수원지방법원 2025타경54313. 화성시 향남읍 상신리 1275-2 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 939,295,840원입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 3층으로, 1~3층이 단독주택(다가구주택)으로 이용되고 있습니다.
이 물건의 핵심은 단순한 근저당권 소멸 여부가 아닙니다. 실제 주거 이용현황과 건축물대장의 내용이 크게 다르다는 점입니다. 매각물건명세서에는 공부상 4가구, 현황 10가구라고 적혀 있으며, 일반건축물대장에는 불법 대수선에 따른 가구수 증설이 위반사항으로 등재되어 있습니다. 명도 대상과 임대차 관계, 시정명령 및 원상복구 가능성까지 함께 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 상신리 1275-2 1동 도로명주소: 경기도 화성시 만세구 향남읍 상신하길로175번가길 16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 1~3층 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 및 평스라브지붕 · 3층 |
| 토지 | 222.8㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 한찬울 (상속 및 소유권경정 등기) |
| 감정가 | 939,295,840원 |
| 최저매각가 | 939,295,840원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 청구금액 | 295,549,491원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.19. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 임차 현황 | 임차인 명단 11명 · 공부상 4가구 / 현황 10가구 |
| 건축물대장 | 위반건축물 등재 · 불법대수선(가구수증설) |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 포함 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차·건축 리스크는 별개
건물 등기상 말소기준은 2018.10.19. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 수원화성오산축산업협동조합이며 채권최고액은 372,000,000원, 채무자는 한용희입니다. 토지 상신리 1275-2를 공동담보에 추가한 내용이 기재되어 있습니다.
이후 설정된 정상민의 주택임차권등기(2024.11.29.)와 2025.03.31. 국의 압류, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 화성세무서의 압류는 2018.12.13. 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 명단 11명, 보증금 미상 다수
임차인 명단에는 실제 임차인 11명이 기재되어 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 명세서상 현황은 10가구이므로, 임차인 명단 인원과 실제 독립 점유 가구를 일대일로 대응시킬 수 있는지 확인해야 합니다.
모든 기재 전입일은 말소기준일인 2018.10.19. 이후입니다. 기재된 전입일과 선순위 근저당의 관계만으로 판단하면 대항력이 없는 후순위 임차인에 해당합니다. 그러나 정상민 외 임차인들의 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 대부분 불명확해, 실제 임대차 내용 및 점유 승계관계까지 단정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심미섭 | 2021.07.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 승계 없음 배당요구 2025.02.17 |
| 박지숙 | 2024.04.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 승계 없음 배당요구 미확인 |
| 권병준 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 승계 없음 배당요구 2025.02.21 |
| 서민지 | 2024.12.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 승계 없음 배당요구 2025.02.20 |
| 정재민 | 2024.05.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 승계 없음 배당요구 미확인 |
| 김재환 | 2022.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 승계 없음 배당요구 미확인 |
| 김중곤 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 승계 없음 배당요구 미확인 |
| 박미애 | 2018.12.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 승계 없음 배당요구 미확인 |
| 박문성 | 2024.03.29 | 2018.11.12 | 미상 | 가능·미상* | 미확정 | 승계 없음 배당요구 미확인 |
| 정서완 | 2023.05.31 | 2018.11.12 | 미상 | 가능·미상* | 미확정 | 승계 없음 배당요구 미확인 |
| 정상민 | 2022.11.23 | 2022.11.23 | 55,000,000원 | 후순위·없음 | 선순위 아님 | 승계 없음 임차권등기 · 배당요구 기재 |
* 대항력 가능·미상은 보증금 및 실제 임대차·점유관계가 확인되지 않은 임차인에게 붙인 보수적 검증 표시입니다. 기재된 전입일은 모두 2018.10.19. 말소기준권리보다 늦고, 권리분석상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 이 표시가 선순위 대항력을 인정한다는 의미는 아닙니다. 확정일자·임차계약 및 점유 승계 여부를 확인해야 최종 판단할 수 있습니다.
말소기준인 2018.10.19. 근저당보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 배당요구일이 2022.03.14.로 기재되어 임대차계약일보다 앞서므로, 배당요구 접수 내역과 임차권 관련 날짜는 반드시 원본 대조해야 합니다.
③ 시세·가격 판단 — 실거래 확인 전 가격 메리트 보류
감정가와 최저매각가는 모두 939,295,840원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준가격이 됩니다. 다만 주변 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장에서 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.
특히 일반적인 다가구주택의 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 불법 대수선에 따른 가구수 증설이 위반사항으로 등재되어 있고, 향후 적법한 가구 운영이 가능한 범위와 원상복구 비용을 확인해야 하기 때문입니다. 임대수익을 가정할 때도 현황 10가구를 모두 적법한 임대 가능 가구로 계산해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 등기상 인수 추정 | 실질취득 가정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 939,295,840원 | 0원 | 939,295,840원 |
| 1회 유찰 · 80% | 751,436,672원 | 0원 | 751,436,672원 |
| 2회 유찰 · 64% | 601,149,337원 | 0원 | 601,149,337원 |
실질취득 가정액은 해당 회차 매각가에 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 더한 값입니다. 미확인 임차권, 제세공과금, 취득 관련 비용, 명도비, 위반건축물 시정비용은 포함하지 않습니다. 위 시나리오 금액은 실제 향후 매각가격을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 939,295,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,792,958원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 555,502,882원 |
매각가 939,295,840원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 11,792,958원, 근저당권자 배당 372,000,000원, 소유자 잔여 555,502,882원으로 합계가 매각가와 일치합니다. 근저당 채권은 채권최고액 기준으로 계산했으며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당순서·잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 입지. 화성시 향남읍 상신리의 향남화합공원 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적은 222.8㎡, 지목은 대이며, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(향남2지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지 형상은 세로장방, 지형은 평지이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 도로 및 규제. 소로1류(폭 10m~12m)와 소로3류(폭 8m 미만, 특수도로)에 접하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 공시지가는 1,056,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 치장벽돌, 창호는 새시창호 등이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 주변 주거 수요와 별개로, 불법 가구수 증설 및 위반건축물 등재가 금융기관 담보평가·재매각·임대 운영에 미칠 영향을 검토해야 합니다. 정상 건축물과 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건축물대장 원본 확인. 일반건축물대장의 위반건축물 표시, 불법 대수선 범위, 시정명령·이행강제금 부과 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 4가구와 10가구의 차이. 적법한 가구수 및 호실별 구조를 확인하고, 현황 10가구를 적법하게 유지할 수 있는지 또는 원상복구가 필요한지 검토해야 합니다.
- 임차인 11명 개별 확인. 실제 거주 호실, 점유자, 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 명도 가능성을 가구별로 대조해야 합니다. 10가구 현황과 명단 인원 간 관계도 확인 대상입니다.
- 정상민 임차권등기. 보증금 55,000,000원, 303호 25㎡에 관한 임차권등기 및 배당요구 관련 원본을 확인하고, 계약일보다 앞서 기재된 배당요구일의 정확성을 검증해야 합니다.
- 공동담보·토지 권리. 건물과 토지 각각의 최신 등기사항증명서, 선순위 권리, 공동담보의 범위, 상속경정 등기 및 최종 매각대상을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 현장 위치와 구조, 이용상태, 위반건축물 사항과의 관계를 확인해야 합니다.
- 명도계획. 다수 점유자가 있는 건물이므로 낙찰 후 일괄적인 명도보다 가구별 인도·협의 및 점유관계 조사가 필요합니다.
- 가격 적정성. 실거래 시세를 조사하고 감정가 939,295,840원이 건물의 실제 적법 이용상태 및 시정비용을 반영한 가격인지 검토해야 합니다.
- 체납 및 우선채권. 당해세, 조세채권, 임차인 최우선변제, 공과금 및 인수 가능 비용을 확인하고 배당표를 재작성해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 건축물대장 및 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 적법한 10가구인가”
이 사건은 등기상 후순위 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2018년 수원화성오산축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 임차권등기와 압류가 소멸하며, 계산상 매수인 인수금액도 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공부상 4가구, 현황 10가구, 위반건축물 등재, 임차인 명단 11명이라는 네 가지 사실이 함께 존재합니다. 다수 임차인의 보증금도 미상입니다. 이는 매각 이후 임대 운영, 명도, 원상복구 및 자금계획의 불확실성을 높입니다.
신건 최저가 939,295,840원이 현재 시세보다 유리하다는 자료도 확인되지 않았습니다. 유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 그것만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
권리상 인수 0원 추정은 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 근저당권 말소 여부가 아니라 불법 대수선의 해결 가능성, 가구별 임대차 실태, 실제 수익성을 뒷받침하는 적법 이용상태와 시장가격을 얼마나 정확하게 검증하느냐에 있습니다.
