대구지방법원 2026타경101374. 대구 남구 봉덕동 래미안 웰리스트 201동 19층 1903호 아파트입니다. 2010년 준공된 471세대 단지의 물건으로, 대상 면적은 137.1466㎡로 확인됩니다. 소유자 박정희 씨는 2019년 10월 30일 매매를 원인으로, 같은 해 11월 19일 730,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이날 가창농업협동조합의 채권최고액 588,000,000원 근저당권도 설정됐습니다.

이후 가창농업협동조합과 세림신용협동조합의 추가 근저당권이 설정됐고, 세금 관련 압류와 가등기도 등장합니다. 가창농업협동조합이 경매를 신청하면서 2026년 6월 2일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권액은 754,233,322원이며, 현재 매각 최저가는 738,000,000원입니다.

입찰 판단에서 중요한 것은 후순위 권리가 많다는 사실 자체보다 실제로 무엇이 소멸하고 무엇이 남는가입니다. 여기에 최근 실거래가격이 하락하고 있다는 점까지 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 근저당·가등기·압류

권리의 기준점은 2019년 11월 19일 가창농업협동조합의 을구 5번 근저당권입니다. 기존 우리은행 근저당권 3건은 이미 2019년 11월 19일 말소됐으므로 현재 선순위 인수권리로 보지 않습니다. 이후 설정된 가창농업협동조합의 추가 근저당권과 세림신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸할 후순위 권리로 분류됩니다.

갑구 10번 대구광역시 남구 압류와 갑구 11번 국가 압류 역시 말소기준권리 이후에 발생한 권리입니다. 다만 압류등기 소멸과 별개로 조세채권의 배당순위나 당해세 여부는 실제 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 확인해야 합니다.

② 점유·임대차 — 등기상 인수 0원과 명도 위험은 별개

확인된 임차인 명단은 없으며, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 이를 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 확정 판단으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

래미안웰리스트는 471세대, 2010년 준공 단지입니다. 비교 가능한 인접 면적대의 실거래 12건이 확인되며, 전체 거래 평균은 790,500,000원입니다. 그러나 이 수치에는 2022년의 높은 거래가격이 포함되므로 현재 시세 판단에 그대로 사용하기 어렵습니다.

현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 755,000,000원(2건), 2026년 7월 최신 거래 730,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -5.3%를 우선해야 합니다.

최저가 738,000,000원은 최근 12개월 평균 755,000,000원보다 17,000,000원 낮아 평균 대비 97.7%입니다. 반면 가장 최근인 2026년 7월 거래는 730,000,000원이므로 최저가는 해당 거래보다 8,000,000원 높습니다.

더 중요한 점은 면적 차이입니다. 분석 대상의 비교 면적은 137.1466㎡인데, 가장 최근 거래는 146.48㎡입니다. 따라서 최신 거래가를 동일 조건의 확정 시세처럼 적용할 수 없으며, 면적·층·향·내부 상태 차이를 반영해야 합니다. 최근 평균 역시 표본이 2건에 불과해 가격 판단의 불확실성이 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 738,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면, 매각대금 중 집행비용 9,780,000원을 제외한 728,220,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당채권 최고액 합계는 842,000,000원으로, 배당 부족액은 113,780,000원입니다.

집행비용은 추정액이며, 근저당채권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 소멸하는 근저당채권의 부족분으로, 현재 산정상 매수인 인수액과 구별됩니다.

⑤ 유찰별 배당 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원 산정

현재 매각기일은 신건 기준이며, 다음 표는 각 회차의 가정 매각가격에서 채권자 배당액과 미배당액이 어떻게 변하는지 비교한 것입니다. 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

신건에서는 채권자 미배당액이 113,780,000원이고, 1회 유찰을 가정하면 259,904,000원, 2회 유찰을 가정하면 376,803,200원까지 증가합니다. 그러나 이 부족액은 현재 분석상 매각으로 소멸하는 근저당채권의 미회수액이므로, 낙찰자의 실질취득비용에 그대로 더하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 봉덕동 소재 대구효명초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 19층 아파트 단위세대입니다. 외벽은 외장석 및 페인팅 등으로 마감됐고, 내부는 벽지·타일·바닥내장재 등으로 시공됐습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기·소화설비·도시가스 공급 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 201동이 속한 2단지를 기준으로 폭 약 15m 및 약 10m의 포장도로에 접합니다. 차량 접근에는 특별한 제한이 기재되지 않았습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 부정형의 아파트 건부지이며, 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,163,000원/㎡입니다.
• 규제. 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 및 일부 상대보호구역 등의 토지이용 제한사항을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실내 유지보수 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 471세대 단지이고 실거래 이력이 존재하지만, 비교 거래가격은 610,000,000원~1,050,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 가격 추세가 -5.3%인 점을 감안하면 과거 최고 거래가격을 기준으로 향후 매도가격을 기대하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 갑구 8번 양용준 명의 소유권이전청구권가등기의 실제 성격과 매각에 따른 말소 여부를 등기부 원본·매각물건명세서·관련 서류로 검증해야 합니다. 담보가등기 분류만으로 확인을 끝내서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2019.11.19 가창농업협동조합의 을구 5번 근저당권이 말소기준이며, 기존 우리은행 근저당권 3건은 이미 말소된 상태입니다. 입찰 직전 최신 등기사항을 재확인해야 합니다.
• 점유 및 임대차 조사. 실제 임대차관계는 미상입니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 확인하고, 점유자가 있는 경우 대항력·우선변제권·보증금·배당요구 여부를 검토해야 합니다.
• 최신 거래가 우선. 최근 12개월 평균은 755,000,000원이지만, 최신 거래가격은 730,000,000원입니다. 신건 최저가 738,000,000원이 최신 거래보다 높다는 점을 입찰 상한에 반영해야 합니다.
• 면적·층별 보정. 대상 비교 면적은 137.1466㎡이고, 가장 최근 거래는 146.48㎡입니다. 같은 단지라는 이유만으로 거래가격을 그대로 적용하지 말고 면적과 개별 상태를 확인해야 합니다.
• 하락장 리스크. 최근 가격 추세 -5.3%를 고려해야 합니다. 과거 전체 평균 790,500,000원과 비교한 할인율만으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
• 세금 및 배당순위. 대구광역시 남구와 국가의 압류가 존재합니다. 압류등기 소멸과 별개로 당해세, 조세채권의 배당순위 및 실제 배당금액을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비와 실제 점유자의 명도 여부를 확인해야 합니다. 공용부분 체납관리비와 인도 절차에 수반되는 비용은 입찰 예산에서 별도로 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 738,000,000원이고, 1회 유찰 가정 590,400,000원, 2회 유찰 가정 472,320,000원입니다. 단, 유찰이 확정된 것은 아니며 실제 다음 기일과 가격은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 및 실거래 원본을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원이어도 가격과 미확인 권리는 남는다”

대구 래미안 웰리스트 1903호는 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류가 매각으로 정리되는 구조라는 점이 장점입니다. 현재 배당분석에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 근저당채권의 미배당액 113,780,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

그러나 권리분석을 마무리하려면 2023년 양용준 명의 가등기의 법적 성격과 미상인 실제 임대차·점유관계를 확인해야 합니다. 후순위라는 이유로 가등기의 세부 내용을 생략하거나, 임차인 명단이 없다는 이유로 명도 부담도 없다고 단정하는 것은 위험합니다.

가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 738,000,000원은 최근 12개월 평균 755,000,000원의 97.7%이지만, 최신 거래가격 730,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래가격 추세는 -5.3%로 하락하고 있고, 면적이 완전히 일치하는 최근 거래 표본도 충분하지 않습니다.

결론은 권리구조는 비교적 정리 가능하지만, 신건 가격의 매력은 제한적이고 가등기·점유 확인 전에는 입찰을 보수적으로 판단해야 한다는 것입니다. 현 시점에서는 과거 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 저가 매수라고 평가하기 어렵습니다. 가등기 확인, 실제 점유 조사, 최근 시세 보정, 입찰가격 상한 설정이 이 물건의 핵심입니다.