의정부지방법원 2024타경83724. 양주시 백석읍 홍죽리의 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 1,566㎡이고, 감정평가상 건물 기호 가~다는 공장 등으로 이용 중입니다. 일괄매각 범위에는 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함되며, 그중 8점은 소재불명으로 기재돼 있습니다.
등기상 권리는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 하지만 공장 경매는 등기만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 점유 범위, 기계·냉장냉동시설·화물리프트의 실제 존치 여부, 철거·반출 관계, 체납세금과 명도 범위를 함께 확인해야 실제 취득비용을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 524-1, 524-3 가동 · 경기도 양주시 백석읍 월암로111번길 23-17 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물 기호 가~다 공장 등 이용 |
| 토지 | 공장용지 1,566㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철골조·강파이프구조·철근콘크리트 및 경량철골구조 공장·사무동 |
| 소유자 | 황희원 (2015.10.06 협의분할에 의한 상속, 2016.02.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,969,641,400원 / 965,124,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 799,299,682원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 · 기계기구 8점 소재불명 |
① 권리 흐름 — 소멸 구조지만 기준권리 원본 대조 필요
권리판정상 말소기준은 2003.12.12 백석농업협동조합 근저당권 250,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 확인된 등기 권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 3명은 후순위, 1명은 미상
확인된 실제 임차·점유 관계는 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 3명은 신고일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 다동 1층 김현석은 전입일·보증금·차임이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)팜앤리더스 | 미상 | 2023.02.03 | 10,000,000원 / 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석현 | 2층 | 2023.02.14 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 봉산 | 사무동 2층(다동 2층) | 2023.11.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 다동 1층 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확인되는 보증금은 합계 30,000,000원, 월세는 합계 4,500,000원이며, 주식회사 봉산과 김현석의 보증금은 미상입니다. 특히 김현석은 전입일 자체가 없어 보증금 규모와 대항력 발생 여부를 확인하기 전에는 인수위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 메리트는 별개
현재 최저가는 965,124,000원으로 감정가 1,969,641,400원의 49%입니다. 하지만 동일하거나 유사한 공장·토지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 965,124,000원 | 953,072,760원 | 1,594,285,745원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 675,586,800원 | 666,430,932원 | 1,880,927,573원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 472,910,759원 | 465,781,651원 | 2,081,576,854원 | 0원* |
유찰이 더 진행되면 최저가는 내려가지만 채권자 미배당은 오히려 커집니다. 이 수치는 채권회수 구조를 보여줄 뿐, 해당 공장·토지가 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 공장용 부동산은 토지형상, 진입로, 전력·냉동시설, 건물 상태, 업종 제한과 기계기구 존치 여부에 따라 가격 편차가 크므로 현장 확인 없는 감정가 할인율 비교는 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 965,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,051,240원 |
| 2. 근저당 · 백석농업협동조합 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 15,662,048원 | 15,662,048원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 근저당 · 백석농업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 52,900,000원 | 52,900,000원 |
| 7. 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 392,510,712원 |
| 8. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 360,418,221원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행주식회사 | 108,837,576원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 435,350,306원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 58,827,910원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농협은행주식회사 | 63,362,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,547,358,505원 중 채권자 예상배당은 953,072,760원, 미배당은 1,594,285,745원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연곡초등학교 남서측 근거리로, 주변은 공장·창고·단독주택·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 노선과 운행간격을 고려한 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 기호 가~다는 공장 등으로 이용 중이며, 기호 가에는 위생·급배수설비, 냉장·냉동시설, 화물리프트가 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(공업형, 백석07)·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지 조건. 공장용지 1,566㎡, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 285,000원/㎡입니다.
- 환금성. 공장·토지·기계기구가 함께 묶인 일괄매각으로 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한되며, 2회 유찰 사실도 가격대별 매수 저항을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현석 점유 확인. 다동 1층의 실제 점유개시일, 사업자등록·전입 여부, 보증금, 계약서, 점유 면적을 확인해야 합니다.
- 임차 범위 특정. (주)팜앤리더스는 점유 부분이 특정되지 않았고, 주식회사 봉산은 보증금과 차임이 미상입니다. 각 점유자의 사용구역과 명도대상을 도면으로 구분해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2003년 근저당권과 2017년 말소등기·신규 근저당권의 관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 기계기구 실사. 일괄매각 기계기구 중 소재불명 8점의 목록·감정가 반영액·대체 또는 철거비용을 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용상태·법정지상권 또는 철거 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지 확인하고, 법정기일과 배당 우선순위에 따른 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 시설 상태. 냉장·냉동시설과 화물리프트의 작동 여부, 전력·급배수 설비, 유지보수 및 철거비용을 확인해야 합니다.
- 업종 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역 조건이 계획한 업종과 시설에 맞는지 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 수치만으로 응찰하지 말고, 인근 공장용지·공장 거래와 임대수익, 시설 교체비, 명도비를 반영해 별도의 입찰 상한을 산정해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 미상 항목이 더 크다”
이 물건의 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 시세를 입증할 실거래 비교가 없어 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 확인된 등기 권리와 전입일이 확인된 임차인만 보면 인수 구조는 비교적 단순하지만, 김현석의 점유·보증금·전입일이 모두 미상이고 기계기구 8점도 소재불명입니다. 당해세 가능성과 2017년 근저당 말소 흐름의 원본 대조도 남아 있습니다.
권리는 조건부 확인, 가격은 판단 보류. 점유자 조사와 기계기구 실사, 세금 우선순위, 말소기준권리 재확인까지 마친 뒤에야 965,124,000원이 실제로 감당 가능한 취득가격인지 판단할 수 있습니다. 확인 없이 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 미상 요소가 많은 공장·토지 사건입니다.