부산지방법원 2024타경113399. 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 934-36에 있는 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 1,921㎡, 지목은 대지이며 토지이용상황은 공업용입니다. 건물 중 공장으로 이용하는 부분과 사무실·숙소·화장실·샤워실 등으로 이용하는 부분이 있고, 매각에는 지하수 관정과 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구도 포함됩니다.
소유자는 주식회사제이에스인더스트리입니다. 2020년 8월 10일 부산은행 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 금융기관의 가압류와 공공기관의 압류가 이어졌습니다. 현재 사건은 유아이제삼십오차유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매로, 청구금액은 1,507,000,000원입니다. 이전에도 부산은행의 임의경매개시결정이 있었지만 2024년 취하로 말소됐으며, 현재 진행 중인 경매는 2024년 12월 19일 개시결정된 별도 사건입니다.
권리분석에서 가장 중요한 질문은 낙찰자가 채무를 인수하는가입니다. 제시된 등기와 임차관계를 기준으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 투자 안전성이 확보되는 것은 아닙니다. 공장과 기계기구의 실제 사용 가능성, 토지 규제, 점유 관계, 환금성에 따라 낙찰 후 경제적 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113399 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 934-36 도로명주소: 곰내길 654-103 |
| 물건종류 | 공장·토지·부속시설·기계기구 일괄매각 |
| 토지면적 / 지목 | 1,921㎡ / 대 |
| 토지이용상황 | 공업용 · 자연녹지지역 |
| 건물 이용상태 | 목록 2: 공장 목록 3: 화장실·샤워실·사무실·숙소 등 |
| 소유자 | 주식회사제이에스인더스트리 (2020.08.10 소유권보존) |
| 감정가 | 1,480,739,330원 |
| 현재 최저매각가 | 725,562,200원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 유아이제삼십오차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 1,507,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.10 부산은행 근저당권 (을구 1번) |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (확인된 권리관계와 배당 추정 기준) |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 3건과 다수 압류
말소기준권리는 2020년 8월 10일 접수된 부산은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,100,000,000원이며, 같은 날 부산은행의 두 번째 근저당권 352,000,000원, 2020년 11월 3일 세 번째 근저당권 55,000,000원이 설정됐습니다. 세 근저당권의 채권최고액 합계는 1,507,000,000원입니다.
이 근저당권들은 토지와 다른 건물 등을 함께 담보로 하는 공동담보 관계를 표시하고 있습니다. 아래 배당은 제시된 매각대금과 권리별 채권액을 바탕으로 한 추정이며, 실제 확정채권액이나 공동담보 간 배당·변제관계를 확정한 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 보증금 50,000,000원의 처리
확인된 실제 임차인은 정상윤 1명입니다. 전입신고일은 2022년 9월 15일로, 말소기준권리인 2020년 8월 10일 부산은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정상윤 점유 부분 미상 |
2022.09.15 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 |
|---|---|
| 보증금 | 50,000,000원 |
| 전입신고 | 2022.09.15 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 점유 부분 | 미상 |
| 대항력 판단 | 없음 — 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 필요 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 (제시된 대항력 판정 기준) |
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 1,480,739,330원인 물건이 2회 유찰을 거쳐 최저매각가 725,562,200원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49% 수준입니다. 그러나 공장·토지·기계기구가 결합된 산업용 부동산은 일반 주거용 부동산보다 개별적 요소가 가격에 미치는 영향이 큽니다.
특히 해당 물건과 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가를 실거래 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 공장 가동에 필요한 설비 상태, 토지의 실제 활용도, 도로 접근성과 규제 조건, 향후 매수 수요를 함께 평가해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각대금 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) 감정가 49% |
725,562,200원 | 1,674,839,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
507,893,539원 | 1,890,331,614원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
355,525,477원 | 2,040,998,098원 | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 가정가격에 따른 배당 추정입니다. 실제 낙찰가나 향후 매각 진행을 확정적으로 나타내지 않습니다. 채권 미배당액은 채권자 측의 배당 부족액이며 매수인 인수채무와 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 725,562,200원 가정)
현재 최저매각가에서 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 9,655,622원을 공제한 후 부산은행의 첫 번째 근저당권에 715,906,578원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 결과 두 번째·세 번째 근저당권과 후순위 가압류 채권에는 배당재원이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 9,655,622원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부산은행 | 1,100,000,000원 | 715,906,578원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부산은행 | 352,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 290,040,542원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 46,560,968원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 97,144,708원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 2,390,746,218원 | 725,562,200원 |
배당액 합계에는 집행비용 9,655,622원이 포함됩니다. 채권자에게 실제 배당되는 추정금액은 715,906,578원입니다. 당해세·법정 최우선변제, 확정채권액 및 공동담보 관계에 따른 배당 변동은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재, 아세아자동차학원 남동측 근거리 및 달산소류지 남서측 인근입니다. 주변에는 임야·소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 다소 외곽지대에 위치합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다. 공장 이용 목적이라면 차량 출입 가능 여부와 별개로 실제 물류 차량의 접근성을 확인해야 합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,921㎡, 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 완경사이며 자루형이고, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 344,400원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 중로1류(폭 20~25m) 계획에 저촉됩니다. 도로계획 저촉 범위와 향후 토지 이용·건축 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 지하 터널. 감정요항표에 본건 일부 지하로 곰내터널이 지나간다고 기재돼 있습니다. 터널과 관련된 지하 이용 조건, 공사·굴착 제약 가능성 및 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공장 건물. 공장으로 이용 중인 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로, 높이는 11.2m입니다. 다른 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층으로, 높이는 8.07m이며 사무실·숙소·위생시설 등으로 이용됩니다.
- 부대시설·기계기구. 지하수 관정이 매각에 포함되며, 목록 4의 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구도 함께 매각됩니다. 현존 여부, 작동 상태, 해체·수리비 및 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 기재만으로 모든 법률상·물리적 하자가 배제되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 주거용 부동산과 달리 공장·토지·기계기구가 결합된 물건은 매수자의 사업 목적과 사용 조건에 따라 수요가 달라집니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않은 만큼, 현재 할인율만으로 재매각 가능성과 수익성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.08.10 부산은행 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류의 소멸 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임차인 정상윤의 점유 확인. 전입일은 2022.09.15, 보증금은 50,000,000원이며 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 점유 부분, 실제 사용 공간, 확정일자, 배당요구 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 공장·숙소 점유 현황. 사무실과 숙소 등으로 사용되는 공간이 있으므로 임차인의 구체적인 점유 범위와 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권에 토지와 다른 건물·기계기구 관련 공동담보 기재가 있습니다. 일괄매각 범위와 개별 담보 목적물, 배당 관계가 서로 일치하는지 확인하세요.
- 세금 및 공적채권. 기장군, 국세 관련 압류, 국민건강보험공단의 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부와 배당에 영향을 주는 법정 우선채권을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 및 터널. 자연녹지지역, 중로1류 계획 저촉, 곰내터널 지하 통과에 따른 건축·굴착·증축 및 향후 토지 이용 제약을 확인하세요.
- 기계기구 및 지하수 관정. 매각에 포함되는 기계기구의 실제 존재, 고장 여부, 가동 가능성, 유지·수리비, 지하수 시설의 이용 상태를 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치가 아니라 유사 공장·토지의 실제 거래, 이용 가능 면적, 건물·설비 상태 및 현지 매수 수요를 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 명도·운영비용. 보증금 인수 0원과 별개로 명도비용, 시설 정비비, 미납 공과금 및 관리비 등의 비용 발생 여부를 확인하세요.
- 법원 원본 확인. 매각기일 2026.11.03 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 투자위험 0”
이 사건은 2020년 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 임차인 정상윤의 전입일도 그 이후이므로 현재 분석상 매수인 보증금 인수액은 0원입니다. 권리 자체가 복잡하게 승계되는 사건으로 보기는 어렵습니다.
다만 채권자는 현재 회차에서 1,674,839,640원의 미배당을 안게 되고, 국세·지방세 등 법정 우선채권에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 다양한 권리와 채권이 얽혀 있는 사건인 만큼 최종 매각조건 대조가 필요합니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 최저가 725,562,200원은 감정가의 49%지만, 최근 실거래 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 자연녹지지역에 있는 공장·토지·기계기구 일괄매각이라는 특성, 2회 유찰 이력, 지하 터널 통과 및 도로계획 저촉까지 고려하면 단순한 할인율만으로 높은 투자평가를 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다. 현장 실사와 토지 이용 가능성 검토, 설비 가치 평가 및 유사 거래가격 확인을 거치기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하는 판단을 피하는 것이 합리적입니다.
