대전지방법원 2025타경793. 천안시 서북구 직산읍 모시리 ‘배꽃피는마을’ 101동 1층 102호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택으로 방2·거실·주방·욕실·현관·다용도실 등으로 이용 중이며, 대상 면적은 56.99㎡입니다. 공부상 명칭은 ‘배꽃피는마을’이지만 건물 외벽에는 바인가르텐(Weingarten)으로 표시되어 있습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 김설희가 2023.06.20. 거래가 138,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 118,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리이며, 이후 2025.11.14. 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 206-36 배꽃피는마을 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 대상면적 56.99㎡ · 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김설희 (2023.06.20. 소유권 이전 · 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 110,688,772원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 바인가르텐 · 48세대 · 2016.12.01. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 우리은행
2017.01.06. 성거농업협동조합의 채권최고액 94,680,000원 근저당은 2023.06.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당 118,800,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세의 54.6%
가격 판단에서는 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 116,666,666원, 최신 거래는 2026.02. 110,000,000원입니다. 현재 매수인 인수가 0원이므로 실질취득은 최저매각가와 같은 63,700,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 54.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 57.1㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 56.99㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 56.99㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.08 | 57.1㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.06 | 56.99㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2023.04 | 56.99㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2023.03 | 56.99㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2021.12 | 57.1㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 57.1㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 56.99㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.99㎡ | 3건 | 116,666,666원 |
전체 10건 평균은 136,400,000원이지만 최근 거래 흐름은 그보다 낮습니다. 최근 12개월 평균과 이전 거래를 비교한 추세가 -19.5%이므로 이 물건을 평가할 때 전체 평균 136,400,000원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 그럼에도 현재 실질취득 63,700,000원은 최근 12개월 평균의 54.6%, 최신 거래 110,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격상 할인 여지가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 118,800,000원 | 62,153,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 채권최고액 118,800,000원 중 62,153,400원이 배당되고 56,646,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,700,000원 | 62,153,400원 | 56,646,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 75,412,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 88,548,835원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 우리은행의 미배당액은 커지지만, 현재 계산 구조에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 직산읍 모시리 우성8차아파트 남측 인근으로, 농경지·단독주택·공동주택·자연부락·공장 등이 형성된 농촌지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로·버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 2016.12.01. 사용승인됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 폭 약 6~7m 포장도로와 연결되어 있고 도로의 포장·계통 상태는 보통입니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역이며, 토지면적은 3,966.0㎡, 공시지가는 387,300원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 명칭. 공부상 ‘배꽃피는마을’이지만 건물 외벽에는 ‘바인가르텐(Weingarten)’으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 136,400,000원보다 최근 12개월 평균 116,666,666원과 최신 거래 110,000,000원을 우선해서 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -19.5%이므로 현재 54.6%의 할인폭만 보고 과거 고가 수준의 회복을 전제로 입찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계, 전입·확정일자 관련 원본을 입찰 전에 확인하세요.
- 저층·소규모 단지 환금성. 대상은 4층 건물 내 1층이고 단지는 48세대입니다. 실거주 수요와 재매각 난도를 현장에서 점검하세요.
- 명칭 혼선 확인. 공부상 ‘배꽃피는마을’, 외벽 표시는 ‘바인가르텐(Weingarten)’이므로 현장 확인 때 동일 물건 여부와 동·호수를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본 및 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 환금성까지 확인해야 한다
이 물건의 말소기준은 2023.06.20. 우리은행 근저당이고 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 63,700,000원이 그대로 실질취득액이 되며, 최근 12개월 실거래 평균 116,666,666원 대비 54.6% 수준입니다. 가격만 보면 분명 할인 구간입니다.
다만 최근 거래 추세는 -19.5%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 주변도 농경지·단독주택·공동주택·자연부락·공장이 혼재한 농촌지대이며 단지는 48세대 규모입니다. 게다가 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있습니다. 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격 할인폭은 크지만, 하락 시세·점유관계·환금성 검증이 필수인 물건”입니다.
