대구지방법원 2026타경1247. 대구 북구 칠성동2가의 대구역 서희스타힐스 109동 19층 1902호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.84㎡, 지하 2층·지상 25층 건물의 19층 아파트입니다. 소유자 서대영은 2024년 11월 4일 거래가 360,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 264,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당과 가압류가 순차적으로 등기됐으며, 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

이 물건은 과거에도 경매 이력이 있습니다. 2024년 7월 경매 매각에 따른 소유권이전과 종전 근저당·가압류 등의 말소가 이루어졌습니다. 따라서 현재 경매에서는 과거 말소된 권리와 2024년 11월 이후 새로 설정된 권리를 구분해서 봐야 합니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 11월 4일 하나은행 근저당입니다.

가격은 별개의 문제입니다. 동일 단지·유사 전용면적 실거래 평균이 381,000,000원인데 이번 최저매각가는 403,000,000원입니다. 신건에서는 시세 할인 효과를 기대하기 어렵고, 최근 거래 중에는 이보다 상당히 낮은 가격도 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

현재 경매의 말소기준권리는 2024년 11월 4일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 이후의 에이피엘파이낸셜대부 근저당권과 삼성카드·부산은행·서울보증보험 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 정상적인 매각으로 소멸하는 권리들입니다.

과거의 우리은행·태린대부·한국스탠다드차타드은행 관련 근저당권과 종전 가압류·압류 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 2024년 7월 경매 매각으로 종전 권리들이 정리된 후 새 소유권이전과 담보권 설정이 이어진 구조입니다. 과거 채권을 현재의 매수인 인수채무에 합산할 이유는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 4.03억의 가격 부담

대구역서희스타힐스는 1,250세대 아파트 단지로, 준공일은 2012.01.31입니다. 동일 단지 전용 84.84㎡ 및 84.49㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균은 381,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 353,000,000원~405,000,000원입니다. 최저매각가 403,000,000원은 일부 고가 거래에 근접하지만, 최근 12건 평균인 381,000,000원보다 22,000,000원 높습니다. 최저가를 최근 평균으로 나눈 비율은 105.8%입니다.

특히 가장 최근인 2026년 10월 거래는 357,000,000원입니다. 이번 최저매각가는 이 최신 거래보다 46,000,000원 높습니다. 다만 해당 거래는 6층, 경매 대상은 19층으로 층 차이가 있으므로, 거래금액 차이 전부를 고평가로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 평균과 최신 거래 모두 신건 최저가보다 낮다는 사실은 가격 판단에서 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)

집행비용 6,430,000원은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 배당한 단순 예상표입니다. 하나은행의 경매 청구액은 255,780,412원으로, 표의 예상배당 264,000,000원과 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 채권자별 법정 순위 및 조세채권 등에 따라 변동됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

신건 매각가를 기준으로 전체 채권액은 407,822,156원, 채권자 예상배당 합계는 396,570,000원입니다. 예상 미배당액은 11,252,156원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권의 미회수분으로, 매수인의 인수액과 구분해야 합니다.

④ 회차별 유찰 시나리오

유찰에 따른 가격 변화를 가정하면 아래와 같습니다. 이는 실제 유찰 확정이나 향후 매각기일 예고가 아닌 계산 시나리오입니다.

1회 유찰 가정의 최저가는 322,400,000원, 2회 유찰 가정은 257,920,000원입니다. 실제로 이 가격에 매각된다면 최근 실거래 평균보다 낮아지지만, 현재 신건의 가격 메리트로 앞당겨 평가해서는 안 됩니다.

또한 2회 유찰 가정에서는 신청채권자인 하나은행의 예상배당액이 253,509,120원으로 계산되어 청구액 255,780,412원에 미달합니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미회수액은 증가하지만, 현재 확인된 후순위 등기채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 북구 칠성동2가 칠성고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 및 학교가 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 양호한 편입니다. 남측 왕복 5차선, 북측 왕복 3차선, 서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 지하 2층·지상 25층 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 유사 장방형의 대체로 평탄한 아파트 부지입니다. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구와 시가지경관지구(중심), 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 등의 제한을 받습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,250세대 아파트로 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 동일 면적대의 거래가격이 353,000,000원부터 405,000,000원까지 분포하여, 층·향·수리 상태에 따라 적정 매수가격을 구분할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 재확인. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 105.8%입니다. 19층이라는 개별 특성을 고려하되, 최신 거래 357,000,000원과의 차이를 반드시 검토하세요.
• 말소기준권리. 2024.11.04 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서 원본과 대조하세요.
• 점유관계. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 부여 현황, 임차권등기 여부를 확인하고 대항력과 보증금 인수 가능성을 재점검하세요.
• 배당관계. 예상 미배당액 11,252,156원은 채권자의 미회수액입니다. 실제 배당에서는 조세채권과 확정 채권액에 따른 변동 가능성을 검토하세요.
• 유찰 판단. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 유찰을 전제로 무조건 기다리기보다 실제 입찰 경쟁과 변경된 매각조건을 확인하세요.
• 명도. 임차인이 확인되지 않았다고 즉시 인도받을 수 있는 것은 아닙니다. 점유자의 법적 지위와 인도명령 가능 여부, 이사 협의 및 집행 비용을 점검하세요.
• 관리비·세금. 관리비 체납액과 공용부분 관리비 승계 가능성, 미반영 조세채권 및 기타 비용을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 최신 실거래 내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리가 정리된 물건도 가격은 별개다”

대구역 서희스타힐스 109동 1902호는 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 금융채권이 소멸하는 등기상 권리 구조가 비교적 명확한 아파트입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계와 실제 점유상태가 확인되지 않아 최종 인수 위험과 명도 부담을 확정하기는 어렵습니다.

더 직접적인 문제는 가격입니다. 최근 12개월 실거래 평균 381,000,000원, 최신 거래 357,000,000원에 비해 신건 최저가 403,000,000원은 높습니다. 실거래 최고가 405,000,000원에 근접해 있는 만큼, 지금 가격에 낙찰받는 것이 저가 매수라고 보기는 어렵습니다.

이 물건의 전략은 권리관계의 단순함에 기대어 무리하게 신건에 응찰하지 않는 것입니다. 실제 점유를 확인하고, 개별 호수의 층·향·상태를 반영해 적정 가격을 검토해야 합니다. 향후 유찰된다면 새로운 최저가를 실거래 시세와 다시 비교할 수 있습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만, 신건 가격은 보류입니다. 입찰 전 점유관계를 확정하고, 최근 실거래와 비교해 납득할 수 있는 매수가격이 형성되는지가 핵심입니다.