대구지방법원 2026타경101269. 대구광역시 남구 봉덕동 1206에 위치한 다세대주택 4층 501호입니다. 등기상 건물은 현대빌라 105동 501호로 표기되며, 실거래 비교대상은 현대주택105동으로 표시되어 있습니다. 1996년 9월 준공된 9세대 규모의 소규모 공동주택이고, 비교 거래면적은 59.9㎡입니다.

소유자는 윤영삼입니다. 2016년 12월 26일 거래가액 119,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 삼성생명보험의 근저당권을 설정했다가 말소한 이력이 있습니다. 2020년 8월 31일에는 대구축산업협동조합 앞으로 채권최고액 105,240,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 채권자가 청구금액 85,637,034원으로 임의경매를 신청한 사건입니다.

눈에 띄는 것은 현재 말소기준권리가 2020년 대구축산업협동조합 근저당이 아니라 1997년 3월 3일 설정된 김지복 명의 근저당권이라는 점입니다. 오래된 권리가 아직 등기상 남아 있지만 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 피담보채권 잔액은 확인되지 않아 배당 계산에는 불확실성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1997년 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 1997.03.03 접수된 을구 2번 김지복 근저당권입니다. 채권최고액은 3,300,000원이고, 당시 채무자는 김유찬으로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 대구축산업협동조합의 근저당권과 신한카드·케이비국민카드·하나은행·서울보증보험의 가압류, 경매개시결정은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

기존 근저당권 중 동대구농업협동조합의 1996년 근저당은 2011년 말소됐고, 농협은행의 2014년 근저당과 삼성생명보험의 2016년·2019년 근저당도 등기상 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 권리를 현재 매수인이 인수하는 채무로 합산할 필요는 없습니다.

② 점유·실거래 — 가격 메리트를 확정하기 어렵다

이 물건의 임차인 신고내역에는 별도의 임차인이 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 전혀 없다고 단정하거나 소유자 거주로 확정할 근거는 부족합니다. 입찰 전 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 매각물건명세서의 인수사항을 반드시 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 현대주택105동의 동일 비교면적 59.9㎡ 거래가 확인됩니다. 거래 표본은 2022년 9월과 2024년 6월의 2건입니다. 전체 평균은 108,500,000원, 최신 확인 거래는 2024년 6월 119,000,000원입니다.

최저매각가 113,000,000원은 최신 확인 거래 119,000,000원의 95.0%로, 6,000,000원 낮습니다. 반면 전체 평균 108,500,000원의 104.1%이므로 과거 거래 전체를 기준으로 보면 평균보다 높은 가격입니다. 최신 거래보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다.

특히 확인된 2022년 거래는 이 사건과 같은 4층에서 98,000,000원에 체결됐습니다. 물론 거래 시점 차이가 크므로 이 가격을 현재 적정가로 직접 적용할 수는 없습니다. 다만 4층 물건인 이 사건을 평가할 때 2024년 2층 거래 119,000,000원만 기준으로 삼는 것도 충분하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)

다음은 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 2,382,000원으로 추정하고, 김지복 근저당권은 실제 채권 잔액을 알 수 없어 배당액 0원으로 임시 처리했습니다. 후순위 채권자에게 표시되는 금액은 실제 배당 확정액이 아닙니다.

채권최고액·청구금액에 기초한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 김지복 근저당권의 실제 채권액, 확정 채권액, 법정 배당순위, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 특히 대구축산업협동조합의 예상배당 105,240,000원은 채권최고액을 사용한 결과로, 경매 청구금액 85,637,034원을 실제로 초과 지급받는다는 의미가 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로

현재는 한 차례도 유찰되지 않은 신건으로 최저가가 감정가의 100%입니다. 향후 유찰을 가정하면 다음과 같이 최저매각가가 달라집니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 현재 확인된 등기권리와 임차인 신고내역을 기준으로 0원을 적용한 값입니다.

유찰 후 가격은 시나리오상 금액이며 실제 매각기일과 최저가는 법원 매각 공고를 확인해야 합니다. 표시된 미배당액은 김지복 채권 미확인 및 단순 배당 가정에 따른 수치입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 실질취득 추정에 포함되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 봉덕동 소재 대구효명초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설 및 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 북서측 및 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1996.09.30 준공된 철근콘크리트조 건물로 지하 1층, 지상 4층 규모입니다. 외벽은 치장타일, 내부는 벽지·타일 및 바닥재 마감이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이고, 건물 부지는 290.0㎡로 표시됩니다. 서측 하향경사지에 대체로 평탄하게 조성된 자루형에 가까운 토지이며, 주거용 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지 공시지가는 872,600원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·주거환경개선지구· 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 중점경관관리구역에도 저촉됩니다. 건축후퇴선과 역사문화환경 관련 제한은 향후 증·개축이나 재건축 가능성을 검토할 때 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 수선 상태와 노후설비 비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 거래가 2건에 그칩니다. 거래 가격은 98,000,000원과 119,000,000원으로 차이가 있습니다. 거래 빈도와 실거래 표본이 제한적이므로 매도 시 적정가격 형성과 매수자 확보에 불확실성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 1997년 근저당권 원본 확인. 김지복 명의 근저당권의 말소기준 해당 여부와 실제 피담보채권 잔액, 배당요구 및 채권계산서 내용을 확인하세요. 채권최고액은 3,300,000원이지만 실제 채권 잔액은 미상입니다.
• 임차인·점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 대조해야 합니다. 점유자가 발견되면 대항력과 보증금 인수 여부를 새로 분석해야 합니다.
• 매각물건명세서 검토. 최선순위 권리, 인수되는 권리, 점유관계 및 특별매각조건을 법원 원본에서 확인해야 합니다. 등기상 소멸만으로 모든 인수사항이 해결된다고 볼 수 없습니다.
• 현재 시세 확인. 2024.06의 119,000,000원 거래는 최신 확인 사례이지만 현재 시세를 바로 뜻하지 않습니다. 현대주택105동 및 주변 유사 다세대주택의 실제 거래 가능 가격과 매물 가격을 재확인하세요.
• 4층 특성 점검. 지상 4층 건물의 4층 501호이므로 옥상 방수, 누수, 단열, 결로 및 공용부 유지보수 상태를 확인하세요. 건물 내부 수리비가 발생한다면 입찰 상한에도 반영해야 합니다.
• 관리비·공과금·명도비. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 실제 점유자의 퇴거 협의 및 명도비, 취득 관련 부대비용을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 주거환경개선지구와 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역의 세부 제한을 확인하세요. 건축후퇴선 등은 향후 이용계획에 영향을 줄 수 있습니다.
• 입찰가격 상한 설정. 현재 최저가는 전체 실거래 평균보다 4.1% 높습니다. 최신 거래 대비 5.0% 낮다는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 현재 시세·수선비·환금성·점유관계를 반영한 상한을 설정하세요.
• 법원 원본 재확인. 2026.11.04 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 신건 가격은 신중하게”

대구 봉덕동 다세대주택 501호는 1997년 김지복 근저당권을 말소기준으로 하여 이후 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 등기상 인수액은 0원이고, 채권자에게 미배당액이 남더라도 이것이 곧 낙찰자의 부담으로 바뀌는 것은 아닙니다.

그러나 등기상 권리 소멸과 현장 점유는 별개입니다. 임대관계가 미상이고, 오래된 선순위 근저당권의 실제 채권 잔액도 확인되지 않았습니다. 후자는 주로 배당액의 불확실성이며, 전자는 매수인 인수 위험과 명도 부담을 판단할 때 중요한 요소입니다.

가격 역시 보수적으로 보아야 합니다. 113,000,000원의 신건 최저가는 과거 최신 확인 거래 119,000,000원보다 낮지만, 전체 실거래 평균 108,500,000원보다 높습니다. 2024년 이후의 거래를 확인할 수 없는 상황에서 지금의 가격이 시세보다 저렴하다고 말하기는 어렵습니다. 특히 9세대 소규모 다세대라는 환금성 제약도 고려해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현재 가격의 매력도와 실제 점유관계는 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 신건 즉시 응찰보다는 점유·시세·등기 원본 확인을 우선하고, 유찰 여부와 관계없이 실질취득액 기준의 충분한 안전마진이 확인되는 가격에서 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다.