대전지방법원 천안지원 2025타경777. 충남 아산시 탕정면 용두리 710에 위치한 집합건물의 1층 106호 근린시설입니다. 감정평가상 제2종근린생활시설(소매점)이며 개점 준비 중인 상태로 조사됐습니다. 소유자는 이민희, 경매 신청채권자는 천안서부신용협동조합입니다.
등기상 현재 유효한 근저당권은 천안서부신용협동조합의 채권최고액 988,800,000원입니다. 신청채권자의 청구액도 866,000,992원으로 최저매각가를 웃돕니다. 그러나 이 사건에서 낙찰자가 먼저 확인해야 할 것은 근저당 채권액보다 근저당 설정 이전에 존재하던 점유자의 임대차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2025타경777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 710, 제1층 제106호 도로명주소: 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 71 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(소매점) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 8층 건물 내 1층 · 사용승인 2021.09.15 |
| 이용상태 | 소매점 · 개점 준비 중 |
| 소유자 | 이민희 (2023.12.18 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 640,000,000원 / 640,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 천안서부신용협동조합 / 866,000,992원 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 기준 64,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 용도지역 | 근린상업지역 · 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구) |
① 권리 흐름 — 말소된 압류와 현재 근저당을 구분해야 한다
현재 유효한 담보권 중 기준이 되는 것은 2023.12.28 설정된 을구 3번 천안서부신용협동조합 근저당권입니다. 종전 을구 1번 근저당권 역시 해지로 이미 말소됐습니다.
을구 3번 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이보다 먼저 전입한 점유자의 권리가 별도로 인정된다면 근저당권의 소멸만으로 모든 인수 문제가 끝나는 것은 아닙니다.
특히 대상은 근린시설인데 현황조사에는 법인 전입자가, 매각물건명세서에는 주거 용도로 기재된 점유자가 등장합니다. 상가임대차인지 주거용 임대차인지, 해당 전입자가 실제로 어떤 공간을 어떤 법률관계에 따라 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 이 사건의 핵심 위험
| 점유자 / 조사 출처 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도원인베스트 주식회사 현황조사 |
106호, 107호 | 2021.11.11 | 미상 | 가능·미상 근저당보다 선순위 전입 |
우선변제 미확인 인수 가능성 확인 필요 |
| 인베스트 매각물건명세서 |
주거 용도 기재 | 미상 | 미상 | 미상 대항요건 확인 필요 |
우선변제 미확인 인수 가능성 확인 필요 |
현황조사와 매각물건명세서에 각각 기재된 점유관계입니다. 명칭상 유사성이 있으나 동일한 임차인인지, 별개의 점유자인지는 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인 수와 보증금 총액을 단정하지 않습니다.
다만 근린시설이라는 건축물 용도, 주거 관련 기재, 임대차계약의 내용과 실제 점유·사용관계 등을 종합해 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 우선변제권이나 매수인 승계액은 현재 확정할 수 없습니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 실질취득금액 = 낙찰가 + 인수 보증금 ≈ 보증금이 될 수 있습니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 총취득 부담이 줄지 않을 수 있습니다.
따라서 이 사건은 최저가 640,000,000원만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 실제 인수액을 확인한 다음 실질취득 총액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
③ 가격 검토 — 6.4억의 가격 메리트는 아직 판단할 수 없다
감정가와 현재 최저가는 모두 640,000,000원입니다. 다만 동일 상권·유사 면적·동일 용도 근린시설의 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격에 비해 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
주거용 아파트처럼 단지 평균가격만으로 비교하기보다는 근린시설의 층별 가치, 상권, 임대수익, 실제 영업 가능성과 매도 유동성을 별도로 검토해야 합니다. 이 물건은 여기에 선순위 점유관계의 불확실성까지 존재합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권자 배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 357,600,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 512,000,000원 | 504,480,000원 | 484,320,000원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 409,600,000원 | 403,104,000원 | 585,696,000원 | 미확정 |
회차별 금액은 근저당 채권최고액 등을 기준으로 한 예상배당 시뮬레이션입니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수채무와 동일한 개념이 아닙니다. 선순위 임대차에 따른 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
이 물건은 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 회차별 최저가만 보고 수익성을 계산해서는 안 됩니다. 보증금·대항력·배당관계를 확인하는 것이 가격 협상보다 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 640,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,800,000원 |
| 1. 근저당 · 천안서부신용협동조합 | 988,800,000원 | 631,200,000원 |
| 근저당 미배당 | — | 357,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권최고액 기준의 가정 배당입니다. 집행비용 8,800,000원을 제외한 631,200,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 및 선순위 임대차관계는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
따라서 근저당권 소멸과 매수인 인수액 0원은 동의어가 아닙니다. 대항력 성립 여부와 보증금 규모, 우선변제 및 배당관계가 확인되기 전까지는 매수인의 최종 취득비용이 확정되지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산갈산중학교 서측 상업지역에 위치하며 주변에는 대규모 산업단지, 오피스형공장, 공동주택, 학교, 근린생활시설 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 건물 남측 및 동측은 약 15m 내외의 포장도로에 접해 간선도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물로, 사용승인일은 2021.09.15입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 인테리어 및 타일 마감이며 위생·급배수·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 제2종근린생활시설(소매점)로 평가됐으며 개점 준비 중인 상태입니다. 실제 주거 점유 관련 기재가 있어 용도와 점유관계의 정합성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역, 도시지역, 아산탕정 택지개발사업지구 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 1,461,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 의뢰목록 및 등기사항전부증명서의 건물 1층 면적은 208.917㎡이나 집합건축물대장 표제부에는 근린생활시설 401.745㎡, 복도·계단·화장실 139.0195㎡, 주차장 69.8975㎡로 표기돼 있습니다. 면적 기재의 차이와 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 상권과 임대수익, 실제 이용 가능성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 이 물건은 거래가격을 통한 직접적인 시세 비교가 확인되지 않아 매각가의 적정성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
두 호실의 실제 구획, 출입 및 시설 공유 여부, 임대차 범위와 경매 매각 대상의 일치 여부를 원본 도면과 명세서로 확인해야 합니다. 두 호실 모두가 이 사건의 매각 대상이라고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 도원인베스트 주식회사의 전입일 2021.11.11과 실제 점유관계, 임대차계약의 존재 및 대항요건을 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 임대차 보증금, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액을 확인하고 낙찰 후 승계될 금액을 별도로 계산해야 합니다.
- 동일 점유자 여부. 도원인베스트 주식회사와 매각물건명세서상 인베스트가 동일한 점유자를 의미하는지, 실제 임대차관계가 별도로 존재하는지 확인하세요.
- 실질취득비용. 낙찰대금에 인수 보증금과 취득 부대비용을 반영한 다음 유사 근린시설의 시장가격과 비교해야 합니다.
- 공부·현장 대조. 1층 면적 기재 차이, 106호·107호의 구획, 실사용 면적과 매각 범위를 건축물대장 및 현장조사로 확인하세요.
- 용도·점유 상태. 소매점과 주거 관련 기재가 함께 존재하므로 실제 사용 형태 및 적법성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 기타 배당에 영향을 미칠 수 있는 채권을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 보정 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당은 소멸하지만, 선순위 점유는 별개다”
이 사건은 기존 신탁과 압류가 이미 정리되고 현재의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2021.11.11 전입한 점유자의 임대차관계가 확인되지 않았다는 점이 중요한 위험 요소입니다.
감정가와 최저가가 640,000,000원이라는 사실만으로 적정가격을 판단할 수 없으며, 예상배당표에 나타난 인수액 0원도 선순위 임차인의 보증금 인수가 없다는 증거가 아닙니다. 현재는 실질취득비용이 불확실한 상태입니다.
여기에 106호와 107호의 점유 범위, 공부상 면적 기재 차이, 근린시설과 주거 점유 관련 기재의 정합성까지 점검해야 합니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 이러한 불확실성이 자동으로 해소되지는 않습니다.
결론적으로 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 점유자의 보증금·대항력·승계관계를 확인하기 전에는 낙찰 총비용과 가격 메리트를 확정할 수 없는 근린시설입니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 실제 인수 위험을 반영한 실질취득금액입니다.
