대구지방법원 2026타경101204. 대구 북구 태전동 태전3차두성아파트 3층 306호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 82,000,000원인 신건입니다. 그러나 등기부를 펼쳐보면 일반적인 근저당 소멸형 경매와는 구조가 다릅니다. 소유자 김향숙 명의의 이 아파트에는 2023년 9월 14일 등기된 임차인 이병헌의 주택임차권이 남아 있습니다. 임차보증금은 110,000,000원, 주민등록일과 점유개시일은 2019년 8월 27일입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 11일 삼성카드 가압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인에 해당하며, 배당금으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 이 조건이 명시되어 있습니다.

더 큰 문제는 시세입니다. 동일 전용면적 59.98㎡의 최근 12개월 거래 평균은 74,000,000원이고, 2026년 9월 최신 거래는 70,000,000원입니다. 최저가 자체도 최근 시세보다 높은데, 보증금 인수액까지 더하면 시세와의 간격이 크게 벌어집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 권리분석은 2024년 삼성카드 가압류보다 앞선 2023년 임차권등기가 핵심입니다. 과거 한국주택은행·대구경북원예농업협동조합·칠곡농업협동조합·신한은행·삼성생명보험의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 등기된 임차권이 가압류보다 앞서므로, 후순위 가압류가 매각으로 사라진다는 사실만으로 임차인의 보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 보증금 1.10억

임차인 이병헌은 말소기준권리보다 앞서 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 갖추었습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기는 2023년 9월 14일 이루어졌으며, 등기부에 기재된 보증금 전액은 110,000,000원입니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자입니다. 그러나 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 이병헌 1명이며, 인수 위험의 기준 보증금도 110,000,000원 한 건입니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래가 하락했고 실질취득은 더 비싸다

태전3차두성아파트(두성타운3)의 동일 전용면적 59.98㎡ 실거래입니다. 거래 전체 평균은 107,125,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 시세를 높게 보이게 할 수 있습니다. 실제 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 74,000,000원과 2026년 9월 최신 거래 70,000,000원을 우선해야 합니다.

최근 거래의 하락세는 뚜렷합니다. 2021년 10월에는 같은 3층에서 130,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 2026년 3월 같은 3층 거래는 78,000,000원입니다. 2026년 9월 7층 거래는 70,000,000원으로 더 낮습니다. 최근 거래 평균은 과거 거래 구간 대비 -37.4% 하락한 것으로 집계됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

매각가를 현재 최저가인 82,000,000원으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 선순위 임차인 이병헌에게 잔여 배당재원이 배분됩니다. 후순위 가압류 채권자와 경매신청채권자에게는 예상 배당액이 없습니다.

집행비용 1,876,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 물건에서 가장 주의할 부분은 유찰 시 가격 변화입니다. 일반적인 권리 소멸형 경매에서는 유찰로 낙찰가가 내려가면 취득비용도 줄어듭니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금을 인수하는 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하므로 실제 부담은 크게 감소하지 않습니다.

실질취득은 각 회차의 가정 매각가와 미배당 임차보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 회차별 미세한 차이는 매각가에 연동된 추정 집행비용 차이에서 발생합니다. 실제 낙찰가·배당 결과와는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 태전동 태전초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 동측 약 20미터, 북측 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1994년 7월 28일 사용승인된 철근콘크리트조 15층 아파트의 3층 306호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역에 속하며 도시지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로2류 및 중로1류 도로와 접하고, 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 아파트 1개 호수로 이용 중이며, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 137세대 규모의 기존 아파트로, 최근 거래가격이 과거 거래 구간보다 37.4% 낮은 하락 추세입니다. 최신 거래가 70,000,000원까지 내려온 상황에서 실질취득이 약 1.12억원이면 매도 시 가격 부담이 상당합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 13번 이병헌 임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 미변제 보증금 인수 조건을 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득으로 가격 판단. 최저가 82,000,000원이 아니라 예상 실질취득 111,876,000원을 기준으로 최근 실거래 평균 74,000,000원, 최신 거래 70,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 65,600,000원, 2회 유찰 시 52,480,000원으로 최저가가 내려가도 인수액이 증가합니다. 회차별 실질취득비용을 반드시 함께 계산해야 합니다.
• 배당결과 확인. 현재 예상 배당액은 임차인 80,124,000원, 매수인 인수액은 29,876,000원입니다. 집행비용·당해세·배당순위 변동 등에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인 점유·명도 확인. 임차권등기와 과거 점유개시일은 확인되지만 현재 실제 점유상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 보증금 정산과 인도 절차가 연결될 수 있습니다.
• 시세 하락 반영. 전체 거래 평균 107,125,000원만 기준으로 삼지 말고, 최근 평균 74,000,000원과 2026년 9월 거래 70,000,000원을 우선 검토해야 합니다.
• 관리비·건물상태 확인. 사용승인일이 1994년 7월 28일인 아파트입니다. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리 상태, 내부 수선 필요성을 현장 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,200만원 낙찰이 아니라, 약 1.12억 취득입니다”

이 사건은 낮은 최저매각가에 시선을 빼앗기면 위험해지는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 임차인 이병헌의 보증금은 110,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시합니다.

현재 신건 최저가에 낙찰되면 예상 인수액은 29,876,000원, 실질취득은 111,876,000원입니다. 1회 또는 2회 유찰되어도 실질취득비용은 약 1.11억원대로 유지됩니다. 즉 낙찰가가 내려가도 투자자의 실질 부담은 거의 내려가지 않는 구조입니다.

여기에 시세 하락이 겹칩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 74,000,000원, 최신 거래는 70,000,000원이며 가격 추세는 -37.4%입니다. 실질취득은 최근 평균의 151.2%로, 시세보다 저렴한 경매로 평가할 근거가 없습니다.

결론은 명확합니다. 권리는 인수 부담이 크고, 가격은 최근 시세보다 높으며, 시장은 하락 추세입니다. 단순 유찰을 기다리는 것으로 해소될 문제가 아닙니다. 현재의 선순위 임차보증금 인수 조건이 유지되는 한 보수적으로 입찰을 피하는 것이 합리적인 판단입니다.