부산지방법원 2024타경2963. 부산 수영구 수영동의 수영강동원로얄듀크 104동 8층 805호, 전용 84.9601㎡ 아파트입니다. 2014년 사용승인된 423세대 단지로, 도시철도 3호선 망미역 인근에 자리합니다. 감정가는 5억 1,100만원이지만 한 차례 유찰로 현재 최저매각가는 3억 5,770만원입니다. 같은 단지에서 최근 거래된 유사 면적 아파트의 평균가격이 5억 5,916만원 수준임을 고려하면 숫자만으로도 상당한 가격 차이가 발생합니다.
등기부 역시 검토할 부분이 명확합니다. 소유자 최정희 명의로 설정된 우리은행 근저당권 5건과 이후의 가압류 4건, 임의경매개시결정이 존재합니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 돈이 많다는 사실이 곧 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 중요한 것은 말소되지 않는 선순위 권리나 대항력 있는 임차인이 실제로 존재하는지입니다. 이 물건은 등기상 인수액이 0원으로 계산돼 있으나 임대관계 자체는 미상이라, 권리상 가격 메리트와 점유 안전성을 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수미로14번길 35, 104동 8층 805호 (수영동, 수영강동원로얄듀크) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9601㎡ · 철근콘크리트구조 · 26층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 최정희 (2014.04.14 소유권이전 · 단독소유) |
| 단지 규모 | 수영강동원로얄듀크 · 423세대 · 사용승인 2014.02.14 |
| 감정가 | 511,000,000원 |
| 최저매각가 | 357,700,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 543,758,751원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당과 후순위 채권
과거 부산은행과 애큐온저축은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2021.03.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 사건에서 표시된 말소기준권리는 을구 10번(채권최고액 360,000,000원)이지만, 같은 날짜에 그보다 먼저 접수된 을구 9번(136,400,000원)이 존재합니다. 따라서 실제 최선순위 근저당은 을구 9번으로 보아야 하며, 말소기준 표시의 정합성은 등기 원본과 대조해야 합니다. 두 근저당 모두 매각 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.
우리은행 근저당권 5건의 채권최고액은 각각 136,400,000원, 360,000,000원, 48,000,000원, 36,000,000원, 54,000,000원입니다. 이후 케이비캐피탈, 광안신용협동조합, 현대카드, 부산신용보증재단의 가압류가 설정됐고, 2024.05.20 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 가압류 4건도 매각 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 등기상 안전과 명도는 별개
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 관련 기재에서 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 소유자 최정희가 직접 거주하는지, 별도 임차인이나 점유자가 있는지 확정할 수 없습니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 임차인 | 확인된 신고 없음 · 실제 점유 조사 필요 |
| 우선변제 관련 | 확인된 임차인 없음 · 별도 권리 확인 필요 |
| 배당상 인수 추정 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 64%
수영강동원로얄듀크의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 559,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 580,000,000원이며, 확인된 거래가격 범위는 420,000,000원~608,000,000원입니다. 현재 최저매각가 357,700,000원은 최근 평균뿐 아니라 표본 내 최저 거래가격보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 80.51㎡ | 20 | 580,000,000원 |
| 2026.10 | 80.56㎡ | 5 | 579,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 4 | 573,000,000원 |
| 2026.09 | 80.56㎡ | 7 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 80.56㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 17 | 608,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 17 | 608,000,000원 |
| 2026.06 | 80.56㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 80.51㎡ | 4 | 522,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 80.56㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 12건 | 559,166,666원 |
특히 분석 대상의 전용면적은 84.9601㎡이므로, 표본 중 전용 84.96㎡ 거래가 직접적인 비교에 더 가깝습니다. 2026년 9월 4층의 573,000,000원 거래와 2026년 8월 17층의 608,000,000원 거래가 확인됩니다. 다만 최근 전체 평균에는 80.51㎡ 및 80.56㎡ 거래도 포함돼 있으므로 층·향·면적·내부 상태에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,700,000원 가정)
최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 5,807,800원이며, 채권자에게 배당 가능한 금액은 351,892,200원입니다. 우리은행의 앞선 근저당 2건에 배당금이 사용되고 나머지 근저당과 가압류 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,807,800원 |
| 1. 을구 9 · 우리은행 근저당 | 136,400,000원 | 136,400,000원 |
| 2. 을구 10 · 우리은행 근저당 | 360,000,000원 | 215,492,200원 |
| 3. 을구 11 · 우리은행 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12 · 우리은행 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13 · 우리은행 근저당 | 54,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4 · 케이비캐피탈 | 51,138,969원 | 0원 |
| 7. 갑구 5 · 광안신용협동조합 | 28,250,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6 · 현대카드 | 29,434,242원 | 0원 |
| 9. 갑구 7 · 부산신용보증재단 | 28,383,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 총채권액 | 771,606,846원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 351,892,200원 |
| 채권 미배당 | 419,714,646원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 배당은 채권자의 확정 채권액, 배당순위, 집행비용, 조세채권 및 법정 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계
현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰이 발생한다면 매각가격은 낮아지고 채권자 미배당은 증가하지만, 현재 확인된 소멸 권리의 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 357,700,000원 | 419,714,646원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 250,389,999원 | 525,522,307원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 175,272,999원 | 599,587,669원 | 0원 |
현재 회차에서 우리은행 측 예상배당은 351,892,200원으로 경매 신청채권액 543,758,751원을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 신청채권자 예상배당은 각각 246,084,539원, 172,019,177원으로 줄어드는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 망미역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선이 소재해 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건축물. 2014.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 26층 건물의 8층 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·소방·경보·공동현관 설비와 도시가스 난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 각각 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다. 상대보호구역 및 역사문화환경 관련 규제가 표시돼 있습니다.
- 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 423세대 단지로 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 420,000,000원부터 608,000,000원까지 거래가격 차이가 커서 층·면적·상태에 따른 매도 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 참고. 공시지가 2,348,000원/㎡, 지목 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 접수번호. 을구 9번(2021.03.02 접수 제11027호)과 을구 10번(같은 날 접수 제11028호)의 선후관계를 등기부 원본으로 재확인하세요. 두 권리 모두 매각 소멸 대상인지 최종 점검이 필요합니다.
- 실제 점유자 조사. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료와 현장을 대조하고 점유자 및 임대차 권리관계를 확인하세요.
- 낙찰가격 상한. 최근 12개월 평균 559,166,666원과 최신 거래 580,000,000원을 참고하되, 정확한 동일 면적·유사 층 거래를 중심으로 입찰가 상한을 설정하세요.
- 실거래 면적 구분. 분석 물건은 84.9601㎡입니다. 실거래에는 80.51㎡·80.56㎡도 포함돼 있으므로 84.96㎡ 거래를 우선 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 위험. 예상 미배당 419,714,646원은 소멸채권의 채권자 측 부족액입니다. 매수인 인수 0원이라는 계산과 혼동하지 마세요.
- 관리비와 명도. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 실점유자의 인도 협의, 강제집행 가능성 등을 확인하세요.
- 건물 현황. 내부 상태, 누수·설비 상태, 수리 필요성, 위반건축 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.03 매각기일과 최저매각가, 매각조건 변경 여부를 법원 공고 및 최신 서류로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 점유 확인이 마지막 관문”
수영강동원로얄듀크 805호는 최근 거래가격과 현재 최저매각가의 차이가 큰 아파트입니다. 감정가 511,000,000원에서 한 차례 유찰돼 357,700,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 559,166,666원의 64.0%에 해당합니다. 최신 거래가 580,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아, 현시점의 가격 경쟁력은 분명히 검토할 가치가 있습니다.
권리 측면에서는 우리은행 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 예상 인수액이 0원입니다. 다만 말소기준으로 표시된 을구 10번보다 먼저 접수된 을구 9번의 존재를 원본으로 확인해야 하고, 임대관계 미상이라는 점이 남아 있습니다. 채권 미배당이 크다는 이유만으로 매수인에게 채무가 넘어가는 것은 아니지만, 실제 점유자나 별도 우선권리가 확인된다면 판단은 달라집니다.
따라서 이 물건의 결론은 가격 매력 있음 · 등기상 인수 0원 · 점유와 말소기준 재확인 필수입니다. 실거래 시세만 보고 무리하게 낙찰가를 높이기보다, 실제 인도 가능성과 매수 후 부대비용까지 검증한 가격으로 응찰하는 것이 중요합니다.
