대구지방법원 2026타경101255. 대구 수성구 만촌동 메트로팔레스 205동 305호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트조 21층 건물의 3층에 자리하며, 소유자는 이현목입니다. 2015년 8월 21일 거래가 389,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 설정된 여러 금융기관의 근저당권 중 현재 말소기준이 되는 권리는 2021년 11월 9일 우리새마을금고 근저당권입니다.

이후 삼성생명보험의 근저당권이 여러 차례 추가되고 카드사·은행·입주자대표회의의 가압류가 이어졌습니다. 결국 삼성생명보험이 2026년 5월 20일 임의경매를 신청했습니다. 등기상으로는 후순위 권리들이 소멸하는 전형적인 담보권 실행 구조이지만, 이 사건에서 특별히 살펴야 하는 것은 현재 가격, 공용관리비 체납, 그리고 실제 점유 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당·가압류는 소멸

등기부의 핵심은 을구 7번 우리새마을금고 근저당권입니다. 2021년 11월 9일 접수된 채권최고액 36,000,000원의 권리가 말소기준이며, 그 이후 설정된 삼성생명보험 근저당권 4건과 후순위 가압류 4건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 국민은행 근저당권과 삼성화재해상보험 근저당권, 이전 압류·가압류 등은 이미 등기상 말소되어 있습니다. 따라서 기존 등기부에 등장하는 권리의 건수가 많다는 이유만으로 이를 전부 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

임차인에 관해서는 구분이 필요합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기록되어 있습니다. 현장 방문 당시 시건장치와 거주인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 판단은 다릅니다. 전입세대·점유관계 및 매각물건명세서 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 102.6%

비교 대상은 메트로팔레스2 전용 84.93㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 2026년 2월부터 10월까지의 동일 면적 거래이므로, 과거 전체 평균보다 현재 가격 판단에 직접 활용할 수 있습니다.

최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 441,541,666원이고, 신건 최저가는 453,000,000원입니다. 최저가가 평균보다 11,458,334원 높은 수준이며, 최근 평균 대비 102.6%에 해당합니다. 따라서 평균 실거래가만 기준으로 판단할 때 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 이 물건이 3층이라는 점을 주목해야 합니다. 2026년 8월 동일 면적의 3층 실거래가는 413,000,000원입니다. 본건 최저가 453,000,000원은 이 거래보다 40,000,000원 높습니다. 반면 2026년 10월 최신 거래는 8층에서 498,000,000원에 이루어졌습니다. 즉 같은 면적이라도 층과 개별 조건에 따라 가격 차이가 크게 나타납니다.

이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 다만 이것만으로 이번 물건이 신건 가격에 낙찰될 것이라고 예측할 수는 없습니다. 권리가 정리되는 것과 실제 응찰가가 적정한 것은 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로, 가압류는 신고된 청구금액을 기준으로 계산한 추정표입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 우선순위, 집행비용과 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 6,930,000원을 차감하고, 채권최고액·청구금액 기준으로 채권자에게 총 367,199,288원이 배당되는 추정입니다. 소유자 잔여금은 78,870,712원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액·배당순위·집행비용 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 부족액은 별개

현재 회차는 감정가의 100%인 453,000,000원으로 시작합니다. 회차별 최저가와 예상배당 부족액은 다음과 같습니다.

신건에서는 추정 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여금도 발생합니다. 1회 유찰 가정에서는 채권 부족액이 10,672,888원, 2회 유찰 가정에서는 82,138,168원으로 증가합니다. 그러나 이 부족액은 후순위 채권자들의 미회수 문제로, 해당 권리가 매각으로 소멸한다면 매수인에게 그대로 넘어오는 채무가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 만촌동 대구중앙초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 북동측 7차로, 북서측 4차로, 남측 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 21층 건물 중 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 등으로 마감된 것으로 기재되어 있으며 승강기, 급배수, 소방, 도시가스 및 난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함되고 교육환경 관련 절대·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 3,325,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못해 구조변경·내부하자 유무는 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 메트로팔레스2는 869세대 규모이며, 전용 84.93㎡ 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 있으나 413,000,000원부터 498,000,000원까지 가격 편차가 있어 층별·호별 가격 경쟁력이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재설정. 신건 최저가 453,000,000원은 최근 12개월 평균 441,541,666원의 102.6%입니다. 평균보다 높은 가격이라는 사실을 반영해 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 동일 층 거래 비교. 2026년 8월 동일 면적·3층 거래가 413,000,000원에 이루어졌습니다. 본건의 향, 조망, 실내 상태 등 개별 조건이 거래가 차이를 설명할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 공용관리비 체납 확인. 2026.10.19 기준 공용부분 미납관리비 4,551,290원이 명세서에 명시되어 있습니다. 관리사무소에서 상세 내역과 현재 미납액, 승계 가능한 범위 및 추후 납부 여부를 확인하세요.
• 입주자대표회의 가압류. 2025.09.08 접수된 메트로팔레스2단지 입주자대표회의의 가압류 청구금액은 7,231,940원입니다. 이 가압류의 소멸과 관리비 부담 문제는 구분하여 검토해야 합니다.
• 전입·점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유자를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
• 근저당권 말소 순서. 말소기준은 2021.11.09 을구 7번 우리새마을금고 근저당권입니다. 이후 삼성생명보험 근저당권 4건과 후순위 가압류의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 453,000,000원, 1회 유찰 가정 362,400,000원, 2회 유찰 가정 289,920,000원입니다. 단순 낙찰가뿐 아니라 취득 부대비용, 체납관리비, 수리비와 명도비용을 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.11.04 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 확인하고 매각조건의 변경 여부를 점검하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 관리비는 남는다”

대구 메트로팔레스 205동 305호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 경매물건입니다. 2021년 우리새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 현재 분석상 등기상 인수액은 0원입니다.

하지만 신건 최저가 453,000,000원은 동일 면적 최근 실거래 평균 441,541,666원보다 높습니다. 특히 같은 3층 거래가 413,000,000원이었다는 점에서 감정가를 그대로 적정 시세라고 받아들이기 어렵습니다. 최신 8층 거래가 498,000,000원이라는 사실은 참고할 만하지만, 그것만으로 3층인 본건의 가격이 저렴하다고 결론 낼 수는 없습니다.

또한 공용부분 체납관리비 4,551,290원은 별도로 확인해야 할 중요한 부담 가능성입니다. 감정평가 당시 내부와 실제 점유관계도 확인되지 않았으므로, 등기상 인수액 0원이라는 숫자만으로 취득 위험이 모두 해소되었다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 B등급(57점). 권리 소멸의 명확성은 장점이지만, 신건 가격이 최근 평균 이상이고 체납관리비 및 내부·점유 확인 문제가 남아 있습니다. 권리는 양호, 현재 가격은 신중, 관리비와 점유는 필수 확인. 이것이 이번 경매의 핵심입니다.