대구지방법원 2026타경100355. 대구광역시 수성구 황금동에 있는 주식회사황금스퀘어 4층 403호 관련 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기 대상은 집합건물이며 감정평가서상 401호·402호·403호가 호별 구분 없이 체력단련장 및 탈의실 등 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에도 일괄매각으로 기재되어 있어, 주거용 아파트와는 다른 기준으로 접근해야 합니다.

소유자는 한장순이며, 말소기준권리는 2020.12.11 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 1,344,000,000원 근저당권입니다. 이후 김민재의 근저당권, 대구신용보증재단·하나카드의 가압류, 국가 및 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있지만, 별도로 신고된 유치권은 그 성립 여부부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 다수의 권리

말소기준은 을구 6번, 2020.12.11 대구은행 근저당권입니다. 이전에 설정되었던 대구은행 근저당권 4건은 같은 날 등기부상 말소되었습니다. 이후의 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국가·공단의 압류에 관련된 세금·징수금은 법정기일과 배당순위를 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유와 명도는 별개

확인된 실제 임차인은 백승아 1명입니다. 전입신고일 2025.11.19는 말소기준권리 설정일인 2020.12.11보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 따라서 임차보증금 100,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 계산하지 않습니다.

임차인은 2026.09.21 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자와 우선변제권 성립 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위를 확정할 수 없습니다. 임차인의 대항력이 없다는 사실과 현실적인 명도 부담이 없다는 것은 다릅니다. 체력단련장 영업시설의 점유 현황 및 유치권 신고자의 점유 여부를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 시세 비교보다 먼저 해결할 문제

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,607,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매각기일은 2026.11.04입니다. 이 물건은 일반적인 주거용 거래가격을 기준으로 평가하기 어렵습니다. 감정상 체력단련장 및 탈의실로 일괄 이용되는 근린생활시설이고, 신고된 유치권과 점유 관계에 따라 실질적인 취득 부담이 달라질 수 있기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,607,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 집행비용 18,470,000원을 제외한 채권자 예상배당 총액은 1,588,530,000원입니다. 배당표에 반영한 채권 합계는 1,817,024,926원이며, 미배당액 228,494,926원이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

위 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제·확정 채권원리금·배당순위 변동은 반영되지 않을 수 있습니다. 신청채권자와 등기상 근저당권자의 권리승계 관계 및 실제 배당권자도 확인해야 합니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개

유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 그 자체가 적정한 취득가격을 의미하지는 않습니다. 채권자 미배당액이 증가하더라도 말소되는 후순위 채권을 매수인이 자동으로 인수하지는 않습니다. 반면 유치권이 실제 성립한다면 최저매각가가 낮아져도 별도의 인도·점유 관련 부담이 남을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 황금동 소재 대구과학고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스승강장과 도시철도 3호선 어린이세상역이 있습니다. 간선도로 접근성을 고려한 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 70m의 동대구로, 남측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 근린상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 토지이용계획이 확인되며, 시가지경관지구(중심)와 학교 상대보호구역 등의 규제가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층으로, 외벽은 복합판넬·석재붙임 등이며 위생·급배수·스프링클러·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
• 현황. 401호·402호·403호가 서로 구분되지 않은 체력단련장 및 탈의실로 사용됩니다. 향후 용도 변경이나 호별 분리 활용 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 930.6㎡, 공시지가 5,023,000원/㎡입니다. 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설의 일괄매각으로 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 비교하기 어렵습니다. 점유관계와 시설 활용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 유치권 성립 검토. 주식회사 시온건설이 신고한 공사대금 385,000,000원의 발생 근거, 공사계약, 미지급 여부, 목적물과의 관련성, 점유 개시 및 계속 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 백승아의 점유 범위와 영업 현황, 유치권 신고자의 점유 주장 및 현장 상황을 각각 확인해야 합니다.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2024-00227-001의 현재 진행 상태와 법원경매 간 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 401호·402호·403호의 매각 포함 범위, 현황상 일체 이용 부분, 전유부분 및 대지권을 매각물건명세서·감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
• 신청채권자 권리관계. 경매개시 채권자는 에프디제이비2512유동화전문 유한회사이며, 등기상 말소기준 근저당권자는 주식회사대구은행입니다. 담보채권 승계와 경매신청의 근거를 확인해야 합니다.
• 선순위 세금·공과금. 수성세무서장 및 국민건강보험공단의 압류 관련 채권과 법정기일, 배당순위 및 추가 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 후순위 가처분. 김민재의 근저당권에 대한 대구신용보증재단의 사해행위 취소 관련 가처분 및 소송 경과를 확인해야 합니다.
• 관리비·시설비. 공용부분 관리비 체납, 영업시설 유지관리비, 설비 상태, 원상복구 필요성 및 시설 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 적정가격 산정. 근린생활시설의 실제 이용상태와 비교 가능한 거래·임대 사례를 확보하여 감정가와 대조해야 합니다.
• 입찰 직전 서류 재확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원에 접수된 유치권 관련 문건의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리가 많아도 안전한 물건은 아니다”

대구 황금스퀘어 4층 403호 관련 사건은 등기상 후순위 권리 소멸 구조 자체보다 유치권과 점유관계가 중요한 물건입니다. 대구은행의 2020년 근저당권을 기준으로 이후 권리들이 소멸하고, 임차인 백승아에게도 대항력이 없다는 점은 확인됩니다.

하지만 385,000,000원의 공사대금 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부는 불분명합니다. 공매공고도 별도로 확인해야 하고, 시설은 여러 호실이 구분 없이 사용되는 일괄매각 형태입니다. 최근 실거래에 근거한 가격 경쟁력도 확정할 수 없습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적, 실질적인 점유·유치권 위험은 미해결, 신건 가격 메리트는 판단 보류”입니다. 유치권의 성립 여부, 실제 점유상태, 공매 진행상황 및 적정 시장가치를 확인하기 전에는 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다. 가격보다 먼저 권리와 점유관계를 확정해야 하는 경매입니다.