부산지방법원 2025타경101780. 부산광역시 사하구 괴정동 사하한신더휴 103동 18층 1802호가 경매에 나왔습니다. 2022년 6월 사용승인된 29층 아파트 건물의 18층 세대로, 비교 대상 전용면적은 84.857㎡입니다. 소유자 이정근 씨가 2018년 12월 매매계약을 원인으로 2023년 1월 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 453,000,000원입니다.
이후 수협은행에 채권최고액 290,400,000원의 근저당권을 설정했고, 피에프씨테크놀로지스에 52,000,000원의 후순위 근저당권을 추가 설정했습니다. 그 뒤 신용보증기금, 롯데카드, 하나캐피탈 등 여러 채권자의 가압류가 이어졌으며, 피에프씨테크놀로지스가 임의경매를 신청했습니다.
등기상으로는 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고 후순위 권리가 매각으로 소멸하므로, 매수인이 등기상 채무를 인수할 구조는 아닙니다. 다만 채권자가 많고 예상 미배당액도 크며, 무엇보다 최저매각가가 현재 확인되는 실거래 시세보다 높다는 점을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101780 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 1286 사하한신더휴 제103동 제18층 제1802호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 사리로 106 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 84.857㎡ · 29층 건물 중 18층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 |
| 사용승인일 | 2022.06.10 |
| 단지 규모 | 835세대 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 이정근 (단독소유 · 등기상 거래가액 453,000,000원) |
| 감정가 | 543,000,000원 |
| 최저매각가 | 543,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 |
| 청구금액 | 42,454,761원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2023.01.05 수협은행 근저당권 · 채권최고액 290,400,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 채권은 복잡하다
말소기준권리는 2023.01.05 접수된 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매 매각에 따른 말소 대상이고, 그 이후 설정된 피에프씨테크놀로지스의 근저당권 및 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.12.04 접수된 중소벤처기업진흥공단의 60,945,840원 가압류는 2025.03.24 등기상 이미 말소됐습니다. 반면 2025.05.30에 같은 기관이 신청한 44,458,595원 가압류는 별개의 등기이며, 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 두 가압류를 하나의 권리로 보거나 이미 말소된 채권을 다시 배당대상에 포함해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 7.7% 높다
사하한신더휴의 전용 84.86~84.98㎡ 면적대 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 2026년 2월부터 10월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 504,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.86㎡ | 12층 | 530,000,000원 |
| 2026.10 | 84.86㎡ | 15층 | 510,000,000원 |
| 2026.10 | 84.86㎡ | 7층 | 503,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 9층 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 8층 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 7층 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 24층 | 507,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 18층 | 515,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 4층 | 495,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 6층 | 485,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 21층 | 508,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 5층 | 498,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 504,250,000원 |
최근 실거래 최저는 485,000,000원, 최고는 530,000,000원입니다. 특히 가장 최근인 2026년 10월에도 530,000,000원, 510,000,000원, 503,000,000원에 거래됐습니다.
반면 경매 신건 최저가는 543,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 107.7%, 금액으로는 38,750,000원 높습니다. 최신 거래가인 530,000,000원보다도 13,000,000원 높고, 비교 표본의 최고 거래가까지 웃도는 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 543,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 7,830,000원을 제외한 나머지 매각대금으로 근저당권과 가압류 채권을 배당하는 시나리오입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 배당은 확정채권액·우선순위·조세채권 등에 따라 달라집니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,830,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 290,400,000원 | 290,400,000원 |
| 2. 근저당 · 피에프씨테크놀로지스 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 7,322,825원 | 7,322,825원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 | 38,966,562원 | 15,447,175원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 44,458,595원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 11,705,272원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 | 6,372,075원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 6,792,500원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 8,652,921원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 국민은행 | 34,158,075원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 삼성카드 | 5,126,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 기준 전체 채권액은 675,955,105원인데, 예상 채권자 배당액은 535,170,000원입니다. 따라서 140,785,105원의 미배당액이 발생하는 시나리오입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여대금은 0원으로 계산됩니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 별개라는 것입니다. 채권자에게 배당되지 않는 금액이 존재하더라도, 매각으로 소멸하는 근저당권·가압류 채무가 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 이 사건의 추정 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
④ 회차별 입찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권자 미배당은 증가
제시된 회차별 최저가와 예상배당을 비교하면, 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하지만 매수인 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 543,000,000원 | 140,785,105원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 434,400,000원 | 248,299,105원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 347,520,000원 | 334,100,385원 | 0원 |
각 회차의 채권자 미배당은 제공된 배당 추정치이며, 실제 배당채권·세금·집행비용·점유관계에 따른 부담과는 차이가 있을 수 있습니다. 유찰 시나리오는 향후 매각일정이나 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 괴정초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 1호선 대티역과 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.06.10 사용승인된 철근콘크리트구조의 공동주택입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 공동현관, 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 단지 규모. 총 835세대이며, 비교 면적대에서 최근 12개월 동안 12건의 실거래가 확인됩니다. 거래 표본이 존재한다는 점은 가격 비교에 도움이 되지만, 개별 호수의 환금성을 보장하지는 않습니다.
- 토지 이용. 제2종·제3종일반주거지역과 괴정2재개발 정비구역 등이 관련되어 있습니다. 상대보호구역, 준보전산지, 하천구역 등도 토지이용계획에 표시되어 있으므로 정확한 해당 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료상 1,391,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적대 거래가격은 485,000,000~530,000,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.3회를 감안하면 일반 매매 시세와 경매시장 수요를 별도로 살펴야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대비 상한가격. 최저매각가 543,000,000원은 최근 실거래 평균 504,250,000원의 107.7%입니다. 신건에서 가격 메리트가 있다는 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
- 최신 거래 재확인. 2026.10 거래가격 530,000,000원, 510,000,000원, 503,000,000원을 확인하고 대상 세대의 18층 조건·향·내부 상태를 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 434,400,000원, 2회 유찰 가정 347,520,000원을 기준으로 가격 구간을 검토하되, 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 소유자 거주 여부와 임차인·기타 점유자 존재 여부를 현황조사서 및 현장에서 확인하세요.
- 후순위 권리 말소. 수협은행 근저당권을 말소기준으로 피에프씨테크놀로지스 근저당권 및 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
- 가압류 구분. 중소벤처기업진흥공단의 기존 60,945,840원 가압류는 이미 말소됐지만 후속 44,458,595원 가압류는 별개입니다. 동일 채권자의 등기를 혼동하지 않도록 확인하세요.
- 배당과 인수의 분리. 예상 채권자 미배당 140,785,105원은 매수인 인수액이 아닙니다. 반면 별도로 확인되는 대항력 임차인이나 인수권리가 있다면 그 부담은 재산정해야 합니다.
- 관리비·명도비. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비와 점유자 인도에 따른 비용을 확인하세요.
- 입찰보증금·자금계획. 매각기일의 입찰보증금 및 자금납부조건을 법원 공고에서 확인하고, 낙찰가 외 취득세·등기비용·수리비 등을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 2026.10.22 발급 기준 등기내용과 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 최종 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원이어도, 신건은 비쌀 수 있다”
부산 사하한신더휴 103동 1802호는 등기상 권리 소멸관계가 비교적 명확합니다. 2023년 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 피에프씨테크놀로지스의 후순위 근저당권과 다수 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유와 임차관계는 확인해야 합니다.
가격 측면의 결론은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 543,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 504,250,000원보다 38,750,000원 높습니다. 최신 거래가 530,000,000원보다도 높은 가격이므로, 지금의 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 4.3회라는 점도 보수적 접근이 필요한 이유입니다. 유찰 시 가격이 하락하면 가격상 유리한 구간에 진입할 수 있지만, 실제 입찰가는 당시의 시장 상황과 물건 상태에 맞춰 다시 판단해야 합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 제한적이나, 신건 가격 메리트는 부족하다는 것입니다. 채권자 미배당액이 크다는 사실보다 중요한 것은 매수인이 실제로 부담할 권리가 무엇인지, 그리고 그 부담을 포함한 취득가격이 최근 시장가격보다 낮은지입니다. 현재 조건에서는 신건 가격에 신중하고, 유찰 이후의 가격 구간을 검토하는 접근이 합리적입니다.
