대구지방법원 2026타경100651. 대구 수성구 지산동 1026-9, 도로명주소 무학로33길 31-23에 위치한 철근콘크리트구조 4층 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사뉴명진이며, 송라신용협동조합이 청구금액 1,041,942,555원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 12월 29일 설정된 송라신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권 2건의 채권최고액은 각각 780,000,000원과 396,000,000원입니다. 두 근저당권과 이후 경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 이 사건에는 단순한 근저당권 말소만으로 해결되지 않는 문제가 있습니다. 신용삼의 전입신고일은 2022년 11월 21일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·구체적인 점유관계가 확인되지 않았으므로 최종 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 이 부분은 등기상 근저당권의 소멸 여부와 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입자가 변수

말소기준은 2022.12.29 송라신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권과 2026년의 주택임차권등기 2건, 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 등기상 권리만 놓고 보면 매수인이 근저당 채무 자체를 인수하는 구조는 아닙니다.

하지만 신용삼은 말소기준권리 설정 전에 전입했습니다. 선순위 전입 사실은 확인되지만, 임대차계약의 존재와 보증금, 실제 주택 인도 및 점유관계가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 결론은 대항력 가능·최종 판정 미상입니다. 이를 보증금 인수액 0원으로 처리해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 14명의 관계를 개별적으로 풀어야 한다

현황조사·매각물건명세서 및 등기에 나타나는 임차·전입 관계인은 총 14명입니다. 이 가운데 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않아 중복 승계신고로 분류할 사람은 없습니다. 다만 14명이 각각 독립된 임대차계약을 체결한 세대라는 뜻은 아닙니다. 같은 층의 전입자들이 동일 세대 또는 동일 임대차관계인지도 확인이 필요합니다.

말소기준권리보다 먼저 전입한 사람은 신용삼 1명이고, 전입일을 알 수 없는 이미경도 별도의 확인 대상입니다. 이미진·황유라는 후순위 주택임차권등기가 확인되는 관계인입니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 중심으로 한 잠정 분류입니다. 실제 대항력·우선변제권·매수인 인수 여부는 주택 인도, 임대차계약, 확정일자, 점유관계, 배당 및 명세서 기재를 종합해 판단해야 합니다. '후순위'는 그 임차인의 보증금이 전액 배당된다는 의미가 아닙니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 줄지 않을 수 있는 위험

이 사건은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,739,777,000원입니다. 현재 확인된 동일 지역 비교 실거래가격이나 최근 12개월 평균 거래가격이 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

특히 이 사건에서 가격을 볼 때는 단순 낙찰대금이 아니라 미배당 선순위 임차보증금의 인수 가능성을 반영한 실질취득 부담을 검토해야 합니다. 선순위 임차인의 대항력과 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 내려간다는 이유만으로 투자 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.

위 회차는 현재 매각가와 감정가 80%·64% 수준을 적용한 가정이며 향후 실제 유찰이나 매각기일 변경이 확정된 것은 아닙니다. 근저당 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 배당모의 부족분으로, 매수인의 근저당 채무 인수액을 의미하지 않습니다. 임차인 배당·당해세·최우선변제는 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,739,777,000원 가정)

근저당권 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 작성한 배당모의입니다. 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않은 상태이므로 최종 배당표나 인수액 확정자료로 해석해서는 안 됩니다.

현재 회차 배당모의에서는 두 근저당권에 합계 1,176,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여금 543,979,230원이 계산됩니다. 다만 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·일반 우선변제 및 미확인 선순위 임차보증금의 실제 배당관계는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금도 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·건물 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 소재 대구남양학교 남측 인근입니다. 주변은 정비된 주택지대로 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반 대중교통 사정은 보통 정도로 평가돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 263.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 지형은 평지·세로장방형입니다. 도로접면은 소로한면이고 공시지가 기준은 1,702,000원/㎡입니다.
• 지역·지구. 제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 개나리유치원·남양학교·두산초등학교 관련 상대보호구역 사항이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 벽돌치장쌓기 등, 내벽은 벽지도배와 타일 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다. 다만 일부 공부상 제2종근린생활시설 공간을 주택으로 사용하는 점은 별도로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 4층 402호와 제시외 건물 2-1은 내부 계단 및 외부 출입문시설로 연결된 복층 구조입니다. 매각 범위, 출입 동선, 실제 사용상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 그러나 일부 호실의 공부상 용도와 실제 주거 이용이 다르므로 적법성 검토가 생략되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 물건으로, 다수 임차관계·일부 근린생활시설의 주거 사용·제시외 복층 부분이 일반적인 주택 거래보다 매수자 실사를 복잡하게 할 수 있습니다. 실거래 비교와 임대수익 검증이 선행되지 않아 현재 환금성이나 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 보증금과 점유관계부터 확정

• 선순위 전입자 신용삼. 2022.11.21 전입 사실과 함께 실제 임대차계약 체결 여부, 점유 개시, 현재 점유, 임차보증금, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다. 이 확인이 인수액 판단의 최우선 조건입니다.
• 이미경의 대항력 판정. 전입일·보증금·확정일자·점유 부분이 확정되지 않았습니다. 선순위인지 후순위인지부터 확인해야 합니다.
• 14명 관계인 대조. 각 인원의 세대관계, 실제 거주 호실, 임대차계약, 전입일, 보증금, 월 차임, 확정일자와 배당요구 여부를 호실별로 대조해야 합니다. 같은 세대나 계약에 속한 인원은 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 임차권등기 2건. 이미진의 미반환 보증금 5,000,000원과 황유라의 보증금 10,000,000원에 대해 반환·배당 여부와 임차권등기 말소관계를 확인해야 합니다. 이미진의 당초 보증금 20,000,000원은 미반환 잔액과 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 배당표 재검증. 근저당권 채권최고액 기준 배당모의 외에 임차인 배당, 최우선변제, 당해세, 집행비용을 반영한 배당순서와 실제 잔여금을 확인해야 합니다.
• 실질취득 부담 계산. 매수인이 부담할 미배당 임차보증금이 있는지 확인한 뒤 낙찰대금과 합산해야 합니다. 인수액을 확인하지 못하면 회차별 최저매각가만으로 입찰 상한을 정할 수 없습니다.
• 공부상 용도. 2층 201호·3층 301호의 사무소와 실제 주택 사용상태 차이를 확인하고, 사용승인·용도변경·행정상 제한 여부를 점검해야 합니다.
• 제시외 부분. 4층 402호와 제시외 건물 2-1의 연결 구조 및 일괄매각 범위를 매각물건명세서·도면·현황과 대조해야 합니다.
• 명도계획. 다수 임차·전입 관계인의 현재 점유 여부를 확인하고, 실제 점유자별 인도·퇴거 절차와 그에 따른 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 공과금 및 기타 미납 상태와 매수인의 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 시장가격 검증. 수성구 지산동의 비교 가능한 다가구주택·토지 실거래 중 최근 거래를 우선 확인해야 합니다. 토지면적, 이용상태, 건물 구조, 임대수익 및 제시외 부분 등을 반영해 적정가격을 산정해야 합니다.
• 신건 입찰 판단. 1,739,777,000원이 시세보다 낮다는 근거가 확인되지 않았습니다. 선순위 임차보증금과 실제 임대수익이 확인되기 전에는 감정가 할인이나 향후 유찰 가능성만으로 가격상 이익을 예상해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 제시외 부분 도면 및 관련 임대차 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸”과 “보증금 인수 없음”은 다르다

이 사건의 핵심은 송라신용협동조합의 근저당권이 소멸하느냐가 아닙니다. 등기상 근저당권과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 진짜 관건은 선순위 전입자의 임차보증금을 낙찰자가 부담하게 되는지입니다.

신용삼은 말소기준권리 이전에 전입했으나 보증금과 점유요건이 확정되지 않았습니다. 이미경 역시 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 임차·전입 관계인 14명, 후순위 임차권등기 2건, 공부상 사무소의 주택 사용, 제시외 건물을 포함한 복층 구조까지 확인해야 합니다.

현재 최저매각가는 1,739,777,000원으로 감정가와 같습니다. 비교 실거래 시세를 확정할 수 없고, 매수인 인수액도 확정되지 않았으므로 이 가격이 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 설령 이후 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금이 인수되는 구조라면 실제 취득 부담은 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류 검토입니다. 이는 매각 자체가 불가능하거나 선순위 보증금 인수가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 현재 단계에서는 잠재 인수액과 임대차관계, 적정 시세가 확정되지 않아 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵다는 의미입니다. 신용삼·이미경의 권리관계와 건물 전체의 임대차 현황을 먼저 확정하는 것이 이 사건의 출발점입니다.