대전지방법원 2025타경11546. 충남 천안시 서북구 두정동 743에 위치한 5층 건물과 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 1층은 계단실, 2층부터 5층은 오피스텔로 이용되고 있으며, 토지는 498㎡의 대지입니다. 사용승인일은 2008.01.08.이고, 소유자는 장한휘입니다.

숫자만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가는 2,512,570,600원인데 현재 최저매각가는 1,231,159,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에서 49%라는 할인율을 그대로 매력으로 읽으면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 전세권이 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시돼 있고, 말소기준 이전 전입자가 여러 명이며 일부 보증금은 특정되지 않았기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다

말소기준은 2019.08.14. 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 2025년에 등기된 김진욱·이한결의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2018.03.14. 주식회사휴이노베이션 전세권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서가 해당 등기를 인수권리로 명시했습니다.

② 임차인 — 선순위 점유자의 보증금이 핵심 변수

임차·점유 관계가 다수 확인됩니다. 말소기준인 2019.08.14.보다 뒤에 전입한 점유자는 원칙적으로 선순위 대항력 위험이 낮지만, 그보다 앞서 전입한 점유자는 별도 확인이 필요합니다. 특히 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 단순히 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,231,159,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션에서는 확인된 채권 275,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·최우선변제와 선순위 점유자의 미상 보증금 변동 가능성이 있고, 매각물건명세서가 주식회사휴이노베이션 전세권을 별도 인수권리로 명시하고 있으므로 실제 매수인 부담 판단은 이를 함께 반영해야 합니다.

④ 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 1,231,159,000원으로 감정가 2,512,570,600원의 49%입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가에 명시 인수 전세권 35,000,000원을 더하면 최소 실질취득 부담이 1,266,159,000원으로 올라갑니다. 여기에 선순위 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.

따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가하지 않습니다. 이 사건은 최저매각가보다 인수범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.

⑤ 구조변경·건축 리스크 — 출입문이 13개 늘었다

가격과 권리 외에 건물 자체의 현황 차이가 중요합니다. 매각물건명세서에 따르면 공부상 2층 출입문은 8개지만 현황은 12개이고, 공부상 3층과 4층 출입문은 각각 5개지만 현황은 각각 9개, 공부상 5층은 5개지만 현황은 6개입니다. 결과적으로 총 13개의 출입문이 증가했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안오성초등학교 북동측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 1층은 계단실, 2층~5층은 오피스텔로 이용 중인 5층 업무시설 건물입니다.
• 토지. 대 498㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
• 매각조건. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 을구 5번 전세권 원본 확인. 주식회사휴이노베이션 전세권 35,000,000원이 매각물건명세서상 명시 인수권리입니다. 말소·포기·변경 여부를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 선순위 4명 보증금 확인. 하미옥·김현수·이순덕·강현구는 말소기준 전 전입이 확인되지만 보증금이 특정되지 않은 부분이 있어 실제 계약관계와 보증금 규모 확인이 핵심입니다.
• 전성표 배당 확인. 전성표는 보증금 35,000,000원, 전입·확정일자 2013.10.07.이고 배당요구가 확인됩니다. 예상배당에서는 전액 변제되지만 실제 배당 결과가 달라지면 잔액 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가로 판단. 현재 최저가 1,231,159,000원에 명시 인수 전세권 35,000,000원을 더한 최소 부담은 1,266,159,000원이며, 선순위 임차보증금 미배당액이 있으면 추가됩니다.
• 13개 출입문 증가 확인. 구조변경·가구수 증가로 과징금이나 원상회복의무가 발생할 수 있으므로 건축물 현황과 허가·신고 상태를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 감정평가서의 대상 범위와 현황을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 이후 접수 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수범위다

이 사건은 감정가 2,512,570,600원에서 4회 유찰돼 1,231,159,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 49%라는 숫자가 이 물건의 핵심은 아닙니다. 매각물건명세서에 주식회사휴이노베이션의 전세권 35,000,000원이 인수권리로 명시되어 있고, 말소기준 이전 전입자 중 일부는 보증금이 특정되지 않았습니다.

게다가 공부와 현황 사이에 총 13개의 출입문 증가가 있어 구조변경·가구수 증가에 따른 과징금과 원상회복의무 가능성까지 존재합니다. 예상배당표상 확인 채권의 미배당액이 0원이라는 사실만으로 “매수인 인수 0원”이라고 결론내리면 안 되는 이유입니다.

가격은 크게 내려왔지만 권리와 건축 리스크는 내려오지 않았습니다. 최소 실질취득 부담은 현재 최저가에 명시 인수 전세권을 더한 1,266,159,000원이고, 선순위 임차인의 실제 보증금과 배당 결과에 따라 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 인수범위를 숫자로 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.