하락 추세·점유 상태·채권계산 관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
