대전지방법원 2025타경786. 천안시 서북구 성정동 씨.엠21 1층 101호로, 감정평가 기준 현재 근린생활시설(PC방)으로 이용 중입니다. 감정가는 385,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 188,650,000원, 감정가의 49%입니다. 등기 권리의 기준점은 2018.10.12. 설정된 청양농업협동조합 근저당 301,600,000원입니다.
말소기준 이후에는 유한회사브레인피디 근저당 130,000,000원, 국 압류, 세종새마을금고 가압류 826,756,020원, 청양농업협동조합의 임의경매개시결정, 추가 국 압류가 이어집니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있어 등기상 인수 권리는 없습니다. 다만 권리와 점유는 별개입니다. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경786 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 1층 101호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(PC방) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타·스라브지붕 6층 건물 중 1층 101호 · 사용승인일 2004.02.26 |
| 소유자 | 김응진 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 188,650,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 251,625,419원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
핵심은 2018.10.12. 을구 13번 청양농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 301,600,000원이고 이것이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 유한회사브레인피디의 130,000,000원 근저당과 2025년·2026년 압류, 세종새마을금고 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 188,650,000원으로 감정가 385,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 PC방으로 이용되고 있습니다. 2회 유찰이라는 결과는 현재까지 감정가와 앞선 회차 가격에서 매수자가 성립하지 않았다는 사실을 보여줍니다. 가격 판단의 기준은 ‘385,000,000원에서 얼마나 내려왔는가’보다 188,650,000원이 실제 상업용 가치와 수익력에 비해 적정한가에 두는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 188,650,000원 | 1,073,147,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 132,054,999원 | 1,128,949,791원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 92,438,499원 | 1,167,981,414원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 188,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,441,100원 |
| 2. 근저당 · 청양농업협동조합 | 301,600,000원 | 185,208,900원 |
| 3. 근저당 · 유한회사브레인피디 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세종새마을금고 | 826,756,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,441,100원을 제외한 185,208,900원이 청양농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 1,258,356,020원 대비 미배당은 1,073,147,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설인 PC방으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 성정공원 남동측 인근이며 일반음식점·위락시설·숙박시설 등이 밀집한 일반상업 지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인접 도로변에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방이며 토지면적은 932.4㎡, 공시지가는 2,068,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현재 PC방의 운영주체와 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 188,650,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 비교 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 영업현황 확인. 현재 PC방 이용 상태가 매각 시점에도 유지되는지, 내부 시설과 실제 사용 상태가 감정 시점과 같은지 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 유한회사브레인피디 근저당, 국 압류, 세종새마을금고 가압류, 경매개시결정 등은 말소기준 이후로 매각 소멸합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 청양농업협동조합에 185,208,900원만 배당되어 청구금액 251,625,419원을 전부 충족하지 못합니다.
- 세금·우선변제 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유가 승부처
이 사건의 권리 구조만 놓고 보면 비교적 선명합니다. 2018년 청양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 여기서 곧바로 ‘안전하고 싸다’는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 물건은 근린시설(PC방)이고, 임대관계가 미상이며, 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 188,650,000원이 시장가보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 검증과 점유 확인이 반드시 필요한 유형입니다. 등기만 보면 합격에 가깝고, 입찰 판단은 현장 확인과 상업용 가치 검증이 끝난 뒤 내려야 합니다.
