* 실질취득 추정액은 최저가로 낙찰받고 등기상 인수액이 0원이라는 가정에 따른 금액입니다. 취득세·명도비용 등 부대비용과 확인되지 않은 임차관계 위험은 포함하지 않았으며, 최종 취득비용으로 확정된 금액이 아닙니다.

대구지방법원 2026타경100608. 대구 북구 구암동의 토지 227.7㎡와 지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 용도는 단독주택 및 근린생활시설이 결합된 주상용 건물이며, 여러 호실에 임차인이 존재하는 다가구 형태입니다. 현재 소유자는 김정미 씨입니다. 2022년 김성립 명의로 소유권을 취득한 뒤 개명에 따른 등기명의인 표시변경이 이루어졌습니다.

이번 경매는 이천새마을금고가 신청한 임의경매입니다. 등기상 말소기준은 2022.03.10 설정된 채권최고액 216,000,000원의 근저당권이고, 같은 금융기관의 후순위 근저당권 108,000,000원이 존재합니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 324,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 277,274,600원으로 기재되어 있습니다.

등기 순위만 보면 분석은 비교적 명확합니다. 그러나 건물에 여러 임차인이 있고, 임차권등기와 보증기관 승계가 얽혀 있습니다. 특히 전세사기피해자 우선매수권까지 존재하므로 말소기준권리 분석과 실제 낙찰 가능성은 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 복잡하다

말소기준인 2022.03.10 이천새마을금고 근저당권 이후 설정된 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2022.03.15 설정되었던 조운천 명의 근저당권 330,000,000원은 2022.08.26 이미 말소되었습니다. 과거 전세권과 근저당권 역시 현재 경매에서 별도로 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 보증기관 승계는 중복 제외

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김은영·김도이·정재윤·정한솔·정의민·엄빛나·강명수·오지연의 8명입니다. 별도로 등기된 한국토지주택공사(LH)는 김은영의 임차보증금에 관한 대위·승계 신고로 분류되므로 독립된 임차인으로 계산하지 않습니다.

대항력 판단은 2022.03.10 말소기준과 확인된 전입일을 기준으로 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시하되, 기재된 전입일 자체는 모두 말소기준 이후입니다. 우선변제의 실제 순위와 최우선변제 여부는 별도 검토가 필요합니다.

특히 정의민의 확정일자는 임차인 관련 기재에 2023.02.01로 표시되어 있으나 임차권등기의 원문에는 확정일자가 없는 것으로 기재되어 있어 상충합니다. 실제 확정일자와 배당순위 판단에 영향을 줄 수 있으므로 원본 대조가 필요합니다.

등기된 임차권의 후순위 여부만으로 모든 임차인이 보증금을 전액 배당받는 것은 아닙니다. 실제 배당은 최우선변제 요건, 채권액, 배당요구의 적법성, 조세채권 및 매각대금 등에 따라 달라집니다. 따라서 매수인 인수액 0원과 임차보증금 전액 회수 여부는 별개입니다.

③ 우선매수권 — 외부 낙찰을 제한하는 핵심 변수

전세사기피해자 우선매수권은 단순한 임차인의 배당권과는 다른 문제입니다. 외부 투자자의 입장에서는 입찰 경쟁의 결과와 실제 매수 기회가 일치하지 않을 수 있다는 제약으로 작용합니다.

따라서 이 물건은 권리상 등기소멸 여부보다 먼저 우선매수권의 행사 주체와 범위, 행사 가능 여부 및 일괄매각 조건을 확인해야 합니다. 우선매수권이 해소되거나 행사되지 않는다는 확인 없이 외부 낙찰을 전제로 수익성을 계산하는 것은 위험합니다.

④ 가격 판단 — 신건 572,384,640원, 저렴하다는 근거는 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 572,384,640원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 그러나 구암동 해당 건물과 직접 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 자체가 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

주상용 건물은 토지 가치뿐 아니라 임대수익, 공실, 건물 노후도, 호실별 임차관계, 근린생활시설 활용 가능성 등에 따라 매수 수요가 달라집니다. 본건은 사용승인일이 2001.01.19인 3층 건물로, 아파트의 단순 평형 비교 방식으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.

유찰 시나리오는 현재 감정가를 기준으로 한 가정입니다. 근저당 미배당 0원 및 소유자 잔여 추정액은 임차인 최우선변제와 당해세 등 미반영 항목이 있는 계산 결과이므로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다. 매수인 인수 0원 역시 확인된 등기상 권리 기준입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 572,384,640원 가정)

아래 금액은 등기상 근저당 채권최고액을 중심으로 작성한 추정 배당입니다. 임차인의 최우선변제 및 우선변제 배당과 당해세가 반영되지 않은 단순 계산이므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.

집행비용 8,123,846원은 추정치입니다. 이천새마을금고의 근저당권 채권최고액 합계는 324,000,000원이며, 신청채권자의 청구금액은 277,274,600원입니다. 표의 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 산정된 추정치입니다. 임차인 배당과 조세채권 등이 반영되면 실제 근저당 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 구암동 소재 구암고등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린상가, 공원 및 학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 대구도시철도 3호선 구암역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 치장타일·외장석재·드라이비트, 내부는 벽지·타일 및 바닥재 마감이며 위생설비와 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 227.7㎡, 지목은 대이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 소로한면이고, 개별공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 택지개발지구 관련 제한사항이 있습니다. 소로2류 도로에 접합니다.
• 이용상태. 공부상 단독주택 및 근린생활시설의 주상용 건물입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거지와 학교·공원·대중교통 접근성은 장점이나, 다수의 임차관계가 얽힌 주상용 다가구 건물입니다. 임대차 정리 비용과 실제 임대수익에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 주체, 대상, 범위, 행사 가능 여부와 일괄매각 조건을 반드시 확인해야 합니다. 외부 입찰 가능성과 최종 낙찰 가능성을 구분해야 합니다.
• 실제 임차인 8명 대조. 김은영·김도이·정재윤·정한솔·정의민·엄빛나·강명수·오지연의 계약서, 주민등록, 확정일자, 점유관계, 배당요구 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
• LH 대위·승계 중복 제거. 한국토지주택공사의 90,000,000원은 김은영 관련 승계 금액으로 분류되어 있으므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 김은영의 105호와 LH 임차권등기의 202호 표시 차이도 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 김도이·정재윤의 보증금과 김은영의 원계약 보증금을 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준 이후이더라도 선행 점유관계나 다른 대항력 관련 사정이 있는지 검토해야 합니다.
• 확정일자 불일치 확인. 정의민의 확정일자에 관한 기재가 상충하므로 계약서·확정일자 부여현황과 임차권등기를 직접 대조해야 합니다.
• 배당순위 재검토. 현재 추정 배당은 임차인의 최우선변제와 당해세 등이 빠져 있습니다. 실제 임차보증금 배당을 포함한 별도 배당표를 작성해야 합니다.
• 현장점유·명도. 건물 내부 호실별 점유자와 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유가 남아 있다면 명도 절차가 발생할 수 있습니다.
• 토지·건물 일괄매각. 토지 등기사항과 건물 등기사항을 각각 대조하고, 공동담보 범위 및 매각대상에 포함된 시설·부속물의 현황을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 572,384,640원이 현행 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 비교 가능한 주상용 건물 거래사례, 실제 임대수익, 공실, 수선비용 등을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 서류, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”

대구 구암동 2026타경100608은 등기상 말소기준이 분명한 사건입니다. 이천새마을금고의 근저당권이 기준이 되고, 후순위 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 이것만으로 투자 적합성을 판단할 수 없습니다. 실제 임차인 8명이 확인되고, 중복을 제거한 임차보증금 신고액이 510,000,000원에 달하며, 일부 점유자의 보증금과 배당 관련 사실관계는 추가 확인이 필요합니다. 추정 배당표에도 임차인 배당과 조세채권이 반영되지 않았습니다.

무엇보다 전세사기피해자 우선매수권이 존재하는 닫힌 경매라는 점이 결정적입니다. 외부 입찰자는 최고가를 제시하더라도 최종 취득을 확신할 수 없으며, 가격 역시 최근 실거래에 근거한 저가 매수 기회로 검증되지 않았습니다.

종합 판단은 D등급, 35점. 근저당권의 등기상 인수 위험은 제한적이지만, 다수 임차인·미상 보증금·불완전한 배당 추정·우선매수권·가격 검증 부족이 중첩되어 있습니다. 이 물건은 최저가가 내려가기를 기다리는 것보다 우선매수권 행사 가능성과 임차인별 권리·배당관계를 명확히 확인하는 것이 먼저입니다. 권리상 일부 구조는 명확하지만, 외부 투자자의 입찰 적합성은 낮습니다.