부산지방법원 2023타경110706. 부산 기장군 기장읍 청강리 대동레미안센트럴시티 4층 404호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 아파트로 사용 중인 공동주택이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 4층에 위치합니다. 소유자는 주식회사명기주택입니다. 겉으로는 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 권리관계에는 선순위 전세권과 대항력 있는 주택임차권이 얽혀 있습니다.

핵심 인물은 이유희입니다. 2021년 설정된 전세권자이면서, 2023년 등기된 주택임차권자이고, 이 사건의 경매개시결정 채권자로도 등장합니다. 전세권 전세금과 임차보증금은 각각 120,000,000원으로 기재되어 있으나, 동일인이 동일 부동산에 대해 가진 권리이므로 이를 별도 보증금 두 건처럼 합산해서는 안 됩니다. 다만 전세권의 매각 후 존속·말소 문제는 임차보증금 배당과 구분해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 보증금이 문제

이 사건의 말소기준권리는 2023.03.08 국(김해세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞서 설정되었던 금융단지새마을금고의 근저당권 (채권최고액 90,000,000원)은 2021.05.31 이미 말소됐습니다. 반면 2021.05.28 설정된 이유희의 전세권은 말소기준보다 앞선 권리로 등기 분석상 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다.

또한 이유희는 2021.05.28 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.05.12입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력을 가지며, 확정일자와 배당요구를 토대로 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 2023.06.19에 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후의 등기이지만, 임차권등기 시점만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이유희는 보증기관의 대위변제나 승계신고인이 아닌 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 전세권 120,000,000원과 임차권등기의 보증금 120,000,000원을 합해 240,000,000원으로 계산하는 방식은 적절하지 않습니다. 인수액은 실제 보증금 중 배당으로 회수되지 않은 부분을 중심으로 판단합니다.

다만 같은 이유희가 전세권자·주택임차권자·경매신청 채권자로 등장하며, 권리자와 채무자 등의 관계에 대한 확인 필요성이 제기되어 있습니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성은 조사 대상이지 확정된 사실이 아닙니다. 계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 관계와 권리 취득 경위를 함께 대조해야 합니다.

② 가격 비교 — 유찰되어도 실질취득은 보증금 수준

이 물건의 가격 판단은 최저매각가가 아닌 실질취득 부담으로 해야 합니다. 신건에서 낙찰가 116,000,000원을 지급하면 집행비용 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 결과 미배당 보증금 6,424,000원을 인수합니다.

표에서 보듯 낙찰가가 116,000,000원에서 74,240,000원으로 내려가더라도, 임차인에게 배당되지 않는 금액이 6,424,000원에서 47,496,320원으로 증가합니다. 따라서 실질취득 부담은 122,424,000원에서 121,736,320원으로 소폭 달라질 뿐입니다. 차이는 회차별로 달리 추정된 집행비용에 주로 기인합니다.

현재 가격 메리트를 판단할 때에는 비교 가능한 최근 실거래가가 중요합니다. 등기에는 2018년 강대연 앞으로의 소유권이전 거래가액 145,000,000원이 기재되어 있으나, 해당 소유권이전등기는 2020년 합의해제로 말소됐습니다. 따라서 이를 현재의 유효한 거래사례나 2026년 시세로 사용해서는 안 됩니다. 최근 실거래와 확인된 시장가격을 비교하기 전에는 이 물건이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

예상배당의 집행비용은 추정치입니다. 마지막 행의 매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라, 임차보증금 중 배당받지 못해 매수인에게 남을 것으로 계산된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

예상배당에서는 집행비용 2,424,000원을 먼저 공제하고, 나머지 113,576,000원을 이유희에게 배당합니다. 낙찰대금이 모두 소진되기 때문에 유순옥의 가압류채권에는 배당이 이루어지지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

전세권자 이유희에게는 별도 배당액 0원이 표시되지만, 이는 같은 사람의 전세권과 주택임차권을 별개의 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 된다는 점과 함께 해석해야 합니다. 동시에 선순위 전세권의 권리 존속 여부는 별도로 검토해야 하므로, 전세권 배당 0원이라는 숫자만으로 전세권이 자동 말소된다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장읍행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에는 동해선 기장역이 소재합니다. 대중교통 접근 여건을 갖춘 입지로 설명됩니다.
• 건물. 사용승인일은 2016.08.30입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 4층 404호이며, 난방·옥내소화전·승강기·기계식주차·위생 및 급배수 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 인접지와 등고평탄한 세로장방형 토지로, 주상용 건부지로 이용됩니다. 남서측에 폭 약 8미터 포장도로가 접해 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·방화지구 및 도로 접합 관련 사항이 확인됩니다. 가로구역별 최고높이 제한 84미터 등도 적용됩니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 주거와 근린생활시설이 혼재한 지역이고, 건물에는 기계식주차설비가 있습니다. 다만 현재 실질취득액이 거래시장에서 어느 수준인지 확인되지 않아 매각 용이성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다. 최근 동일 건물과 인근 유사 아파트의 실제 거래가격을 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확정. 신건 배당 가정의 매수인 인수액은 6,424,000원입니다. 실제 매각가와 집행비용, 우선배당 항목이 달라지면 미배당 보증금도 달라집니다. 입찰가에 예상 인수액을 더해 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
• 선순위 전세권 원본 확인. 을구 2번 이유희 전세권의 설정일은 2021.05.28입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 매각 후 존속 여부, 전세권에 의한 경매신청의 효과, 배당 후 말소 절차를 확인해야 합니다. 같은 보증금의 중복 기재와 별개로 권리 정리 자체는 중요합니다.
• 매각물건명세서의 인수 문구 재확인. 을구 4번 주택임차권등기의 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 최신 명세서에서도 내용이 동일한지 확인해야 합니다.
• 임차인과 채권자 관계 확인. 이유희는 임차권자·전세권자·경매신청 채권자로 등장합니다. 보증금 지급내역, 임대차계약서, 실제 점유 경위, 전세권 설정계약 및 경매신청 사유를 대조해야 합니다. 가장임차인 여부는 단정하지 말고 사실관계로 판단해야 합니다.
• 유찰 후 총부담 재계산. 1회 유찰 시 인수액 29,270,400원, 2회 유찰 시 47,496,320원으로 증가합니다. 최저가가 내려가도 실질취득이 그만큼 낮아지지 않는다는 점을 입찰 전략에 반드시 반영해야 합니다.
• 경매 절차 진행상태 확인. 2024.10.22 채권자 측과 채무자 겸 소유자 측에 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 그럼에도 매각기일이 2026.11.03으로 제시되어 있으므로, 해당 결정의 대상·효력 및 이후 절차 진행 경위를 법원 사건기록과 최신 매각공고로 확인해야 합니다.
• 세금 및 관리비 확인. 말소기준권리가 김해세무서장의 국세 압류라는 점에서 체납세액과 법정기일, 당해세 및 배당 우선순위 확인이 중요합니다. 미납 공용관리비의 승계 가능성도 관리주체에 확인해야 합니다.
• 현장 점유 및 명도 확인. 임차권등기상 2021.05.28 점유개시 사실은 확인되지만, 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차인과의 보증금 정산, 점유 이전 및 말소 협의를 취득비용과 일정에 반영해야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 최저가 116,000,000원이 아니라 실질취득액 약 122,424,000원을 기준으로 동일 건물 또는 인근 유사 아파트의 최근 거래가격을 비교해야 합니다. 과거에 말소된 2018년 매매등기 금액을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 원본 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 법원 사건 진행내역을 확인해야 합니다. 전세권의 존속 여부와 임차보증금 인수는 특히 우선적으로 검토할 사항입니다.

맺으며 — “최저가는 내려가도 보증금은 남는다”

이 사건은 최저매각가 116,000,000원만 보면 권리상 중요한 부담을 놓치기 쉽습니다. 이유희의 보증금은 120,000,000원이고, 말소기준권리 이전에 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있습니다. 매각물건명세서 역시 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

신건 예상배당 기준 인수액은 6,424,000원, 실질취득 부담은 122,424,000원입니다. 1회 또는 2회 유찰되더라도 미배당 보증금이 늘어나 총부담은 약 120,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 2021년 선순위 전세권의 매각 후 정리 문제와 임차인·채권자 간 관계 확인이라는 법률적 검토 사항이 있습니다.

입지는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고, 기장역 및 버스 교통 접근 여건을 갖춘 곳입니다. 그러나 이 사실만으로 취득가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래에 근거한 실질취득액 비교가 선행되어야 하며, 2024년 기각결정 송달 이력과 2026년 매각절차의 관계도 확인해야 합니다.

결론은 신중한 입찰 보류입니다. 임차보증금 인수와 선순위 전세권 정리가 확인되고, 실질취득액을 기준으로 충분한 시장가격 경쟁력이 확인되기 전에는 최저가 하락만을 투자 근거로 삼기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 부담할 보증금·권리 정리·확인된 시세입니다.