수원지방법원 2025타경59682. 경기도 화성시 반송동 동탄파라곤 4층 432호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 지혜영은 2020년 10월 30일 이 물건을 181,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차권등기가 설정되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권입니다. 민형기 명의의 임차권등기는 2024년 1월 9일에 접수됐고, 경매개시결정은 2025년 12월 31일입니다. 원칙적으로 선순위 임차권 인수 문제를 검토해야 하지만, 주택도시보증공사가 2026년 6월 1일 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출하면서 중요한 위험이 해소됩니다.

문제는 확약이 모든 점유자에게 적용되는 것은 아니라는 점입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 2024년 11월 11일 전입한 유태현이 별도로 확인됩니다. 이 사람의 보증금·확정일자·실제 점유관계는 불확실합니다. 민형기의 인수 위험이 해소되더라도 유태현에 관한 권리분석은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준은 2025년 12월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 이후인 2026년 3월 23일 설정된 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 하나은행 근저당권(채권최고액 151,200,000원)과 전세권 등은 2017년 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 물건에 과거의 근저당이나 전세금이 그대로 남아 있다고 보아서는 안 됩니다.

반면 민형기의 현재 임차권등기는 2024년 1월 9일에 설정되어 말소기준보다 앞섭니다. 등기에는 최초 임차보증금 195,000,000원과 이후 증액된 204,700,000원, 210,000,000원이 단계별로 기재되어 있습니다. 이는 동일 임대차의 변동 내역으로, 각각을 별도 임차보증금으로 합산하는 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 민형기 관련 인수 0원은 2026.06.01.자 주택도시보증공사 확약의 유효한 이행을 전제로 한 실질 판단입니다. 원래 배당 추정에서 인수 대상으로 표시된 금액은 195,000,000원이며, 등기상 임대차보증금은 증액 과정을 거쳐 210,000,000원까지 기재됩니다. 확약의 적용 범위, 양도관계 및 말소 이행은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.

주택도시보증공사는 별도의 세 번째 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서에 양도 전 임차인이 민형기라고 명시되어 있으므로, 보증기관의 채권 행사와 민형기의 임차보증금을 별개의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 물건에서 구분해야 할 실제 임차인은 민형기와 유태현 2명입니다.

③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

신건 매각가 206,000,000원을 가정하면 집행비용 3,684,000원을 공제하고, 주택도시보증공사에 202,316,000원이 배당되는 추정입니다. 청구액 210,000,000원에 비해 7,684,000원이 부족하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

이 미배당금이 곧바로 매수인 인수금이 되는 것은 아닙니다. 민형기 관련 채권에 대해서는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영해야 합니다. 반면 유태현의 보증금은 확인되지 않았으므로 추정배당표만으로 최종 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개

⑤ 시세·가격 판단 — 감정가만으로 저렴함을 증명할 수 없다

동탄파라곤의 감정가는 206,000,000원이고, 소유자의 2020년 거래가액은 181,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격은 현재의 시장가격을 직접 나타내지 않습니다.

동탄파라곤의 경매 통계에는 평균 유찰 4.3회가 나타나 있습니다. 다만 이 통계는 해당 432호와 동일한 용도·면적의 거래가격을 의미하지 않으므로, 유찰 횟수만으로 적정 낙찰가를 결정할 수 없습니다.

현재 해당 호수와 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로, 최근 12개월 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 산정할 수 없습니다. 특히 근린시설로 분류된 물건을 감정상 오피스텔로 이용 중이라는 이유만으로 일반 아파트 가격과 비교해서도 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 화성시 반송동 석우중학교 남동측 인근에 위치합니다. 동탄1신도시 중심상업지대로 구분상가·근린상가·오피스텔·주상복합아파트·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 44층 건물 중 4층 432호입니다. 승강기·도시가스·지역난방·위생·소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 경매상 물건종류는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도, 실제 이용, 건축물대장 및 임대차 용도 간 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 6,359,000원/㎡입니다.
• 도로·시설. 건물 동측과 서측이 도로에 접하며, 부지는 3필지 일단의 토지로 공동주택·근린상가·오피스텔 용도로 이용됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 중심상업지 내 오피스텔 이용 물건의 환금성은 실사용 용도와 수요에 좌우될 수 있습니다. 실제 432호와 동일 용도·면적의 거래가격을 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 원본을 확보해 적용 대상과 이행 조건을 확인하세요.
• 임차권등기 금액 확인. 민형기 임대차의 최초 보증금 195,000,000원, 증액 후 204,700,000원과 210,000,000원에 관한 권리관계 및 채권 양도 범위를 확인하세요.
• 유태현 임차관계 확인. 2024.11.11. 전입자의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확약 밖 인수 위험. 민형기에 관한 인수 0원 확약이 유태현에게까지 적용된다고 보지 마세요. 별도 보증금이 존재하면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 보증기관 채권 중복계산 주의. 주택도시보증공사는 민형기 관련 양수 채권을 행사하는 신청채권자입니다. 동일 임대차보증금을 별개의 임차인 채권처럼 합산하지 마세요.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 관계를 건축물대장·집합건축물대장·현황 및 관련 허가사항으로 대조하세요.
• 가격 검증. 동탄파라곤 432호와 비교 가능한 동일 용도·면적의 최근 실거래 및 임대수익 수준을 확인한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 점유·명도. 임차권등기만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 유태현 및 현 점유자의 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용관리비 체납, 당해세 및 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 원본을 재확인하세요.

맺으며 — “확약 하나로 모든 인수 위험이 사라지는 것은 아니다”

동탄파라곤 432호는 처음 보면 부담스러운 선순위 임차권이 존재하는 물건입니다. 민형기 명의의 임차권등기는 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 보증금도 최종 증액 내역상 210,000,000원에 이릅니다.

하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 민형기 관련 인수 부담은 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다. 이는 분명 중요한 긍정 요소입니다.

그렇다고 곧바로 인수 위험 없는 안전한 경매로 결론 내릴 수는 없습니다. 유태현이라는 별도 전입자가 있으며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 사람의 대항력이 인정되고 미반환 보증금이 존재한다면, 민형기 관련 확약과 관계없이 매수인이 추가 부담을 질 수 있습니다.

더구나 최근 동일 면적 실거래가격도 확인되지 않아 최저가 206,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 별도 임차인의 인수액이 해소되지 않으면 낮은 입찰가격만으로 수익성이 확보되지는 않습니다.

결론은 권리 위험 잔존, 가격 판단 보류입니다. 민형기 확약의 효력과 유태현의 실제 권리관계를 각각 확인하고, 그 결과를 실질취득비용에 반영하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.