대구지방법원 2026타경100974. 대구광역시 중구 대봉동 센트로팰리스 103동 11층 1102호 아파트입니다. 해당 동은 지상 43층 건물이고, 시세 비교 대상 전용면적은 약 129.19㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 박현숙이며, 2010년 2월 18일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 360,000,000원입니다.
권리관계의 중심은 2010년 2월 18일 설정된 고산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 302,400,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 같은 금융기관이 근저당권 2건을 추가 설정했고, 중소기업은행도 근저당권 2건을 설정했습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리 소멸과 실제 점유관계는 별개입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 과정에서 거주자의 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 입찰 전 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대봉동 60-10 센트로팰리스 103동 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 대봉로 260 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 시세 비교 기준 전용 129.185㎡ · 지상 43층 중 11층 |
| 소유자 | 박현숙 (2010.02.18 소유권이전 · 당시 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 660,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 고산농업협동조합 / 336,102,471원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2010.02.18 고산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 302,400,000원) |
| 임차관계 | 신고 임차인 없음 · 실제 임대관계 및 점유 미확인 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리 기준) |
| 단지 규모 / 사용승인 | 843세대 · 2007.03.23 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당 5건은 매각으로 소멸
등기부에 나타나는 최초 근저당권은 2007년 6월 25일 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 216,000,000원입니다. 이 권리는 이후 한국주택금융공사로 이전됐으나, 2010년 2월 11일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준권리는 이보다 나중에 설정된 고산농업협동조합 근저당권입니다.
| 등기 순위 | 권리자 | 설정일 | 채권최고액 | 매각 시 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 3 | 고산농업협동조합 | 2010.02.18 | 302,400,000원 | 말소기준 |
| 을구 4 | 고산농업협동조합 | 2013.12.13 | 12,000,000원 | 소멸 |
| 을구 5 | 고산농업협동조합 | 2015.04.15 | 48,000,000원 | 소멸 |
| 을구 6 | 중소기업은행 | 2020.02.21 | 21,600,000원 | 소멸 |
| 을구 7 | 중소기업은행 | 2020.05.15 | 48,000,000원 | 소멸 |
| 채권최고액 합계 | 432,000,000원 | 인수 대상 아님 | ||
현재 유효한 근저당권 5건의 채권최고액 합계는 432,000,000원입니다. 이는 등기상 담보 한도의 합계이며 실제 대출잔액이나 확정 배당채권액과 동일한 금액은 아닙니다. 경매신청채권자인 고산농업협동조합의 청구액은 336,102,471원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.5% 낮지만 하락 추세
센트로팰리스는 843세대 규모의 아파트로, 2007년 3월 23일 준공됐습니다. 시세 비교 기준은 전용면적 약 129.19㎡이며, 거래 표본에는 전용 141.47㎡ 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 단순 평균만으로 본건 11층의 정확한 가치를 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 141.47㎡ | 2층 | 695,000,000원 |
| 2026.06 | 141.47㎡ | 9층 | 680,000,000원 |
| 2026.03 | 141.47㎡ | 12층 | 683,000,000원 |
| 2026.02 | 129.19㎡ | 40층 | 685,000,000원 |
| 2026.01 | 129.19㎡ | 17층 | 665,000,000원 |
| 2025.11 | 129.19㎡ | 2층 | 642,000,000원 |
| 2025.11 | 129.19㎡ | 2층 | 642,000,000원 |
| 2025.07 | 141.47㎡ | 21층 | 730,000,000원 |
| 2025.07 | 141.47㎡ | 21층 | 730,000,000원 |
| 2025.05 | 129.19㎡ | 36층 | 685,000,000원 |
| 2025.05 | 141.47㎡ | 21층 | 740,000,000원 |
| 2025.05 | 129.19㎡ | 22층 | 677,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 670,285,714원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 687,833,333원 |
전체 12건 평균은 687,833,333원이며, 이에 대한 현재 최저가 비율은 96.0%입니다. 하지만 이 평균에는 상대적으로 가격이 높았던 과거 거래가 포함돼 있습니다. 실제 가격 판단에서 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 670,285,714원입니다.
본건 최저가 660,000,000원은 최근 평균보다 10,285,714원 낮은 가격입니다. 최근 평균 대비 비율은 98.5%로, 가격 차이가 약 1.5%에 불과합니다. 최신 거래인 2026년 10월의 695,000,000원보다도 낮지만, 해당 거래는 전용 141.47㎡이므로 본건과 직접적인 일대일 비교에는 주의가 필요합니다.
특히 같은 전용 129.19㎡ 거래에서도 층에 따라 가격 차이가 나타납니다. 2025년 11월 2층 거래는 642,000,000원, 2026년 1월 17층 거래는 665,000,000원, 2026년 2월 40층 거래는 685,000,000원입니다. 본건은 11층이므로 층수와 내부 상태를 고려한 개별 비교가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 660,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 예상 집행비용은 9,000,000원, 근저당권자에 대한 배당은 채권최고액 기준으로 합계 432,000,000원입니다. 이를 모두 반영한 소유자 잔여 예상액은 219,000,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,000,000원 |
| 1. 근저당 · 고산농업협동조합 (을구 3) | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 2. 근저당 · 고산농업협동조합 (을구 4) | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 고산농업협동조합 (을구 5) | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 (을구 6) | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 (을구 7) | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 219,000,000원 |
위 배당표는 채권최고액을 배당채권액으로 가정한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 당해세, 최우선변제 및 집행비용 확정액 등에 따라 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 권리 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 660,000,000원 | 432,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 528,000,000원 | 432,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 422,400,000원 | 415,776,000원 | 16,224,000원 | 0원 |
신건에서는 근저당권 채권최고액 합계인 432,000,000원을 전액 배당하는 시나리오입니다. 1회 유찰 시에도 채권자 배당액은 전액 유지되며, 소유자 예상 잔여액은 88,320,000원입니다.
2회 유찰 시에는 채권자 예상 미배당액이 16,224,000원 발생합니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 이 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 확인된 권리 기준 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 대봉동 경북대학교 사범대학 부설 중·고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 아파트까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측 약 30m, 서측 약 15m, 남측 약 8m 폭의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 103동은 철근콘크리트구조의 지상 43층 건물이며, 본건은 11층 1102호입니다. 승강기, 소방, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 중심상업지역과 방화지구에 해당하며, 학교 보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 토지이용 제한이 있습니다. 일부 필지는 시도지정문화유산구역에 저촉됩니다.
- 토지. 3필지 일단지의 사다리형 평지로, 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 19,107㎡이며, 공시지가 기준은 3,251,000원/㎡입니다.
- 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 843세대 단지이고 최근 실거래가 존재합니다. 다만 최근 거래가격이 이전보다 5.9% 하락했고, 전용면적과 층에 따라 거래가격에 차이가 있어 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 거주자 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 감정평가상 내부 마감 상태는 유사 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 작성됐으므로 실제 수리 상태와 하자 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 입찰가 설정. 전체 12건 평균 687,833,333원보다는 최근 12개월 평균 670,285,714원을 우선 참고하세요. 신건 최저가가 최근 평균의 98.5%이므로 할인 여유가 크지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 이전 기간보다 5.9% 하락했습니다. 과거 높은 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 동일 전용면적 비교. 거래 표본에는 129.19㎡와 141.47㎡가 함께 포함돼 있습니다. 가능하면 본건과 면적이 일치하는 129.19㎡ 거래를 중심으로 층·향·내부 상태를 비교해야 합니다.
- 점유자 및 임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약과 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 고층 아파트의 실제 설비 및 내부 보수 필요성을 점검하고 추가 비용을 고려해야 합니다.
- 근저당권 소멸 확인. 2010년 고산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 근저당권 4건은 매각으로 소멸합니다. 최종 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등의 부담 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 및 매각조건 확인. 매각공고에서 입찰보증금, 특별매각조건, 기일 변경 여부를 확인하세요. 예정 매각기일은 2026.11.04입니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 528,000,000원, 2회 유찰 시 422,400,000원이라는 가격 시나리오를 참고하되, 실제 다음 회차의 최저가격과 매각기일은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서와 감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요. 특히 점유·임대차 및 내부 상태 확인이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 신중”
대구 센트로팰리스 103동 1102호의 가장 큰 장점은 명확한 등기상 권리 소멸 구조입니다. 2010년 고산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 권리 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 점유관계까지 완전히 확인된 것은 아닙니다. 임차인 신고는 없지만 실제 임대관계는 미상이고, 폐문부재로 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리 안정성과 별개로 점유·명도·내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 더 보수적인 판단이 요구됩니다. 감정가이자 최저매각가인 660,000,000원은 최근 12개월 평균 670,285,714원의 98.5%입니다. 최근 시세보다는 낮지만 그 차이가 작고, 거래가격 추세도 -5.9%로 하락 방향입니다.
전체 실거래 평균을 기준으로 보면 가격이 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래 흐름을 반영하면 신건 가격에 충분한 안전마진이 있다고 판단하기 어렵습니다. 권리 구조는 합격권, 점유 확인은 필수, 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다. 현재는 무리한 신건 응찰보다 실제 점유 상태와 최근 시세를 점검하고, 유찰 여부에 따라 가격 메리트를 다시 평가하는 전략이 적절합니다.
