의정부지방법원 2024타경85119. 양주시 백석읍 가업리 일대의 토지와 동물관련시설을 묶어 파는 일괄매각 사건입니다. 건물은 공부상 동물관련시설이지만 현황은 창고 등의 상태이며, 등기 건물의 도로명주소는 양주시 백석읍 양주산성로800번길 167-47입니다. 소유자는 김주영·최승희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 광탄농업협동조합이 880,604,639원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리관계만 보면 현재의 기준은 분명합니다. 과거 가압류·가처분·근저당권이 다수 기재되어 있으나, 각각의 말소등기가 뒤따릅니다. 최종적으로 남아 경매의 기준이 되는 권리는 2022.02.24. 설정된 광탄농업협동조합 근저당권이며, 2024.08.26. 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없어 임차보증금 승계도 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 가업리 454 |
| 등기 건물 | 경기도 양주시 백석읍 가업리 461 · 양주산성로800번길 167-47 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 동물관련시설 · 현황 창고 등 |
| 토지 | 지목 전 · 2,165㎡ · 평지·사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 / 공시지가 | 제1종일반주거지역 · 245,800원/㎡ |
| 소유자 | 김주영 2분의 1 · 최승희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,080,200,000원 / 1,056,509,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광탄농업협동조합 / 880,604,639원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수는 0원
1997년부터 2008년까지 설정된 가압류·가처분·근저당권은 등기부에 이력이 남아 있지만, 이후 해제·해지에 따른 말소등기가 확인됩니다. 2008.07.09. 김건태 근저당권은 2012.11.12. 말소됐고, 2008.07.04. 의정부농업협동조합 근저당권도 2022.02.24. 말소됐습니다. 같은 날 김주영·최승희 앞으로 소유권이전이 이뤄지고 광탄농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다.
② 현황 리스크 — 권리보다 어려운 부분
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 맹지 목록. 목록 6·9·10은 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 출입할 수 있는 것으로 기재됐습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·3·10은 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
- 농지 원상회복 가능성. 농지전용허가 없이 농지 외 용도로 사용하고 있어 향후 원상회복명령 가능성이 있습니다.
- 매각 제외 시설. 목록 10 지상 컨테이너와 이동식화장실은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 멸실·불일치. 목록 11 건물은 현재 2동만 소재하고 나머지 축사는 멸실된 것으로 보이며, 공부와 현황 및 건축물대장과 등기부가 일치하지 않습니다.
- 제시외 건물 동일성. 목록 11의 제시외 건물과 등기상 4·5번 건물은 구조·면적이 유사하지만 동일성 판단이 곤란해, 제시외 건물로 평가하고 등기상 4·5번 건물은 평가에서 제외됐습니다.
- 채권자 의견. 채권자는 2025.10.23. 제시외 건물이 목록 11의 4·5번 건물과 동일하다는 의견서를 제출했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,056,509,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,965,090원 |
| 2. 회천농업협동조합 근저당권 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 3. 회천농업협동조합 가압류 | 32,364,790원 | 32,364,790원 |
| 4. 백석농업협동조합 근저당권 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 5. 백석농업협동조합 근저당권 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 6. 양주축산업협동조합 근저당권 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 7. 주식회사에이티엔씨 근저당권 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 8. 의정부농업협동조합 근저당권 | 494,000,000원 | 77,179,120원 |
| 9. 김건태 근저당권 | 500,000,000원 | 0원 |
| 10. 광탄농업협동조합 근저당권 | 960,000,000원 | 0원 |
| 11. 광탄농업협동조합 근저당권 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 3,880,364,790원 중 1,043,543,910원이 배당되고, 2,836,820,880원이 미배당됩니다. 신청채권자 광탄농업협동조합의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,056,509,000원 | 1,043,543,910원 | 2,836,820,880원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 739,556,300원 | 729,760,737원 | 3,150,604,053원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 517,689,409원 | 510,112,515원 | 3,370,252,275원 |
모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 같은 폭으로 내려갑니다. 다만 가격이 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 농지 원상회복·건물 동일성·멸실·매각 제외 시설 등 비용으로 이어질 수 있는 현황 문제가 남아 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가업2리마을회관 북서측 인근이며, 주변은 농경지·축사·중소규모 공장·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선 수를 고려할 때 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철파이프조 스레이트지붕 단층 동물관련시설이며, 1994.09.26. 사용승인을 받았습니다.
- 이용상태. 공부상 동물관련시설이나 현황은 창고 등의 상태입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 추가 제한. 일부는 준보전산지에 접하고, 소로1류에 저촉되며 제2종일반주거지역에 접합니다.
- 환금성. 기타 시설과 토지가 결합된 일괄매각이고 현황·공부 불일치가 있어, 일반 주거용 부동산보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1·3·10에 대한 농지취득자격증명원 발급 가능성을 입찰 전에 양주시 백석읍에 확인합니다.
- 보증금 미반환 위험. 농취증 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 입찰보증금 납부 전에 재확인합니다.
- 농지 원상회복. 농지전용허가 없이 사용된 범위와 예상 원상회복명령 대상·비용을 확인합니다.
- 진입로 권원. 목록 6·9·10의 인접 필지 통행 경로와 법적 통행권, 차량 진입 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 매각 제외물. 목록 10의 컨테이너·이동식화장실 소유관계와 낙찰 후 반출·철거 주체를 확인합니다.
- 건물 동일성. 목록 11의 현존 2동, 멸실 축사, 제시외 건물, 등기상 4·5번 건물의 동일성을 측량·건축물대장·등기부로 대조합니다.
- 감정가 포함 범위. 평가에 포함된 제시외 건물과 평가에서 제외된 등기 건물을 구분해 실제 취득가치를 다시 계산합니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 사용관계를 조사합니다.
- 배당표 검증. 예상배당에 포함된 과거 말소 권리와 실제 채권신고·배당요구 내역을 법원 기록으로 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획·농취증 관련 회신을 직접 대조합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 현황 검증이 먼저”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 과거에 설정된 권리들은 말소등기가 확인되고, 2022.02.24. 광탄농업협동조합 근저당권이 말소기준이므로 매수인이 떠안을 권리와 임차보증금은 0원입니다. 최저가 기준 실질취득액도 1,056,509,000원으로 계산됩니다.
그러나 입찰 난도는 낮지 않습니다. 농취증 미제출 시 보증금 미반환, 무허가 농지전용에 따른 원상회복 가능성, 지적도상 맹지, 매각 제외 시설, 멸실 축사, 등기·건축물대장·현황의 불일치, 제시외 건물의 동일성 논란이 동시에 존재합니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 현황은 고난도. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 농지와 건물의 실제 취득 범위·이용 가능성·정비비용을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.