수원지방법원 2024타경42725. 경기도 양평군 양서면 용담리의 레이크빌(라동) 4층 402호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 다세대 주택으로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 거래자료상 대상 전용면적은 45.9㎡이며, 건물은 철근콘크리트조 4층 구조입니다. 총 12세대의 소규모 공동주택으로, 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
표면적인 가격 할인은 분명합니다. 감정가 237,000,000원의 70%인 165,900,000원에서 진행되고, 확인되는 실거래는 2022년 5월 252,000,000원, 2024년 1월 260,000,000원입니다. 다만 가장 최신 거래도 2024년 1월이므로 이 차액을 2026년 현재의 확정적인 시세차익으로 해석할 수 없습니다. 더욱 중요한 쟁점은 매각 이후 실제로 해결해야 할 권리와 점유 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 용늪언덕길 35-5, 4층 402호 등기상: 양서면 용담리 161-13 제4층 제402호 |
| 건물명 | 레이크빌(라동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 감정평가상 다세대 주택 · 4층 중 4층 |
| 거래자료상 전용면적 | 45.9㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 평지붕 · 외장 석재 마감 · 개별난방 |
| 단지규모 / 준공 | 12세대 · 2022.05.18 |
| 소유자 | 온수근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이클래스대부 주식회사 / 231,990,061원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.10 광안신용협동조합 근저당권 (채권최고액 1,755,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2021.09.17 에이클래스대부주식회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 유치권 신고 | 주식회사 영투 · 공사대금채권 65,677,700원 · 성립 여부 불분명 |
| 토지 별도등기 | 대지권 목적 토지의 을구 27번 근저당권 (2016.12.02 설정) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 예외 위험이 있다
핵심 말소기준권리는 2019.06.10 접수된 을구 1번 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,755,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액을 해당 402호만의 실제 채무잔액이라고 단정할 수는 없습니다. 2021.09.17 근저당권이 에이클래스대부주식회사로 이전되었고, 이 회사가 현재 경매개시등기상 채권자로 기재되어 있습니다.
말소기준 이후 등기된 양평군 압류 3건과 현 경매개시결정 등기는 일반적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 압류등기의 소멸과 조세채무의 배당상 우선순위는 별개의 문제입니다. 당해세 등에 해당하는 금액이 있다면 실제 배당금이 달라질 수 있습니다.
② 점유자·임차인 분석 — 전입은 늦지만 임대관계 확인이 필요하다
현황조사와 매각물건명세서상 인용수가 확인됩니다. 전입일은 2023.08.09로, 말소기준권리인 2019.06.10보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·임대관계 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 점유자의 법률상 지위와 인도 문제는 별도로 점검해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 인용수 | 2023.08.09 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 승계 아님 |
전입 점유자 1명이 확인되지만 실제 임차인인지, 임대차보증금이 얼마인지 확정되지 않았습니다. 보증기관 대위변제·승계 신고는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 인용수 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2023.08.09 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임대차보증금 | 미상 |
| 월차임 | 미상 |
| 배당요구 여부 | 미상 |
| 대항력 판단 | 2019.06.10 말소기준권리 이후 전입으로, 확인된 전입일 기준 선순위 대항력 없음 |
| 우선변제 판단 | 확정일자 및 배당요구 확인 필요 |
| 승계 여부 | 보증기관 승계 신고 아님 |
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 시점이 오래됐다
레이크빌(라동)의 전용 45.9㎡ 거래는 총 3건 확인됩니다. 평균 거래금액은 254,666,666원이며, 가장 최신 거래는 2024년 1월 260,000,000원입니다. 현재 최저가 165,900,000원은 최신 거래금액의 63.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 45.9㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 45.9㎡ | 1 | 252,000,000원 |
| 2022.05 | 45.9㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.9㎡ | 3건 | 254,666,666원 |
| 전체 거래 평균 | 254,666,666원 (3건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 표시값 | 260,000,000원 (1건 집계) |
| 최신 실거래 | 2024.01 · 260,000,000원 |
| 거래가격 추세 | 이전 대비 +3.2% (과거 거래 표본 기준) |
| 최저가 / 전체 평균 | 65.1% |
| 최저가 / 최근 평균 표시값 | 63.8% |
| 최저가 / 감정가 | 70% |
비교 거래 3건은 모두 1층 또는 2층이고, 경매물건은 4층입니다. 층수와 실제 내부 상태에 따른 가격 차이도 별도로 살펴봐야 합니다. 특히 총 12세대 규모로 거래 표본이 적어, 평균 거래금액만으로 현재 환금가치를 추정하는 데에는 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (최저매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,122,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 원설정 | 1,755,000,000원 | 162,777,400원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 165,900,000원 |
집행비용으로 3,122,600원이 차감되고, 나머지 162,777,400원이 근저당권 채권에 배당되는 단순 추정입니다. 근저당권 채권최고액 기준 계산상 미배당액은 1,592,222,600원입니다. 다만 이 근저당권은 2021.09.17 에이클래스대부주식회사로 이전되었으므로 실제 배당권자는 그 이전관계와 채권잔액을 기준으로 확인해야 합니다. 공동담보 채권최고액을 실제 배당채권액이나 매수인 인수채무로 혼동해서는 안 됩니다.
위 배당은 당해세, 임차인 최우선변제, 별도등기 처리 등으로 변경될 수 있습니다. 양평군 조세압류 3건이 존재하므로 조세채권의 우선순위와 실제 배당요구액 확인이 중요합니다. 계산상 미배당 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 위험이 자동으로 사라지지는 않는다
| 구분 | 최저가격 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 매수인 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 1,592,222,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 1,641,295,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 1,675,572,238원 | 0원 |
가격이 더 낮아지면 일반적인 근저당 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 말소되는 채권의 미배당액이 곧바로 매수인 부담으로 바뀌는 것은 아닙니다. 반대로 유치권 신고나 토지 별도등기 문제는 유찰 횟수가 늘어난다고 자동으로 해결되지 않습니다. 따라서 이 물건의 의사결정에서는 낮아진 최저가격보다 권리관계의 최종 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양서면 용담리, 양서고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·학교·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 양수역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 402호입니다. 외벽 석재 마감, 하이샷시 창호, 위생·급배수 및 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 1,089.0㎡이며 지목은 대, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 부정형 토지로 서측을 통해 공도에 연결됩니다. 공시지가는 508,000원/㎡입니다.
- 토지이용규제. 자연보전권역, 준보전산지, 교육환경보호구역·상대보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 레이크빌(라동)은 총 12세대이며, 확인되는 동일 전용면적 거래는 3건입니다. 최신 거래가 2024.01에 머물러 있어 현재 매수수요와 적정 매도가격을 신뢰도 높게 추정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 주식회사 영투의 65,677,700원 공사대금채권 신고에 대해 공사계약, 기성·미지급 내역, 채권의 변제기, 유치권자의 실제 점유, 점유 개시 경위와 계속성, 건물과 채권의 관련성을 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 2016.12.02 을구 27번 근저당권 원본과 공동담보·배당·말소 처리 내역을 확인해야 합니다. 2019년 집합건물 근저당권을 말소기준으로 잡았다는 이유만으로 선행 토지등기의 영향을 배제할 수 없습니다.
- 점유자 인용수. 2023.08.09 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 임대차계약, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현황조사상 점유자와 유치권 신고인의 관계도 함께 확인해야 합니다.
- 압류·공매 중첩. 양평군 압류 3건의 채권액과 당해세 여부, 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력, 경매절차와 공매절차의 진행관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 채권 양도관계. 광안신용협동조합에서 에이클래스대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자, 실제 채권잔액, 배당권자와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 보정. 2024.01의 260,000,000원을 2026년 현재 시세로 그대로 적용하지 말고, 현재 인근 유사 다세대주택의 실거래와 매도 호가, 거래 소요기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 취득·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도비용, 유치권 분쟁 관련 비용, 취득세 및 기타 부대비용을 고려한 총 취득비용을 산정해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 토지 별도등기와 유치권 비고, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격의 할인보다 권리의 불확실성이 먼저다”
양평 레이크빌 402호의 최저매각가는 165,900,000원입니다. 감정가의 70%이고, 2024년 1월에 확인되는 260,000,000원 실거래의 63.8% 수준입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 크지만, 과거 거래와 현재 경매가격 사이의 간격을 그대로 이익이라고 볼 수는 없습니다.
실제 판단을 어렵게 만드는 것은 세 가지입니다. 첫째, 65,677,700원의 유치권 신고와 성립 여부 불분명. 둘째, 2016년 설정된 토지 별도 근저당등기. 셋째, 조세압류·공매 관련 기록과 점유자에 대한 추가 확인 필요성. 이 문제들은 일반적인 근저당권 말소 여부만 분석해서는 해결되지 않습니다.
또한 해당 건물은 12세대 규모의 다세대 주택으로, 최신 확인 거래가 2024년 1월인 만큼 현재 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다. 과거 실거래상 할인폭이 존재하더라도, 그것만으로 권리 위험을 감수할 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 말소기준 이후의 일반 권리관계는 비교적 명확하지만, 유치권·토지 별도등기의 처리와 실제 점유관계가 확인되기 전에는 안전한 저가 경매물건으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미확정 권리 위험의 해소 여부입니다.
