대구지방법원 2026타경101321. 경북 경산시 정평동에 있는 '경산엘아이지 2단지' 201동 1층 104호, 전용 84.8176㎡ 아파트입니다. 2005년 사용승인된 93세대 단지로, 대구도시철도 2호선 정평역 북서측 인근에 위치합니다. 현재 소유자는 박현지 씨이며, 2015년 2월 27일 235,000,000원의 거래가액으로 소유권을 취득했습니다.

이후 여러 차례 근저당권 설정과 말소가 있었고, 2024년 4월에는 삼성화재해상보험의 채권최고액 211,750,000원 근저당권이 설정됐습니다. 2026년 2월 4일 이 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있으며, 같은 공사가 2026년 5월 임의경매를 신청했습니다. 따라서 단순히 후순위 가압류만 확인하고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 전체 12건의 장기 실거래 평균은 263,500,000원이지만, 여기에는 2022년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 239,500,000원까지 낮아졌고 최신 거래는 231,000,000원입니다. 장기 평균보다 저렴해 보이는 것과 지금 시장에서 저렴하게 매수하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 근저당이 핵심

전산상 말소기준권리는 2025년 2월 21일 케이비국민카드 가압류로 표시되어 있습니다. 청구금액은 15,003,617원입니다. 이후 한국자산관리공사의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

하지만 그보다 먼저 설정된 근저당권을 반드시 살펴야 합니다. 2024년 4월 1일 삼성화재해상보험주식회사 명의의 채권최고액 211,750,000원 근저당권이 존재했던 기록이 있고, 2026년 2월 4일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전등기도 확인됩니다. 경매신청인 역시 한국자산관리공사입니다.

과거 국민은행, 교보생명, 현대캐피탈 명의의 근저당권도 설정된 이력이 있으나, 각각의 말소 이력이 확인됩니다. 2021년 국민건강보험공단 압류 역시 2023년 10월 31일 해제에 따라 말소되었습니다. 현재 검토의 중심은 과거에 정리된 담보권이 아니라 2024년 삼성화재 근저당권과 한국자산관리공사 승계 관계입니다.

임차인·점유관계 — 신고 0명과 점유 확인은 별개

소유자 박현지의 2016년 주소변경 기록에는 이 물건 주소가 기재되어 있습니다. 다만 해당 주소기록만으로 현재도 소유자가 직접 거주하고 있다고 단정할 수 없습니다. 입찰 전 주민등록 전입세대 확인, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유상태를 함께 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 전체 평균 2.635억의 착시

경산LIG2단지 전용 84.82㎡대의 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 263,500,000원입니다. 이 평균만 이용하면 최저가 248,000,000원은 전체 평균의 94.1%로 저렴해 보입니다.

그러나 2022년에는 300,000,000원을 넘는 거래도 있었고, 최근 거래가격은 그보다 낮은 수준입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균 239,500,000원을 기준으로 보면 최저가는 시세의 103.5%입니다. 최신 거래 231,000,000원과 비교하면 17,000,000원 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

아래 표는 현재 산출된 배당계산 결과입니다. 집행비용 4,272,000원, 케이비국민카드 가압류 배당 15,003,617원, 소유자 잔여 228,724,383원으로 구성됩니다.

다만 한국자산관리공사의 청구액 209,012,029원에 대한 배당이 0원으로 처리되어 있고, 선행 근저당권에 대한 배당도 반영되어 있지 않습니다. 따라서 계산 결과를 실제 법원의 예상배당액이나 확정된 소유자 잔여금으로 받아들여서는 안 됩니다.

소유자 잔여 228,724,383원은 선행 근저당권과 신청채권자 배당 등이 반영되지 않은 계산상 결과입니다. 실제 잔여금으로 신뢰할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·우선변제채권 등의 반영 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 가격 시나리오

현재는 유찰 없이 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 아래는 유찰 시 최저매각가가 조정되는 가격 시나리오입니다. 아직 실제로 유찰된 상태는 아닙니다.

유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각조건은 법원 공고에 따릅니다. 계산상 인수액 0원은 확인되지 않은 점유·임대관계에 대한 보증이 아니며, 취득세·명도비용·관리비 등 별도 취득비용도 포함하지 않습니다.

가격만 비교하면 1회 유찰 시 최저가 198,400,000원은 최근 12개월 평균 239,500,000원 및 최신 거래가 231,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 시세 대비 할인과 실제 입찰 가능 여부는 구별해야 합니다. 유찰 후에도 당시의 최신 실거래와 점유·권리관계를 다시 확인해야 실질적인 취득 메리트를 판단할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 정평동 소재 대구도시철도 2호선 정평역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린상가, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 대학로 및 대구도시철도 2호선이 통과합니다. 감정평가상 교통시설과의 거리 및 대중교통 상황을 고려한 제반 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층 건물 중 1층 104호입니다. 2005년 7월 23일 사용승인된 건물로, 위생·급배수·승강기·소화·난방·도시가스공급설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 층별 특성. 대상 물건은 1층입니다. 최근 거래 중 2025년 9월에는 같은 면적 1층이 235,000,000원에 거래되었고, 2024년 1월에는 1층 거래가 250,000,000원이었습니다. 동일 층 거래를 검토할 수 있지만 거래 시점에 따른 시장 변화도 고려해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 사다리형의 평탄한 아파트 부지입니다. 공시지가는 983,000원/㎡이고, 도로접면은 소로각지로 조사되었습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 인접 소로2류 및 소로3류 도로가 확인되며, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 내부현황과 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 유사 물건의 일반적 상황을 기준으로 평가되었으므로, 내부 수리 여부와 실제 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
• 환금성. 93세대 규모이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 장기 12건 평균보다 최근 평균이 낮고 가격 추세가 -10.7%인 점을 고려하면, 매도 시점과 매도가격의 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선행 근저당권 확인. 2024.04.01 삼성화재 근저당권의 원본 등기와 말소 여부, 2026.02.04 한국자산관리공사 이전등기의 효력을 대조하세요. 2025.02.21 가압류를 최초 유효 말소기준권리로 확정하기 전에 반드시 거쳐야 하는 절차입니다.
• 한국자산관리공사 청구·배당 검증. 경매 청구액 209,012,029원과 선행 근저당권 채권최고액 211,750,000원의 관계를 확인하세요. 해당 채권의 배당이 0원이고 소유자 잔여가 228,724,383원이라는 계산 결과는 그대로 활용해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 권리, 특별매각조건, 임차관계 및 점유관계 기재를 입찰 전 최종 확인하세요. 현재 신고된 임차인 0명만으로 대항력 위험을 단정할 수 없습니다.
• 전입·점유 조사. 전입세대, 실제 거주자, 보증금 및 확정일자 여부를 확인하세요. 소유자의 과거 주소변경 기록은 현재 점유자의 신원을 확정하는 근거가 아닙니다.
• 최근 실거래 중심으로 가격 산정. 최근 12개월 평균 239,500,000원과 최신 거래가 231,000,000원을 우선 비교하세요. 전체 평균 263,500,000원만 기준으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세 -10.7%를 반영하고, 감정평가 이후 시세 하락 가능성도 고려하세요. 2026년 9월의 231,000,000원 거래는 중요한 비교 기준입니다.
• 1층 개별성 확인. 일조, 사생활 노출, 소음, 습기, 창호와 내부 수리 상태를 현장에서 확인하세요. 내부 미확인 상태에서 수리비가 없다고 가정해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비 조사. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 관리비 체납액과 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성을 조사하세요. 점유자 확인 전에는 명도비용을 0원으로 확정하지 마세요.
• 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 시 198,400,000원, 2회 유찰 시 158,720,000원은 가격 시나리오입니다. 실제 유찰이 발생하더라도 당시 최신 시세 및 실질취득비용을 다시 계산하세요.
• 입찰 당일 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건을 최신 상태로 대조하세요. 특히 선행 근저당권과 실제 점유관계가 해소되지 않으면 인수 0원이라는 계산 결과만 믿고 입찰하지 마세요.

맺으며 — “장기 평균보다 싸 보여도, 지금 시세보다 비싸다”

경산LIG2단지 201동 104호는 경산 정평역 인근이라는 입지와 전용 84.8176㎡의 아파트라는 기본 조건을 갖춘 물건입니다. 그러나 입지가 양호하다는 점만으로 경매가격이 매력적이라고 볼 수는 없습니다.

최저가 248,000,000원은 장기 실거래 평균 263,500,000원보다 낮지만, 최근 12개월 평균 239,500,000원과 최신 거래가 231,000,000원보다는 높습니다. 더욱이 최근 거래 추세가 -10.7%이므로, 과거 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

권리분석에도 확인할 부분이 남아 있습니다. 2024년 삼성화재 근저당권과 2026년 한국자산관리공사 이전등기는 2025년 케이비국민카드 가압류의 말소기준 지위에 영향을 줄 수 있으며, 현재 배당계산은 한국자산관리공사의 209,012,029원 청구액을 실제 배당에 반영하지 못하고 있습니다. 임차인 신고는 없지만 내부와 실제 점유관계도 확인되지 않았습니다.

결론적으로 이 사건은 신건 가격 메리트 부족, 선행 담보권 정합성 확인 필요, 점유관계 미확인이라는 문제가 동시에 존재합니다. 확인되지 않은 권리 위험을 감수하면서 최근 시세보다 높은 가격에 서둘러 응찰할 이유는 부족합니다.

현재 신건 입찰은 보류하는 판단이 합리적입니다. 먼저 원본 등기와 경매신청 채권의 관계를 검증하고, 점유·임대관계를 확인한 뒤, 실제 유찰 여부와 그 시점의 최근 거래가격을 기준으로 다시 평가하는 것이 이 물건의 핵심 전략입니다.