대구지방법원 2026타경101229. 대구 동구 율하동의 율하롯데캐슬탑클래스 101동 304호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 98.5953㎡, 15층 건물의 3층에 위치한 아파트입니다. 단지는 447세대 규모로, 2015.11.26 사용승인을 받은 것으로 집계됩니다. 소유자는 장은석 씨이며, 2024.04.19 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.

이번 경매는 피에프씨테크놀로지스 주식회사의 신청으로 시작됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 21,281,259원입니다. 하지만 이 물건에는 그보다 먼저 설정된 교보생명보험 근저당권 198,000,000원이 존재합니다. 따라서 경매 신청자가 누구인지와 별개로, 어느 권리가 말소기준이고 배당에서 어떤 순서로 처리되는지를 보는 것이 핵심입니다.

등기된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건에서 최근 실거래를 면밀히 비교하지 않으면, 권리는 정리되더라도 시세보다 높은 가격으로 취득하는 결과가 나올 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 교보생명보험 근저당

권리관계의 기준점은 2024.05.09 접수된 을구 7번 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 198,000,000원, 채무자는 현 소유자인 장은석 씨입니다. 현재 등기된 주요 제한물권은 이 근저당권 이후에 형성됐습니다.

피에프씨테크놀로지스의 2024.12.24 근저당권 26,000,000원, 미래크레디트대부의 2025.08.26 근저당권 60,000,000원, 케이비국민카드의 2026.04.06 가압류 5,525,441원은 모두 말소기준 이후에 설정된 권리입니다. 두 건의 임의경매개시결정과 2026.09.17 국세 압류등기 역시 후순위로 기재돼 있습니다. 따라서 해당 등기권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 우리은행 근저당권 297,000,000원과 110,000,000원, 카카오뱅크 근저당권 103,400,000원은 이미 말소된 이력입니다. 피에프씨테크놀로지스가 2024.09.09 설정했던 별도의 26,000,000원 근저당권도 2025.09.10 해지로 말소됐습니다. 따라서 과거 말소된 근저당권을 현재 채무에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 낮지만 최신 동일 면적 거래보다 높다

율하롯데캐슬TOPCLASS는 447세대 규모의 아파트 단지입니다. 비교 대상은 전용 98.6㎡ 전후 거래를 중심으로, 전용 99.78㎡와 99.85㎡ 거래까지 포함한 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 485,083,333원입니다.

수치만 보면 최저매각가 477,000,000원은 최근 12개월 평균 485,083,333원의 98.3%입니다. 하지만 이 비율만 보고 시세보다 저렴하다고 결론 내리면 위험합니다. 전체 평균에는 580,000,000원, 575,000,000원과 같은 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있기 때문입니다.

이 물건과 전용면적이 사실상 같은 98.6㎡ 거래만 살펴보면, 2026년 7월 12층 450,000,000원, 9월 1층 425,000,000원, 10월 13층 455,000,000원, 10월 8층 470,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 477,000,000원은 이 거래들 모두보다 높습니다. 특히 경매 대상은 3층이므로, 다른 층의 고가 거래를 그대로 적용하기에는 주의가 필요합니다.

단지 내 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다. 다만 현재 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이며, 이 통계만으로 앞으로의 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다. 실제 응찰 여부는 현재 가격과 비교 거래의 층·면적·상태를 함께 보고 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 477,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.5%를 적용한 추정치이며, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 한 배당 모형입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.

현재 매각가를 기준으로 한 모형에서는 집행비용 7,170,000원과 채권자 배당금 289,525,441원을 공제한 뒤 소유자에게 180,304,559원이 남습니다. 계산상 채권 부족액은 0원이며, 매수인이 인수하는 금액도 0원으로 추정됩니다.

다만 신청채권자인 피에프씨테크놀로지스의 경매 청구금액은 21,281,259원이고, 위 배당 모형은 해당 근저당권의 채권최고액 26,000,000원을 기준으로 산정했습니다. 따라서 예상배당액을 실제 확정채무나 확정 배당금으로 해석해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 자금 시나리오

실제 매각 결과를 예측한 수치는 아니지만, 현재 회차부터 유찰을 가정한 매각가격과 예상 배당잔여금을 비교하면 가격 구조를 이해하는 데 도움이 됩니다.

제시된 시나리오에서는 모든 회차의 채권자 배당 부족액이 0원이며, 매수인 예상 인수액도 0원으로 표시됩니다. 이는 현재 파악된 권리와 배당 가정에 따른 결과입니다. 실제 임차권이나 우선배당 조세채권이 확인되면 자금 구조는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 율하동에 위치하며, 지하철 1호선 율하역 남측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설, 다가구주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 율하역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 3층 단위세대입니다. 외벽은 석재타일 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샷시이중창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스공급설비 및 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로 여건. 북서측과 남측으로 왕복 4차선 도로, 동측으로 왕복 5차선 도로가 형성돼 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지입니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 상대보호구역, 비행안전제2구역 및 비행안전제6구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 제시된 공시지가는 1㎡당 1,967,000원입니다. 토지의 지목은 대지이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 거주자 부재로 내부상황을 직접 확인하지 못한 점은 별도의 점검 요소입니다.
• 환금성. 447세대 규모의 아파트로 최근 실거래가 확인됩니다. 그러나 비교 거래금액은 380,000,000원~580,000,000원으로 편차가 큽니다. 같은 단지라도 면적·층·상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 매도 가능 가격을 단순 평균으로 판단하지 않는 것이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 을구 7번 교보생명보험 근저당권의 2024.05.09 접수사항과 이후 권리들의 순위를 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
• 임차인 및 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상이며 거주자 부재 상태에서 조사가 이뤄졌습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 실제 점유관계를 대조해야 합니다. 임차인이 확인되면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 검토해야 합니다.
• 국세 압류와 배당. 2026.09.17 동대구세무서장 압류에 관한 체납세액과 법정기일, 교부청구 여부를 확인해야 합니다. 압류등기 말소 여부와 조세채권의 배당 우선순위는 구분해서 판단해야 합니다.
• 중복 경매개시결정 확인. 2026타경101229 외에 교보생명보험에 의한 2026타경102026 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다. 실제 경매 진행관계와 사건 처리상태를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 피에프씨테크놀로지스 채권액 확인. 경매 청구금액은 21,281,259원이고 근저당권 채권최고액은 26,000,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 예상배당과 실제 인정 채권액을 구분해야 합니다.
• 최근 동일 면적 실거래 우선 비교. 전용 98.6㎡의 최근 거래가격 425,000,000원·450,000,000원·455,000,000원·470,000,000원을 신건 최저가 477,000,000원과 직접 비교해야 합니다. 전체 평균 485,083,333원만을 기준으로 할인 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 3층 개별 가치 검증. 대상은 15층 중 3층입니다. 실거래 비교 대상의 층수 차이뿐 아니라 향·조망·소음·일조·내부 수리 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 매각 전 공동주택 관리사무소에서 관리비 체납액과 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도비용과 일정. 실제 점유자가 확인되기 전까지 인도 가능 시점과 명도비용을 확정할 수 없습니다. 소유자 점유인지 임차인 점유인지 먼저 확인해야 합니다.
• 유찰 시 가격 재평가. 제시된 1회 유찰 가정가 381,600,000원, 2회 유찰 가정가 305,280,000원은 가격 시나리오일 뿐입니다. 실제 유찰 여부와 차기 매각조건을 확인한 뒤 최신 시세와 비교해야 합니다.
• 입찰 전 최종 서류 확인. 2026.11.04 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매사건 진행내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정이 곧 가격 메리트는 아니다”

이 물건은 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서 권리관계가 비교적 명확합니다. 교보생명보험의 2024.05.09 근저당권을 말소기준으로, 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정이 정리되는 것으로 분석됩니다. 현재 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 감정평가에서 임대관계 미상으로 기재됐고, 실제 거주자가 부재한 상태에서 내부상황이 파악됐다는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 국세 압류의 실제 배당 우선순위 역시 확인해야 합니다. 따라서 등기상 권리가 정리된다는 사실과 점유·배당 위험이 최종 해소됐다는 판단은 구분해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 477,000,000원이 최근 12개월 평균 485,083,333원의 98.3%지만, 최신 동일 면적 거래 470,000,000원보다 높습니다. 전용 98.6㎡의 최근 거래 중에는 425,000,000원~455,000,000원에 체결된 사례도 있습니다. 따라서 현재 가격이 평균보다 조금 낮다는 사실만으로 매수 이익을 기대하기 어렵습니다.

결론은 권리 검토는 조건부 양호, 가격 메리트는 부족, 입찰 판단은 보수적 접근입니다. 우선 실제 임대차·점유관계를 확인하고, 신건 가격이 동일 면적의 최근 거래보다 높은 이유를 개별 호수의 가치로 설명할 수 있는지 확인하는 것이 우선입니다. 현재 최저가만으로 적극 입찰할 근거는 충분하지 않습니다.