수원지방법원 2025타경57710. 용인시 수지구 상현동 광교2차푸르지오시티 씨동 9층 902호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 2021년 서순옥 씨가 125,000,000원에 취득한 이 집합건물에 세금 압류가 차례로 붙었고, 이후 임차인 이용균 씨가 150,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청한 구조입니다.

권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 매각물건명세서의 인수권리 문구입니다. 을구 5번 주택임차권등기에 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉, 신건에선 배당으로 해결될 가능성이 있어도, 유찰로 매각대금이 낮아지면 매수인 부담이 발생하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2024.01.22 용인시 압류입니다. 수원시 압류, 추가 용인시청 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권도 이미 등기부상 말소되었습니다.

그러나 임차인 이용균 씨는 2023.05.19 점유를 개시하고, 2023.05.22 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2023.05.01입니다. 말소기준 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 일반적인 후순위 권리처럼 단순히 매각으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임대차계약일 2023.05.01 · 점유개시일 2023.05.19 · 전입신고일 2023.05.22 · 확정일자 2023.05.01 · 임차권등기일 및 배당요구일 2025.05.22. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.

② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 1.37억

이 사건의 가격분석은 낙찰가만 비교하면 잘못된 결론에 도달합니다. 임차보증금 135,000,000원이 매각대금으로 전부 변제되지 못하는 구간에선 매수인이 그 잔액을 추가로 부담할 수 있기 때문입니다. 유찰로 최저가가 내려가는 만큼 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 집행비용이 포함된 이번 추정에서는 약 1.37억 원으로 계산됩니다.

실질취득액 = 해당 회차 매각가 + 임차보증금 미배당 인수 예상액. 제시된 집행비용 및 배당 추정에 따른 값이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 매수비용은 제외한 금액입니다.

소유자 서순옥 씨의 2021년 취득가액은 125,000,000원이지만, 이 가격은 과거 개별 거래금액일 뿐 현재 시세를 나타내지는 않습니다. 이 물건의 실질취득액이 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 확인되지 않은 만큼, 유찰 자체에 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

현재 신건 매각가 기준의 추정 배당입니다. 집행비용 2,746,000원과 임차보증금 135,000,000원을 우선 반영하고 남는 1,254,000원을 경매신청채권에 배당하는 구성입니다. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 두 배당 항목의 채권관계는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 상현역 서측 인근입니다. 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가서상 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층 중 9층입니다. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 다만 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있어 공부상 용도와 실제 사용관계를 구분해서 검토해야 합니다.
• 도로. 대로2류, 소로1류, 중로2류에 접하는 입지로, 주변 도로망을 통한 접근성이 확보되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 속합니다. 상대보호구역 등 이용 제한사항도 확인됩니다. 토지 공시지가 자료는 ㎡당 6,888,000원입니다.
• 환금성. 역세권 상업지역이라는 입지 특성은 있지만, 실제 매수 수요와 거래가격은 용도·면적·임차관계·건물 상태에 따라 달라집니다. 특히 이 물건은 선순위 보증금 인수 가능성을 가격에 반영해야 하므로 단순한 낙찰가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 이용균 임차인의 보증금 135,000,000원에 대해 신건·유찰 회차별 실제 배당 가능액과 미배당 인수조건을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문 대조. 을구 5번 주택임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구를 확인하고, 매각조건에 변경이 없는지 점검해야 합니다.
• 당해세 및 압류금액 확인. 용인시·수원시·용인시청 압류 3건의 실제 체납금액, 세목, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 세금 우선배당에 따라 인수예상액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인과 신청채권자 동일인 검증. 이용균의 임대차계약, 보증금 지급내역, 강제경매 집행권원 및 청구액 150,000,000원의 구성내역을 확인해 중복채권 여부를 검증해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 관계를 건축물대장 및 관련 공부로 확인하고, 주거 사용의 적법성도 검토해야 합니다.
• 입찰가격 산정. 신건 139,000,000원, 1회 유찰 실질취득 137,356,800원, 2회 유찰 실질취득 137,001,280원을 기준으로 취득 관련 비용까지 더해 비교해야 합니다.
• 시세 확인. 소유자의 2021년 취득가 125,000,000원을 현재 시세로 대체하지 말고, 같은 건물·유사 용도·면적의 최근 거래와 임대수익 등을 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있어도 실제 점유상태와 보증금 반환 여부는 별도로 확인해야 합니다. 인수 잔액이 있다면 보증금 반환과 인도 문제를 함께 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 관리비와 기타 미납금을 사전에 확인해야 합니다.
• 원본 및 최신 상태 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 조세채권 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 실제 부담은 거의 내려가지 않는다”

이 물건은 일반적인 무임차·무인수 경매가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 1명과 보증금 135,000,000원이 권리분석의 중심입니다. 현재 신건에서는 보증금 전액 배당으로 인수액 0원이 예상되지만, 유찰 시에는 보증금 미배당액을 매수인이 떠안는 구조입니다.

1회 유찰하면 최저가가 111,200,000원으로, 2회 유찰하면 88,960,000원으로 내려갑니다. 그러나 각각의 미배당 인수액을 합친 실질취득액은 137,356,800원과 137,001,280원입니다. 낮아진 최저가만으로는 가격 경쟁력이 생기지 않습니다.

여기에 세금 압류 3건의 배당순위, 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 특수성, 근린시설 표기와 실제 오피스텔 이용상태까지 확인해야 할 쟁점이 남아 있습니다. 현재 시세와의 우열도 확정할 수 없으므로 가격 메리트를 긍정하기 어렵습니다.

결론은 조건부 인수주의·가격 메리트 미확인. 신건의 인수 0원 추정만으로 권리상 안전하다고 단정할 수 없으며, 유찰 후에는 반드시 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 배당·인수 범위와 그 금액을 반영한 취득원가입니다.