* 주택도시보증공사의 2026.06.01.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 해당 임차보증금에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 실질취득 기준액은 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 권리분석상 금액으로 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외합니다.

수원지방법원 2026타경50225. 수원시 권선구 서둔동의 다세대주택 ‘데일리’ 4층 404호입니다. 2018년 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 방 2개와 거실·주방·화장실을 갖춘 주거용 물건입니다. 소유자 이정수는 2022년 4월 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부를 보면 2018년 설정된 신한은행 근저당권은 2022년 4월 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.12.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 이 압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 정진화는 압류보다 앞선 2022.04.29. 전입·점유를 갖추고 있으며, 보증금은 195,000,000원입니다. 바로 이 선순위 대항력이 일반적인 매수인 인수 위험을 만듭니다. 다행히 보증금 권리를 양수한 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약한 점이 이번 사건의 가장 중요한 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

등기부상 최초 소유권보존은 김슬기 명의로 이루어졌고, 이후 남궁명순을 거쳐 이정수에게 소유권이 이전되었습니다. 과거 신한은행 근저당권 108,000,000원은 2022.04.29. 말소되었으므로 이번 매각에서 별도로 인수할 기존 근저당권은 아닙니다.

국민행복기금이 신청했던 2022년 강제경매도 2023.08.10. 개시결정등기가 말소되었습니다. 현재 진행하는 사건은 2026.01.19. 주택도시보증공사가 신청한 별개의 강제경매입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 정진화의 보증금 권리를 양수한 당사자로 기재되어 있습니다. 따라서 정진화의 보증금과 주택도시보증공사 관련 채권을 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금 원금은 195,000,000원입니다.

* 확약은 정진화의 보증금 관련 권리에 한정됩니다. 다른 임차인이나 별도 점유권원이 실제로 확인된다면 해당 권리까지 자동으로 포기되는 것은 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본, 양수 범위, 배당 및 임차권등기 말소 조건을 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 확약 적용 후에도 2.10억이 기준

현재 감정가와 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다. 이번 사건은 유찰이 없는 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.

중요한 것은 실제 부담할 취득금액의 기준입니다. 확약서가 유효하게 적용된다면 임차보증금 인수액은 실질 0원이므로, 최저가 낙찰을 가정한 권리분석상 실질취득 기준액은 210,000,000원입니다. 반대로 확약 효력을 인정할 수 없다면 보증금 195,000,000원의 인수 위험을 별도로 고려해야 합니다.

특히 다세대주택은 층·면적·건물상태·주차여건·임대수요 등에 따라 거래가격의 편차가 발생할 수 있습니다. 이 물건은 군용비행장 소음대책구역 관련 규제도 기재되어 있으므로 일반적인 주거용 물건보다 입지와 환금성에 대한 별도 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

집행비용 3,740,000원은 추정치입니다. 기초 배당표는 임차인 정진화에게 0원을 배당하고 신청채권자에게 206,260,000원을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 확약서에는 우선변제권만 주장한다고 기재되어 있으므로 실제 임차보증금 관련 배당권과 순위는 배당기일에 다시 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액을 구분

유찰이 진행되면 최저매각가는 210,000,000원에서 168,000,000원, 다시 134,400,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 동시에 신청채권자의 미배당금은 증가합니다.

원래의 대항력 있는 임차보증금은 195,000,000원이므로, 확약이 없다면 낮아진 최저가만을 기준으로 취득비용을 판단할 수 없습니다. 특히 보증금보다 낮은 가격으로 낙찰받더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 문제가 발생할 수 있습니다.

하지만 이 사건에는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 각 회차에서 실질 임차보증금 인수액은 0원이므로, 실질취득 기준은 낙찰가격 자체가 됩니다. 이는 확약서의 효력과 이행 가능성을 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 서둔동 소재 경기상상캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2018.02.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 404호입니다. 외벽은 돌붙임마감 등, 내부는 벽지도배 및 타일마감 등이며 하이샤시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본 급배수 및 위생설비, 도시가스설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 북서측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 차량 이용 및 주차여건은 현장에서 직접 확인하는 것이 좋습니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 과밀억제권역과 도시교통정비지역 관련 사항도 기재되어 있습니다.
• 항공 관련 규제. 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제1종구역·제2종구역 관련 내용이 기재되어 있습니다. 실제 해당 범위와 소음 영향은 개별 확인이 필요합니다.
• 교육환경·기타 규제. 큰솔유치원 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물로 표시되어 있지 않으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 단독·다세대주택 혼재지역의 개별 호실이므로 아파트와 같은 가격 균질성을 전제로 하기 어렵습니다. 특히 소음·접도·건물상태·주차여건과 인근 거래수요를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원문을 확인하세요. 특히 미배당 발생 시에도 임차권등기를 말소한다는 문구가 핵심입니다.
• 보증금 권리 양수 관계. 주택도시보증공사가 정진화로부터 양수한 보증금 권리의 범위와 확약 권한을 확인하세요. 같은 임차보증금을 별도의 채무로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 우선변제권과 배당순위. 등기부상 확정일자와 배당요구 사실이 있고, 확약서에는 우선변제권만 주장한다고 기재되어 있습니다. 기초 배당표의 임차인 배당 0원 추정과 실제 우선변제 주장이 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 점유 현황. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 말소기준 대조. 2022.12.12. 국민건강보험공단 압류와 그 이전 임차인의 전입·점유관계, 이후 등기권리의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기사항증명서와 대조하세요.
• 과거 강제경매 말소 확인. 2022년 국민행복기금 신청 강제경매는 2023년 말소된 이력이 있으므로, 현재 2026타경50225 사건과 혼동하지 않아야 합니다.
• 최근 시세 확인. 서둔동 유사 다세대주택의 최근 실거래와 매도 호가를 확인해 210,000,000원이라는 신건 가격의 적정성을 판단하세요.
• 소음 및 현장상태. 군용비행장 소음 영향, 도로 접근성, 주차여건, 누수·결로와 공용부분 관리상태를 확인하세요.
• 추가 비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 명도비, 취득 부대비용 및 배당 관련 변동사항을 별도로 검토하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 법원의 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리 부담은 낮췄지만, 가격은 별도 검증”

수원 서둔동 데일리 404호는 처음 보면 195,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 부담스러운 물건입니다. 실제로 정진화의 전입·점유일은 말소기준 압류보다 앞서고, 원칙적으로는 보증금 인수 여부가 낙찰 판단을 좌우합니다.

그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 이 위험을 크게 바꿉니다. 확약이 유효하게 적용된다면 명목상 195,000,000원이던 임차보증금 인수 위험은 실질 0원*으로 정리됩니다. 보증금 권리 양수인과 실제 임차인을 구별하면 보증금의 중복 계산도 피할 수 있습니다.

그렇다고 지금의 신건 최저가 210,000,000원이 저렴하다는 결론으로 이어지는 것은 아닙니다. 다세대주택의 개별적인 환금성, 군용비행장 소음 관련 규제, 실제 점유관계, 우선변제 주장과 최종 배당관계를 확인해야 합니다.

결론은 ‘확약 적용 시 권리상 인수 부담은 낮음, 다만 가격 검증과 확약 원본 확인이 선행되어야 하는 물건’입니다. 핵심 승부처는 확약서의 법적 효력과 실제 이행을 확인하고, 그다음 210,000,000원이라는 가격이 현재 시장에서 경쟁력이 있는지 판단하는 데 있습니다.