수원지방법원 2026타경50846. 경기도 오산시 원동 소재 디자인타운 103동 9층 903호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김인성·이지안으로 각각 지분 2분의 1을 소유합니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사항은 187,000,000원의 임차보증금과 주택도시보증공사의 확약서입니다.
강보람의 임차권등기는 2023.04.10. 접수됐고, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.03.30.입니다. 2026.02.25. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 임차보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 2026.04.20.자로 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서를 제출한 사실이 확인됩니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력과 이행 여부가 실제 인수 위험을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 382-10 디자인타운 103동 9층 903호 도로명: 경기도 오산시 경기대로148번길 26 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 실거래 비교면적 | 44.57㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 지상 9층 중 9층 |
| 소유자 | 김인성(2분의 1) · 이지안(2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2021.03.30. 등기 · 매매 원인일 2021.03.04. · 거래가액 187,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.30. 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
| 단지 규모 | 디자인타운 · 16세대 · 2018.07.09. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
이 사건의 경매절차상 말소기준은 2026.02.25. 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 하지만 강보람의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.04.10.에 접수됐습니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차권까지 안전하다고 판단할 수 없습니다.
이 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차보증금 187,000,000원은 매수인이 실질적으로 인수하지 않으므로 인수액은 0원입니다. 다만 원본 확약서의 적용 대상·효력과 실제 말소 이행 가능성은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강보람 건물 전부 · 주거 |
187,000,000원 | 2021.03.30. | 대항력 있음 | 우선변제 주장 주택도시보증공사 확약 |
보증금 채권 양도 대항력 포기 확약 |
| 임대차계약일 | 2021.03.04.(1차) · 2021.04.12.(2차) |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.03.05.(1차) · 2021.04.15.(2차) |
| 임차권등기 | 2023.04.10. · 을구 1번 · 임차권등기명령 2023카임39 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 임차보증금 채권 양수 |
| 확약서 제출 | 2026.04.20.자 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 |
| 원칙상 인수 위험 | 187,000,000원 · 확약을 반영하지 않은 명목상 보증금 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 · 확약 유효·이행 전제 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 임차보증금 채권의 양수인으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사를 강보람과 별개의 임차인으로 세거나 보증금 187,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 확인된 임차인은 강보람 1명입니다.
대항력 포기와 임차권등기 말소 확약은 강보람의 해당 임차보증금에 관한 것입니다. 다른 임차인이나 별도의 인수 권리까지 포괄적으로 없애는 확약은 아닙니다. 현재 확인된 별도 임차인은 없지만, 입찰 전 점유관계와 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 실거래보다 16.1% 높다
디자인타운의 실거래 비교 면적은 44.57㎡입니다. 확인된 거래는 총 4건이며 전체 평균은 151,000,000원입니다. 다만 오래된 거래를 포함한 전체 평균보다는 최근 12개월 거래와 최신 거래가 현재 가격 판단에 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 44.57㎡ | 7층 | 155,000,000원 |
| 2025.06 | 43.03㎡ | 8층 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 42.12㎡ | 7층 | 145,000,000원 |
| 2022.10 | 42.12㎡ | 9층 | 159,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 151,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.57㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
최신 거래는 2026년 10월의 155,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 신건 최저매각가 180,000,000원은 최신 거래보다 25,000,000원 높고, 최근 시세의 116.1%입니다.
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +3.6%로 나타나지만, 최근 12개월 거래가 1건이라는 점을 고려하면 상승세를 확정적으로 판단하기는 어렵습니다. 무엇보다 최신 거래가 155,000,000원인 상황에서 신건 최저가 180,000,000원을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 176,680,000원 |
| 미배당 채권 | — | 10,320,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 강보람 보증금 관련 매수인 인수 | 187,000,000원 | 실질 0원 |
매각대금 배분은 집행비용과 주택도시보증공사의 예상배당액을 기준으로 계산했습니다. 주택도시보증공사 채권의 미배당액은 10,320,000원입니다. 이 금액은 확약이 유효하게 이행되는 경우 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 임차보증금 187,000,000원은 확약 전의 명목상 인수 위험액으로 구분했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시뮬레이션 — 확약 이행을 전제로
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 10,320,000원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 45,816,000원 | 144,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 74,212,800원 | 115,200,000원 |
확약이 정상적으로 이행된다면 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 평가할 수 있습니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가와 같아지고, 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원으로 낮아집니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다.
반대로 확약이 인정되지 않거나 이행되지 않는다면 선순위 임차보증금의 미배당 부분에 대한 인수 문제가 다시 발생할 수 있습니다. 유찰로 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 전체 취득 부담이 줄어드는 것은 아닙니다. 이 사건의 가격 시나리오는 반드시 확약의 유효성을 먼저 확인한 후 적용해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 오산원일중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 중·소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측과 남측으로 각각 약 12m 및 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2018.07.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수설비, 도시가스, 난방, 승강기 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다. 규제 적용 여부는 입찰 시점에 재확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 확인된 실거래는 4건입니다. 거래 표본이 적어 대규모 아파트처럼 풍부한 비교거래를 기대하기는 어렵습니다. 실제 매도 시에는 개별 호수의 상태와 매수 수요를 신중히 평가해야 합니다.
- 민간임대주택. 2021.03.30. 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 등록 유지 여부 및 경매 취득에 수반되는 사항은 관계 서류로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.04.20.자 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 취지, 미배당 시 임차권등기 말소 약속이 실제로 명시돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 보증금 187,000,000원이 전액 배당되지 않아도 말소가 가능한지, 해당 확약이 매수인에게 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 확인된 임차인은 강보람 1명입니다. 주택도시보증공사를 추가 임차인으로 계산하지 말고, 현장 점유자와 다른 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 신건 고가 입찰 경계. 현재 최저가 180,000,000원은 최신 거래 155,000,000원보다 높습니다. 시세 대비 가격상 우위가 없는 상태에서 무리하게 응찰하지 마세요.
- 유찰 이후 재평가. 1회 유찰 144,000,000원, 2회 유찰 115,200,000원 시나리오를 검토하되, 실제 유찰과 가격 변경이 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 규모와 제한된 실거래 표본을 고려해 인근 유사 다세대주택의 거래가격 및 매도 소요 가능성을 확인하세요.
- 관리비·점유·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유 상태를 확인하고 필요한 명도 절차 및 비용을 검토하세요.
- 등록·규제 확인. 민간임대주택등기와 토지거래허가 관련 사항의 현재 효력 및 매수인에게 미치는 영향을 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 사건의 핵심은 187,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하지만, 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 위험이 해소될 수 있다는 점입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 인수액은 0원이고, 신건 기준 실질취득액은 180,000,000원입니다.
그러나 최근 동일 면적 실거래는 155,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 그보다 25,000,000원 높으며, 최근 시세의 116.1%입니다. 거래 표본이 적은 16세대 다세대주택이라는 점도 가격 판단에 신중함을 요구합니다.
결론은 ‘확약 확인이 선행돼야 하는 권리 조건부 안전형, 신건 가격 메리트는 부족’입니다. 권리상 개선 요인은 분명하지만, 현재 가격에 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 단지 평균 유찰 1.7회의 이력과 회차별 가격 시나리오를 참고해 유찰 이후 다시 검토하는 접근이 적절합니다.
