대구지방법원 2026타경101089. 경북 칠곡군 약목면 복성리의 복성두성타운 101동 209호가 경매에 나왔습니다. 1998년 8월 준공된 281세대 아파트 단지로, 대상 물건은 15층 건물 중 2층입니다. 실거래 비교 면적은 59.4㎡이며, 감정가는 30,000,000원입니다. 최초 경매가격도 감정가와 같은 30,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건에서 먼저 봐야 할 것은 과거 경매와 현재 경매의 구분입니다. 2023년에는 약목농업협동조합의 임의경매가 진행됐고, 2024년 8월 그 경매로 소유권이 이전되면서 기존 근저당권과 여러 압류·가압류가 정리됐습니다. 이후 2026년 5월 새로운 강제경매가 개시됐습니다. 따라서 과거 채권들을 현재 매수인이 그대로 떠안는 구조로 보아서는 안 됩니다.
가격도 따로 살펴야 합니다. 전체 실거래 12건 평균은 29,900,000원으로 신건 최저가와 거의 같습니다. 최근 12개월 평균은 30,833,333원으로 조금 높지만, 최신 거래는 29,000,000원입니다. 결국 현재 최저가는 최근 거래 범위 안에 있을 뿐, 뚜렷한 할인 매수가격이라고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경101089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 산54 복성두성타운 제101동 제2층 제209호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 약목면 복성17길 54 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 중 2층 · 실거래 비교면적 59.4㎡ |
| 단지 현황 | 복성두성타운 · 281세대 · 1998.08.28 준공 |
| 소유자 | 정인수 (2024.08.07 소유권이전등기) |
| 소유권 취득원인 | 2024.08.05 임의경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 30,000,000원 / 30,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 파산자 주식회사 솔로몬저축은행의 파산관재인 예금보험공사 |
| 청구금액 | 110,896,437원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 현재 근저당권 | 등기상 남아 있는 근저당권 없음 |
| 점유·임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 토지 현황 | 공부상 임야 · 현황 아파트 부지(대) |
① 권리 흐름 — 과거 경매는 정리됐고, 현재는 새로운 강제경매
등기 흐름을 보면 2016년 12월 김차순 명의의 소유권이전과 함께 약목농업협동조합의 채권최고액 26,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2023년 11월 해당 금융기관의 임의경매개시결정이 등기됐고, 여러 금융기관의 가압류와 공공기관의 압류가 이어졌습니다.
다만 중요한 것은 이러한 과거 권리들의 현재 존속 여부입니다. 2024년 1월 11일 칠곡군의 갑구 9번 압류는 2024년 2월 20일 말소됐습니다. 또한 2024년 8월 7일 종전 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이 정인수에게 이전되면서, 이전 경매개시결정과 관련 압류·가압류, 약목농업협동조합 근저당권도 말소됐습니다.
임차인·점유관계 — 등기상 단순해도 현장 확인은 필요
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 신고 없음 |
| 대항력 | 대항력 있는 임차인 확인되지 않음 | 실제 점유관계 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 우선변제 청구 없음 | 임대관계 미상 |
| 보증금 인수 | 산정액 0원 | 산정상 인수 없음 |
감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실을 실제 점유자도 없거나 명도에 아무런 문제가 없다는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 현재 소유자인 정인수의 실제 거주 여부도 확정할 수 없습니다.
보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 임차인이 없으므로 구체적인 대항력이나 우선변제권을 인정할 근거는 없습니다. 반대로, 조사되지 않은 점유자의 법적 지위를 단정할 수도 없습니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 최종 내용 및 실제 점유상태를 확인하는 것이 필수입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다는 낮지만 최신 거래보다 높다
복성두성타운 동일 면적 59.4㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 29,900,000원이며, 최근 12개월에 해당하는 6건 평균은 30,833,333원입니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +6.4%로 나타납니다. 하락 추세는 아니지만, 개별 거래가격의 차이가 크기 때문에 평균 하나로 응찰가를 정하면 위험합니다.
| 거래월 | 전용 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 (최신) | 59.4㎡ | 2 | 29,000,000원 |
| 2026.04 | 59.4㎡ | 1 | 29,000,000원 |
| 2026.01 | 59.4㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2025.10 | 59.4㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.06 | 59.4㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 59.4㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2025.02 | 59.4㎡ | 5 | 33,000,000원 |
| 2025.01 | 59.4㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2024.12 | 59.4㎡ | 5 | 26,000,000원 |
| 2024.11 | 59.4㎡ | 6 | 23,000,000원 |
| 2024.09 | 59.4㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2024.09 | 59.4㎡ | 9 | 31,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.4㎡ | 6건 | 30,833,333원 |
| 전체 평균 | 59.4㎡ | 12건 | 29,900,000원 |
최근 12개월 평균만 보면 현재 최저가 30,000,000원은 평균 대비 97.3%로, 평균보다 833,333원 낮습니다. 그러나 같은 2층에서 2026년 4월에 거래된 가격이 29,000,000원이라는 점을 놓쳐서는 안 됩니다. 경매 대상도 2층이므로 이 거래는 층수 측면에서 특히 참고할 만합니다. 현재 최저가가 해당 거래가보다 1,000,000원, 약 3.4% 높습니다.
최근 12개월 평균: 30,833,333원 — 신건 최저가는 97.3%입니다.
2026.04 최신 거래: 29,000,000원 — 신건 최저가보다 1,000,000원 낮습니다.
최근 추세: +6.4%로 상승 방향입니다.
최근 평균과의 가격 차이는 크지 않고, 취득 관련 부대비용도 별도입니다. 따라서 신건 가격에는 확실한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
개별 거래가격은 최저 20,000,000원에서 최고 40,000,000원까지 분포합니다. 같은 면적이라도 층과 내부 상태 등에 따라 차이가 발생할 수 있음을 보여줍니다. 특히 2026년 1월에는 3층 거래가 20,000,000원이었던 반면, 2026년 4월에는 1층과 2층이 각각 29,000,000원에 거래됐습니다. 실제 물건 상태를 확인하지 않은 채 평균가격을 확정 시세로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,000,000원 가정)
이번 경매 신청채권자의 청구금액은 110,896,437원입니다. 반면 감정가이자 현재 최저가는 30,000,000원으로 청구금액보다 상당히 낮습니다. 집행비용을 공제한 뒤 신청채권자에게 배당하더라도 채권 전액이 변제되기 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 940,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 솔로몬저축은행 파산관재인 | 110,896,437원 | 29,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | — | 81,836,437원 |
집행비용 940,000원은 추정치입니다. 예상배당은 신청채권자 청구금액을 기준으로 계산했으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당·미회수 비교
| 구분 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 30,000,000원 | 29,060,000원 | 81,836,437원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 24,000,000원 | 23,168,000원 | 87,728,437원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 19,200,000원 | 18,454,400원 | 92,442,037원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금과 신청채권자의 회수금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 이 물건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 최저가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조로 확인되지는 않습니다.
다만 이러한 계산은 현재 확인된 권리관계와 배당 가정을 기준으로 한 것입니다. 매각 전 새롭게 확인되는 권리·점유관계에 따라 실제 매수인의 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치와 주변 환경. 경상북도 칠곡군 약목면 복성리에 위치하며, 주변은 아파트와 소규모 공장, 농가주택, 임야 등이 혼재한 지역입니다. 주거시설만 밀집한 지역과는 주변 환경이 다릅니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입은 가능하지만, 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려한 감정평가상 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됩니다. 차량 이용 편의와 대중교통 접근성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 15층 아파트 중 2층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일이고 목재·알루미늄 이중창이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비가 있으며 LPG 개별난방설비가 기재돼 있습니다. 실제 작동 상태와 유지관리 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 도로. 단지 북동측의 폭 약 6~8m 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다. 토지는 북동측 하향 경사지에 계단식으로 정지돼 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다. 토지 공부상 지목은 임야이며, 실제 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지 공시지가 지표는 125,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 이것만으로 다른 법적·관리상 문제가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
- 환금성. 281세대 단지이며, 동일 면적 실거래 12건은 20,000,000원에서 40,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 교통 접근성이 다소 불편하고 오래된 건물이라는 점을 고려하면, 매각 시점의 수요와 매물 상태에 따라 현금화 가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.01.11 칠곡군 압류는 2024.02.20 말소됐습니다. 2024년 기존 임의경매와 그에 따른 권리말소, 2026.05.06 새로운 강제경매개시결정을 구분해 최종 등기사항증명서를 확인하세요.
- 신청채권자 확인. 이번 경매는 파산자 솔로몬저축은행의 파산관재인 예금보험공사가 신청한 강제경매입니다. 청구금액 110,896,437원과 배당 예상액을 구분하고, 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것으로 오인하지 마세요.
- 점유·임차인 조사. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유자를 확인하여 인도 가능성과 별도 인수 위험을 검토하세요.
- 가격 상한 설정. 동일 면적 최근 12개월 평균은 30,833,333원, 2026.04 최신 거래는 29,000,000원입니다. 신건 최저가 30,000,000원은 최신 거래보다 비싸므로 평균 대비 97.3%라는 수치만으로 고가 응찰하지 마세요.
- 비교 거래의 층 확인. 2026.04에 같은 2층 59.4㎡가 29,000,000원에 거래됐습니다. 경매 대상도 2층이므로 내부 상태, 향, 수리 여부 등을 확인하여 가격 차이를 판단하세요.
- 토지 지목 차이. 공부상 임야·현황 대라는 특이사항에 대해 등기부상 대지권, 토지대장, 건축물대장 및 토지이용계획을 대조하세요.
- 교통과 관리상태. 감정평가상 교통이 다소 불편한 지역입니다. 실제 차량 접근, 주차 상황, 공용시설 유지관리, LPG 난방설비 및 내부 수리 필요성을 확인하세요.
- 관리비·인도비용. 공용부분 관리비 체납 및 점유자 인도 관련 비용은 매각대금과 별개로 부담이 발생할 수 있습니다. 관리주체에 체납 여부를 확인하고 명도에 필요한 예산을 따로 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 30,000,000원, 1회 유찰 가정은 24,000,000원, 2회 유찰 가정은 19,200,000원입니다. 가격이 낮아져도 향후 시세와 물건 상태를 함께 재평가해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각기일 2026.11.04 이전에 최종 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 신건 가격은 신중”
이 물건의 장점은 비교적 단순한 현재 등기상 권리관계입니다. 이전 임의경매로 과거 근저당권과 압류·가압류가 정리됐고, 2026년 새 강제경매 외에 별도의 존속 근저당권은 확인되지 않습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 점유·임대관계가 확정되지 않아 현장 확인을 생략할 수는 없습니다.
가격에서는 더 보수적인 판단이 필요합니다. 현재 최저가 30,000,000원은 최근 12개월 평균 30,833,333원보다 약간 낮지만, 최신 실거래 29,000,000원보다는 높습니다. 최근 거래 추세가 +6.4%로 상승 방향인 점은 긍정적이나, 교통이 다소 불편한 입지와 실거래가격의 큰 편차까지 고려하면 신건 가격에 뚜렷한 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.
특히 아파트 부지의 공부상 지목이 임야인 점과 실제 임대관계가 미상인 점은 매수인이 사전에 확인해야 할 요소입니다. 권리관계가 비교적 단순하다고 해서 현장·토지·점유 관련 위험까지 모두 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 ‘권리 검토는 긍정적, 가격 판단은 보류’입니다. 최저가 자체가 매우 큰 금액은 아니지만, 투자 매력은 절대금액이 아니라 취득원가와 실제 처분 가능한 가격의 차이에서 결정됩니다. 이 물건은 그 차이가 신건 단계에서는 충분히 확보됐다고 보기 어렵습니다.
