부산지방법원 2024타경113467. 부산 해운대구 중동 엘시티 랜드마크타워동 54층 5401호가 경매에 나왔습니다. 매각물건명세서에는 생활숙박시설로 기재된 물건입니다. 현재 소유자는 엘테라스주식회사이며, 2022년 3월 15일 매매를 원인으로 같은 해 4월 18일 5,050,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이날 부산행복신용협동조합의 근저당권도 설정됐고, 채권최고액은 4,548,000,000원입니다.
채권자의 경매 청구금액은 3,790,000,000원. 현재 최저매각가 3,153,500,000원보다 큽니다. 따라서 현 최저가에 낙찰된다고 가정하면 근저당 채권에 상당한 미배당금이 생기지만, 그 미배당 채권이 곧바로 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다. 등기상 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 과거 주식회사마쓰 명의의 전세권이 있었고, 별도의 임의경매와 소유자에 대한 재산보전처분 이력도 확인됩니다. 전세권과 해당 경매개시결정, 보전처분은 모두 등기상 말소됐습니다. 법률상 등기 인수 여부와 별개로 실제 점유자, 인도 가능성, 생활숙박시설의 적법한 이용 방식은 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113467 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 달맞이길 30, 랜드마크타워동 54층 5401호 (중동, 엘시티) |
| 물건종류 | 집합건물 · 생활숙박시설 (매각물건명세서 비고) |
| 면적 | 173.3481㎡ (비교기준 면적 및 기존 전세권의 건물 범위) |
| 층수 | 랜드마크타워동 54층 |
| 소유자 | 엘테라스주식회사 · 2022.04.18 소유권이전 · 거래가액 5,050,000,000원 |
| 감정가 | 4,505,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,153,500,000원 (감정가의 70% · 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 부산행복신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,790,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.18 을구 6번 근저당권 · 채권최고액 4,548,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 전세권은 말소, 근저당은 매각으로 소멸
권리분석의 중심은 2022년 4월 18일 을구 6번 근저당권입니다. 부산행복신용협동조합을 근저당권자로 하며, 등기 내용에는 금정신용협동조합도 함께 기재돼 있습니다. 채권최고액은 4,548,000,000원입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 판단하면 이후 설정된 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
여기서 살펴볼 부분은 을구 5번 전세권입니다. 주식회사마쓰 명의로 2022년 4월 18일 설정됐으며, 전세금은 250,000,000원, 범위는 업무시설용 건물 전부 173.3481㎡였습니다. 접수번호상 말소기준 근저당권보다 앞서는 전세권이었지만, 2026년 6월 12일 해지를 원인으로 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 선순위 전세권으로 보아 해당 전세금 250,000,000원을 낙찰자 인수액에 더하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 감정가 70%가 실제로 싼 가격인가
엘시티의 최근 거래 12건을 보면, 평균 거래금액은 3,405,000,000원입니다. 현 최저매각가 3,153,500,000원은 이 평균의 92.6%로, 금액 기준 251,500,000원 낮습니다. 2026년 9월 최신 거래 4,050,000,000원보다도 낮습니다.
그러나 주의해야 할 점이 있습니다. 경매물건의 비교기준 면적은 173.3481㎡인데, 아래 거래 표본은 161.98㎡와 186.01㎡가 섞여 있습니다. 따라서 이 평균은 정확히 같은 면적·같은 법적 용도의 실거래 평균으로 확정할 수 없으며, 가격 판단에는 보수적인 보정이 필요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 161.98㎡ | 52층 | 4,050,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 30층 | 2,950,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 13층 | 2,470,000,000원 |
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36층 | 2,850,000,000원 |
| 2026.05 | 186.01㎡ | 43층 | 4,600,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33층 | 3,350,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65층 | 3,080,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75층 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75층 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75층 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 186.01㎡ | 64층 | 4,000,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 82층 | 4,000,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 혼합 | 12건 | 3,405,000,000원 |
표본의 거래금액은 2,470,000,000원에서 4,600,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 2026년 9월 최신 거래는 4,050,000,000원이지만, 2026년 8월에는 2,470,000,000원 거래도 존재합니다. 이는 고층·면적·개별 조건에 따라 거래금액의 차이가 매우 클 수 있음을 보여줍니다.
비교 표본에는 동일한 거래월·면적·층·금액으로 기재된 거래도 반복됩니다. 따라서 원거래의 중복 여부와 거래 성격을 확인할 필요가 있습니다. 단순 평균 수치만으로 고가 생활숙박시설의 적정 응찰가를 정하기보다는, 동일 용도·동일 면적·유사 층의 개별 거래를 중심으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,153,500,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 배당가능금액이 부산행복신용협동조합의 근저당 채권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 부족액이 발생하지만, 매수인에게 승계되는 배당 부족액은 계산되지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 33,935,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 4,548,000,000원 | 3,119,565,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | 4,548,000,000원 | 1,428,435,000원 부족 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이므로 실제 확정 채권액 및 배당액과 차이가 발생할 수 있습니다.
채권최고액 기준 예상 미배당금 1,428,435,000원은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액입니다. 신청채권자의 청구금액 3,790,000,000원을 기준으로 보더라도 현재 예상 배당액이 부족합니다. 그러나 이것을 낙찰자가 추가로 지급해야 할 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 구조는 동일
현재 매각은 유찰 없는 신건이지만, 최저가가 이미 감정가의 70%로 설정돼 있습니다. 아래는 제시된 회차별 최저가와 예상배당을 정리한 내용입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (70%) | 3,153,500,000원 | 3,119,565,000원 | 1,428,435,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (56%) | 2,522,800,000원 | 2,495,172,000원 | 2,052,828,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (44.8%) | 2,018,240,000원 | 1,995,657,600원 | 2,552,342,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·거래 자료 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 달맞이길 30, 엘시티 랜드마크타워동 54층 물건입니다. 토지이용상황은 상업용으로 표시됩니다.
- 규모. 엘시티는 882세대로 집계돼 있으며, 준공일은 2019.11.29입니다. 다만 단지 전체 통계와 개별 생활숙박시설의 시장성은 구분해서 판단해야 합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 온천지구·경관지구·방화지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 시가지경관지구 및 중점경관관리구역과도 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 47,629.9㎡, 평지·부정형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다. 제시된 공시지가는 14,060,000원/㎡입니다.
- 교통·접근. 중로2류·중로3류·소로1류 도로와 접하는 입지 조건이 확인됩니다. 개별 출입 및 차량 동선, 실제 이용 편의는 현장 확인이 필요합니다.
- 실거래 편차. 최근 거래금액의 최저·최고 범위는 2,470,000,000원~4,600,000,000원으로 넓습니다. 거래 면적·층수·개별 시설 특성을 반영하지 않은 단순 평균에는 한계가 있습니다.
- 경매 환금성. 집계된 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 10.0%입니다. 고액 매각대금이 필요한 물건으로, 유찰 위험과 향후 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 법적 사용. 매각물건명세서상 생활숙박시설입니다. 일반 주거용 아파트와 같은 이용을 전제하기 전에 숙박업 운영, 주거 사용, 용도변경, 관리규약을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 사용 가능 범위. 실제 건축물대장상 용도, 사용승인 내용, 숙박업 운영 및 주거 사용 관련 요건, 용도변경 가능성을 관계 기관과 관리주체에 확인하세요.
- 전세권 말소와 실제 점유. 주식회사마쓰의 전세권 250,000,000원은 2026.06.12 말소됐지만, 실제 점유 관계와 명도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 공동 기재. 을구 6번 근저당권에는 부산행복신용협동조합과 금정신용협동조합이 기재돼 있습니다. 실제 채권관계와 배당계산의 확정 내용을 검토하세요.
- 회생 및 선행 경매 이력. 과거 재산보전처분의 말소, 주식회사마쓰의 선행 경매 취하, 현재 경매 진행 상황을 원본 서류로 대조하세요.
- 최근 거래의 적합성. 비교 표본의 161.98㎡·186.01㎡ 거래와 본 물건 173.3481㎡의 차이를 고려하고, 동일한 법적 용도·면적·층·이용상태의 거래를 우선 확인하세요.
- 관리비와 운영비. 고액 시설의 관리비·공용부분 체납액, 시설 유지관리비, 운영 관련 부담 및 별도 분담금 가능성을 확인하세요.
- 입찰자금. 최저매각가 3,153,500,000원을 기준으로 자금조달 가능 여부를 검토하세요. 입찰보증금의 정확한 금액과 납부 요건은 해당 매각 공고에서 확인해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.11.03 매각기일 전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70%”보다 중요한 것은 실제 이용과 회수 가능성
부산 엘시티 랜드마크타워 5401호는 권리와 가격을 분리해서 평가해야 하는 물건입니다. 등기상으로는 말소기준 근저당권 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 기존 전세권도 이미 말소돼 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 긍정적입니다.
가격도 감정가 4,505,000,000원에서 최저가 3,153,500,000원으로 낮아져 있습니다. 최근 12건 거래 평균 3,405,000,000원보다 7.4% 낮은 수준으로, 가격 검토의 출발점은 될 수 있습니다. 하지만 거래 표본의 면적이 다르고 가격 편차가 크기 때문에 실제 가치 대비 할인폭을 확정할 수는 없습니다.
무엇보다 이 물건은 생활숙박시설입니다. 고가 부동산의 낮은 환금성, 법적 이용 조건, 실제 점유와 운영 가능성까지 함께 검토하지 않으면 감정가 할인율이 투자수익으로 연결되지 않을 수 있습니다. 단지 경매 통계의 매각률 10.0%와 평균 1.7회 유찰도 무시할 수 없습니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 이용·환금성 위험에 대한 검증이 필요한 물건. 현 신건 가격에서는 즉시 입찰보다 비교 가능한 거래와 실제 사용 조건을 먼저 확인하는 보수적 접근이 타당합니다. 향후 유찰로 가격이 더 낮아지더라도, 그 가격이 실제 처분 가능한 시장가치에 비해 충분히 낮은지를 다시 평가해야 합니다.