수원지방법원 2026타경50451. 경기도 화성시 향남읍 행정리에 있는 향남시범넓은들마을향남지웰2차 206동 1층 101호 아파트입니다. 감정가는 363,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 청구액 324,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 그런데 등기부에는 2024.02.14. 설정된 백승용 명의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 보증금은 무려 360,000,000원입니다.

여기서 반드시 구분해야 할 것은 등기상 선순위 임차권의 존재와 낙찰자가 실제로 인수할 금액입니다. 백승용은 2021.10.05. 전입·점유를 시작했고 2021.09.09. 확정일자를 받았습니다. 모두 2026.01.29. 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약서가 이 사건의 결론을 크게 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기상 과거 하나은행 근저당권들은 모두 해지·말소됐습니다. 2010년 설정된 근저당권은 2019.05.20., 2019년 설정된 근저당권은 2020.01.17., 2020년 설정된 근저당권은 2021.11.16. 각각 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류도 2025.08.25. 말소됐습니다.

현재 권리분석에서 중요한 기준은 2026.01.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 백승용의 주택임차권등기는 매각만으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰자 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계

주택도시보증공사는 백승용의 보증금채권을 양수한 보증기관으로 기재돼 있습니다. 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 계산하거나, 보증금 360,000,000원과 공사의 청구액 324,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 백승용 1명입니다.

특히 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 약속은 백승용으로부터 양수한 해당 임차보증금에 관한 것입니다. 다른 임차인의 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 확약은 아닙니다. 이 사건에서 확인된 임차인은 백승용 1명이며, 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 실제 임대관계를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)

제공된 추정배당표 기준입니다. 임차보증금채권의 양수관계와 경매신청채권의 실제 배당 귀속·중복 여부는 최종 배당표에서 확인해야 합니다. 표의 채권액을 모두 독립적인 채무로 합산하는 의미는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약의 중요성

낙찰가가 낮아지면 선순위 임차보증금의 미배당액은 커집니다. 그러나 이번 사건에서는 확약서의 효력이 유지되는지에 따라 매수인의 실질 부담이 완전히 달라집니다.

회차별 인수액은 제공된 예상배당 시뮬레이션을 따른 것으로, 집행비용 추정이 포함된 결과입니다. 실제 배당과 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 신건 가격의 적정성은 별도 판단

이 아파트는 2010.05.10. 사용승인된 514세대 단지입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 363,000,000원으로 가격 할인 없이 시작합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계돼 있습니다.

다만 본건과 동일한 면적·층별 조건에서 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 363,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 1층 세대이므로 실제 매매 사례를 비교할 때 층수와 내부 상태를 함께 반영해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 향일고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 각급 학교 등이 형성된 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 아파트단지 앞에 노선버스정류장이 있습니다. 인근 간선도로 이용이 가능하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 1층 101호입니다. 지역난방, 엘리베이터, 급배수·급탕, 소화설비, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 장방형 아파트 부지입니다. 북측 약 20m 도로를 통해 단지에 진입합니다. 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구)이며 교육환경 보호구역과 성장관리권역 등의 규제가 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재도 있어 적용 대상과 지정기간 확인이 필요합니다.
• 환금성. 514세대 아파트단지라는 점은 수요 기반 측면의 참고 요소입니다. 다만 본건이 1층이라는 특성과 실제 거래가격을 함께 검토해야 하며, 단지 규모만으로 매각 용이성을 단정할 수 없습니다.
• 공부·건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실내 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기, 우선변제권 주장, 임차권등기 말소 약속 및 적용 범위를 매각물건명세서 원본과 함께 확인하세요.
• 임차권등기 말소 가능성. 을구 7번 백승용 주택임차권등기가 확약에 따라 실제로 말소될 수 있는지, 집행절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 보증기관 승계관계. 주택도시보증공사는 백승용으로부터 보증금채권을 양수한 기관입니다. 보증기관 청구액과 임차보증금의 관계를 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가 현장조사는 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 이사 협의 또는 인도명령 필요성을 확인하세요. 대항력 포기 확약이 곧바로 자발적인 명도를 보장하는 것은 아닙니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 363,000,000원이 실제 시세에 부합하는지 동일 단지 유사 면적의 최근 매매가격과 1층 거래 사례를 확인하세요.
• 관리비·기타 비용. 미납 관리비, 특히 공용부분 승계 부담 가능성을 관리사무소에 확인하고 취득세·등기비용·명도비용도 별도로 계산하세요.
• 최신 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “3.6억 인수형처럼 보이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”

이 사건을 단순히 등기부만 보고 판단하면 360,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하는 위험한 물건으로 보일 수 있습니다. 실제로 확약서가 없다면 신건 기준 2,882,000원, 유찰 시에는 더 큰 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 최저가가 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.

그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 이 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석할 수 있습니다. 다만 그 결론은 확약서의 효력과 적용 범위에 달려 있습니다.

결국 이 물건은 권리 위험의 해소 근거는 있지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않은 신건입니다. 현재 최저매각가 363,000,000원을 뒷받침할 실거래 비교가 충분하지 않으므로 감정가에 곧바로 응찰하기보다는 시세와 확약의 효력을 확인해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 확약의 확실성과 실제 매입가격입니다.