대구지방법원 2026타경100200. 대구 수성구 범어동 범양아파트 2층 202호가 경매로 나왔습니다. 전용면적 51.31㎡, 1981년 준공된 40세대 규모의 아파트입니다. 소유자는 국중년으로, 2019.12.20 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 등기된 거래가액은 320,000,000원입니다. 이후 2023.02.16 채무자 은주아를 대상으로 한 한화생명보험 채권최고액 352,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 한화생명보험이 2026.01.23 임의경매개시결정을 받았습니다.

등기부상 이전에 설정됐던 전세권과 여러 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 한화생명보험 근저당권입니다. 입찰자가 주의해야 할 부분은 전입자 천현정의 실제 임대차관계와 범양아파트 가로주택정비사업의 진행 상태입니다. 특히 입찰가격은 최근 거래 수준을 넘어서는 만큼, 감정가를 정상적인 시장가격으로 그대로 받아들이기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 인수는 낮지만 점유 확인은 필요

권리분석의 중심은 2023.02.16 설정된 을구 12번 한화생명보험 근저당권입니다. 경매개시결정 역시 이 채권자가 신청한 것으로, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존의 대구은행, 상상대부, 삼성화재, SBI저축은행 근저당권과 이주경 전세권도 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 유효한 선순위 전세권이 그대로 남아 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

임차인 분석 — 전입자 1명, 보증금 미상

조사된 전입자는 천현정 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고자는 아니며, 임대차계약의 실제 내용과 보증금은 확인되지 않습니다. 천현정의 전입신고일인 2023.03.28은 한화생명보험 근저당권 설정일 2023.02.16보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력이 없습니다.

그러나 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 미상이고 실제 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 전입기록만으로 모든 임대차 및 점유관계가 확정되는 것은 아니므로, 임대차계약서와 주민등록 변동 이력, 실제 점유 경위를 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 과거 고가 거래에 속으면 안 된다

범양아파트 동일 면적 51.31㎡에 대해 확인되는 거래는 모두 4건입니다. 2021년에는 510,000,000원에 거래된 기록이 두 건 있지만, 이후 2023.11에는 270,000,000원, 2024.09에는 253,000,000원으로 거래가격이 크게 낮아졌습니다.

전체 거래 평균 385,750,000원은 가격 판단의 기준으로 부적절합니다. 2021년의 510,000,000원 고가 거래 두 건이 포함돼 평균이 크게 높아졌기 때문입니다. 이 전체 평균만 사용하면 감정가 280,000,000원이 시세의 72.6%인 것처럼 보입니다. 그러나 최근 거래 두 건의 평균과 비교하면 상황은 정반대입니다.

또 하나 중요한 것은 거래의 시점입니다. 최신 확인 거래가 2024.09이므로, 2026.10.22 기준 최근 12개월 이내의 거래로 볼 수는 없습니다. 비교에 사용하는 261,500,000원은 2024.09와 2023.11의 최근 확인 거래 2건 평균입니다. 현재 거래시장의 매수 가능 가격을 직접 증명하는 자료는 아니며, 거래 공백이 있다는 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,720,000원을 제외한 275,280,000원이 한화생명보험에 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 근저당권 채권최고액 352,800,000원 기준 미배당 77,520,000원이 발생합니다.

신청채권자의 청구금액은 303,361,626원으로, 채권최고액과 실제 청구금액은 구분해야 합니다. 채권최고액 기준 미배당액이 실제 확정 채무잔액과 같다는 의미도 아닙니다. 특히 근저당권의 미배당액은 매수인이 인수하는 돈이 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 미회수 채권과, 매수인이 별도로 승계해야 하는 권리는 엄연히 다릅니다.

유찰 시 배당·가격 시나리오

가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 224,000,000원은 최근 확인 거래 평균 261,500,000원과 최신 거래 253,000,000원보다 낮은 구간입니다. 그러나 유찰 후 가격이 내려가더라도 그 차액을 곧바로 투자수익으로 볼 수는 없습니다. 소규모 노후 아파트의 환금성과 가로주택정비사업에 따른 추가 자금 부담이 실제 취득비용과 시장가치에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

각 회차의 배당과 인수액은 예정 매각가에 따른 추정입니다. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당요구 및 확정채권액 등에 따라 결과가 변동될 수 있습니다. 유찰 시나리오는 매각이 실제로 해당 회차까지 진행된다는 보장이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 만촌네거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 기존 주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 편입니다. 남서측 약 7m 도로, 남동측 약 6m 도로와 접합니다.
• 건물. 1981.06.20 준공된 40세대 아파트로, 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역으로, 북서하향 완경사지의 부정형 토지입니다. 토지면적은 1,855.0㎡이며, 대표지번 공시지가는 3,293,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 40세대 규모의 오래된 아파트이고 확인된 동일 면적 거래가 4건으로 제한됩니다. 최신 확인 거래도 2024.09에 머물러 있어 현재 매수 수요와 적정 매도가격을 판단할 때 보수적인 접근이 필요합니다.
• 정비사업. 가로주택정비사업이 진행 중입니다. 정비사업에 따른 권리변동, 조합원 자격, 향후 분담금과 사업 진행 일정이 경매 취득의 경제성을 좌우할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입자 천현정의 점유관계. 2023.03.28 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 내역은 확인이 필요합니다. 실제 임대차계약 존재 여부와 주택 인도 시점을 확인하세요.
• 말소기준권리 원본 대조. 을구 12번 한화생명보험 근저당권과 갑구 6번 경매개시결정의 등기 내용을 확인하고, 이미 말소된 과거 전세권과 근저당권을 현재 유효한 권리와 혼동하지 마세요.
• 가로주택정비사업 확인. 매각물건명세서에 기재된 대구 수성구 사실조회회신 별지와 사업 진행 관련 공식 서류를 확인하세요. 특히 경매취득 시 조합원 지위 승계 가능 여부, 분양대상 여부와 추가분담금 관련 사항이 중요합니다.
• 최근 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2024.09의 253,000,000원이고, 최근 거래 2건 평균은 261,500,000원입니다. 2021년의 510,000,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 삼지 마세요. 현 시점의 유효한 매매호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 시나리오. 신건 최저가 280,000,000원은 최근 거래 평균의 107.1%입니다. 1회 유찰 224,000,000원, 2회 유찰 179,200,000원 시나리오를 비교하되 유찰을 보장된 결과로 가정하지 마세요.
• 건물 상태 확인. 1981년 준공 아파트인 만큼 누수, 배관, 난방, 공용부 유지관리 상태와 실제 수선 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금·명도. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도비용, 당해세 및 우선변제 가능 항목을 확인하세요. 매수인 인수액 0원과 실제 부대비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 입찰 전 원본 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 정비사업 관련 사실조회회신을 대조한 뒤 권리변동과 매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 매력적이지 않다”

대구 범양아파트 202호는 한화생명보험 근저당권이 말소기준이고 이전 담보권과 전세권도 이미 말소된 상태입니다. 조사된 전입자 천현정은 말소기준일 이후 전입한 것으로 확인돼, 현재 권리관계와 배당 시뮬레이션상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대차 보증금과 우선변제 여부 등은 별도로 확인해야 합니다.

가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가 280,000,000원이 최근 확인 거래 평균 261,500,000원보다 높고, 최신 거래 253,000,000원도 넘어섭니다. -48.7%의 거래가격 하락 추세와 2024.09 이후 최신 거래 확인 공백까지 고려하면 과거 고가 거래를 근거로 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.

또한 이 물건에는 가로주택정비사업 진행이라는 핵심 변수가 있습니다. 정비사업은 향후 가치를 높일 가능성과 함께 추가분담금·사업 지연·권리 승계 불확실성을 동반할 수 있습니다. 사업 관련 권리와 비용이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 합리적이라고 결론 내리기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 현재 확인된 권리의 인수 부담이 낮다는 점은 긍정적이지만, 최근 시세 이상의 최저가, 가격 하락 추세, 소규모 노후 단지의 환금성, 정비사업 불확실성을 종합하면 신건 입찰에 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 보류, 정비사업 검증은 필수입니다.