부산지방법원 2025타경102027. 부산 사하구 당리동에 위치한 호성빌라맨션 제2동 제3층 제303호입니다. 감정평가상 아파트(공동주택)로 이용되고 있으며, 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 6층 건물의 3층에 자리합니다. 비교 대상 면적은 83.37㎡입니다. 이 물건은 일반적인 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아니라 공유자 허용일이 채권자로 등재된 강제경매라는 점이 특징입니다.

권리관계를 보면 과거 한국주택은행 명의 근저당권이 있었지만 2026.04.07 등기부상 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.11.11 강제경매개시결정이며, 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리가 발견되지 않는다는 사실과 실제 점유·임차관계가 완전히 확인됐다는 것은 구분해야 합니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 최저가 330,000,000원은 과거 실거래 397,000,000원보다 낮습니다. 하지만 비교 거래가 2021년 10월에 머물러 있어 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래될 수 있는지를 충분히 뒷받침하지 못합니다. 특히 이 일대는 재건축정비구역 관련 사항이 있어 단순한 아파트 가격 비교만으로 접근하기에는 추가 확인 요소가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 강제경매개시결정

이 사건의 말소기준권리는 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 2025.11.11 접수된 강제경매개시결정의 채권자는 허용일입니다. 허용일은 동시에 현재 소유자 중 한 사람으로, 7분의 2 지분을 보유하고 있습니다. 채권의 구체적인 발생 원인과 청구채권액은 추가 확인이 필요합니다.

과거 설정된 한국주택은행 근저당권은 채권최고액 10,400,000원이었고, 이후 국민은행으로 권리이전된 이력이 있습니다. 그러나 해당 근저당권 설정등기는 2026.04.07 이미 말소됐으므로, 이를 현재 유효한 선순위 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 83.1%라는 숫자의 한계

호성빌라맨션은 96세대 규모로, 준공일은 1989.09.27입니다. 확인되는 비교 실거래는 동일 면적 83.37㎡의 2021년 10월 거래 1건입니다.

숫자만 보면 최저매각가 330,000,000원은 과거 실거래가 397,000,000원보다 67,000,000원 낮습니다. 하지만 이 차이를 현재 시장에서의 할인액으로 해석하는 것은 위험합니다.

비교 거래는 2021.10의 1층 거래이고, 경매 대상은 3층입니다. 특히 거래 시점이 오래됐고 표본도 1건뿐이므로, 해당 가격으로 현재 동일 면적의 평균 시세나 최근 가격 추세를 판단하기 어렵습니다. 83.1%는 과거 거래와의 단순 비율이지 현재 시세 대비 낙찰 할인율이 아닙니다.

또한 이 물건은 토지이용계획상 당리1 재건축정비구역과 관련된 위치에 있습니다. 재건축 관련 기대가 과거 거래가에 반영됐는지, 현재 사업 단계와 권리관계는 어떠한지, 별도 부담이나 제한이 있는지는 확인되지 않았습니다. 따라서 재건축 기대수익을 가격 메리트로 미리 계산하지 않는 것이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

매각가 330,000,000원에서 추정 집행비용 5,420,000원을 차감한 산술상 잔액입니다. 경매 신청채권자 허용일의 채권액이 확인되지 않아 배당액을 계산하지 않았습니다. 따라서 324,580,000원은 실제 소유자 교부액으로 확정된 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

유찰 시 가격 시나리오

현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 유찰 시 가격이 조정되는 경우를 가정하면 다음과 같습니다.

유찰 시나리오는 예정 가격의 가정치이며 실제 유찰이나 다음 매각가격을 보장하지 않습니다. 인수액은 현재 확인된 권리에 따른 산정액입니다. 계산상 잔액은 신청채권자의 채권액 등이 반영되지 않은 금액으로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 당리동 소재 낙동초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 하단역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 1989.09.27 준공된 96세대 호성빌라맨션입니다. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 구조이며, 위생·급배수·화재경보 설비와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로 및 지형. 남하향 완경사지의 부정형 토지로, 인접지와 등고 평탄하게 조성됐습니다. 남측에 폭 약 8m의 도로가 소재합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역과 제2종전용주거지역 관련 계획이 확인되며, 당리1 재건축정비구역 및 학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 구역별 적용 범위와 현재 효력은 추가 확인이 필요합니다.
• 토지 참고지표. 토지면적 5,369.0㎡, 공시지가 1,047,120원/㎡입니다. 토지면적은 해당 필지의 면적이며 개별 세대의 전용면적이나 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 위반 및 공부 차이. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 확인된 동일 면적 거래는 2021년 10월 1건에 한정됩니다. 최근 거래 빈도와 실제 매도 가능 가격을 판단하기 어려우므로, 현재 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 2021.10 거래가 아닌 최근 동일·유사 면적 실거래와 현재 매물을 확인하세요. 397,000,000원을 현재 시세로 고정해서 판단해서는 안 됩니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·임대차 관련 서류를 확인하고, 실제 거주자의 점유 원인과 대항력 여부를 검토하세요.
• 채권액 확인. 강제경매 신청채권자 허용일의 실제 청구채권액과 집행권원, 배당 관련 자료를 확인하세요. 현재 예상배당표의 소유자 잔액은 확정액이 아닙니다.
• 공유자 관계 확인. 신유진·정부자·허용일의 공유지분과 경매 목적물의 매각 범위를 원본으로 대조하세요. 채권자 허용일이 공유자라는 점도 함께 검토해야 합니다.
• 재건축 관련 권리 조사. 당리1 재건축정비구역의 현재 사업 단계, 조합원 지위, 승계 제한, 추가 분담금 및 관련 권리관계를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 330,000,000원이며, 1회 유찰 시 264,000,000원, 2회 유찰 시 211,200,000원으로 가정돼 있습니다. 유찰 여부와 관계없이 현재 시세에 근거한 입찰 상한이 우선입니다.
• 건물 유지관리. 건물 준공일과 설비 상태를 고려해 누수·균열·배관·난방·공용부분 상태 및 수선비를 확인하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관리비 관련 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 입찰보증금. 실제 매각공고의 보증금 비율과 납부 조건을 확인하고 필요한 자금을 준비하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “과거 거래보다 낮다 ≠ 현재 시세보다 싸다”

이 물건의 장점은 등기상 권리관계가 비교적 단순하다는 점입니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 확인된 임차인 신고도 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 임대관계 미상이라는 불확실성이 남아 있으므로 실제 점유관계 검증 없이 인수 위험이 완전히 없다고 확정할 수는 없습니다.

가격은 더욱 신중해야 합니다. 최저매각가 330,000,000원이 확인된 실거래 397,000,000원의 83.1%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 그 거래는 2021년 10월의 1건으로, 현재 시세를 대표하는 자료라고 보기 어렵습니다. 여기에 재건축정비구역 관련 검토까지 필요합니다.

결론은 “등기상 권리 비교적 단순, 가격 판단은 보류”입니다. 임차관계·채권액·재건축 권리관계를 확인하고, 현재 동일 면적의 거래 가능 가격을 확보한 이후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 과거 거래가격보다 낮다는 이유만으로 서둘러 응찰할 물건은 아닙니다.