부산지방법원 2026타경100042. 부산 서구 서대신동2가의 툇마루家 302호는 2020년 사용승인된 공동주택(아파트)입니다. 전용면적은 28.7993㎡이며, 지하 1층·지상 16층 건물의 3층에 있습니다. 건물은 비교적 최근에 지어졌고 지하철 1호선 동대신역과 버스정류장이 인근에 위치합니다.

그러나 권리관계는 건물의 외관만큼 단순하지 않습니다. 김민정 명의 주택임차권등기가 2025년 9월 9일 설정되어 있으며, 그 기초가 되는 전입과 확정일자는 모두 2023년 1월 20일입니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2026년 1월 15일입니다. 따라서 임차인의 권리가 말소기준권리보다 앞섭니다.

이 임차인은 배당요구를 한 것으로 확인되지만, 배당요구를 했다는 이유만으로 대항력 있는 임차권이 무조건 소멸하는 것은 아닙니다. 보증금을 전액 변제받지 못하면 미배당 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 더구나 매각물건명세서에는 토지의 별도 지상권도 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 토지 지상권

등기상 핵심은 주택임차권등기가 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 김민정은 2023년 1월 20일 전입신고 및 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있습니다. 주택임차권등기는 2025년 9월 9일 이루어졌습니다.

2020년에 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 이전되었던 신탁등기는 2021년 3월 26일 말소되어 소유권이 공유자에게 귀속되었습니다. 따라서 현재 분석의 중심은 이미 말소된 신탁이 아니라 잔존하는 임차권 및 토지 지상권입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 140,000,000원의 함정

확인되는 임차권자는 김민정 1명입니다. 별도로 ‘기사항전’이라는 기재가 있으나 신원·전입일·보증금이 확인되지 않아 독립된 실제 임차인으로 확정하기 어렵습니다. 해당 기재가 별도 점유자를 의미하는지 원본 대조가 필요합니다.

김민정은 확인된 실제 임차권자 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되지 않습니다. 신원 미확인 기재는 확인된 임차인 수에 합산하지 않았으며, 별도 임차관계가 확인될 경우 인수위험을 추가 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 취득 부담

툇마루家는 25세대 규모의 공동주택으로, 확인되는 비교 실거래는 2025년 9월의 1건입니다. 매각 대상은 전용 28.7993㎡의 3층, 비교 거래는 전용 27.17㎡의 5층이어서 면적·층수 차이를 고려해야 합니다.

신건 최저가 143,000,000원은 비교 실거래가 135,000,000원의 105.9%입니다. 즉 현재 최저가 자체가 확인되는 시세 참고값보다 높습니다.

더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 임차보증금 140,000,000원이 대항력에 의해 실질취득의 하한에 가까운 역할을 하므로, 최저가가 아무리 크게 내려가더라도 실제 부담액을 91,520,000원이나 114,400,000원으로 판단해서는 안 됩니다. 보증금 규모만으로도 비교 실거래 135,000,000원을 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

신건 가격을 가정한 배당 추정입니다. 김민정 명의 임차권과 신청채권의 동일채권 여부에 따라 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 인수액 0원은 신건 예상배당에서 보증금이 전액 변제된다는 전제에 한정됩니다. 토지 지상권과 확인되지 않은 별도 점유위험이 소멸한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 최저가뿐

1회 유찰 시에는 최저가 114,400,000원에 미배당 인수 예상액 28,001,600원이 추가됩니다. 2회 유찰 시에도 최저가 91,520,000원에 인수 예상액 50,527,360원이 붙습니다.

차이는 집행비용 추정과 배당 가능액에 따른 것이며, 본질적으로는 140,000,000원의 보증금 부담이 낙찰대금과 인수금으로 나뉘는 구조입니다. 따라서 단순 최저가 할인율을 실제 취득 할인율로 해석할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 서대신1동주민센터 북동측 인근입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 부산 지하철 1호선 동대신역이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 16층. 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2020.08.03입니다.
• 도로. 북서측 약 6m 내외의 도로에 접하며, 정방형 토지를 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉사항이 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 100m·최고높이 140m)에 해당합니다. 공시지가는 2,418,000원/㎡입니다.
• 환금성. 25세대 규모이고 확인되는 실거래가 1건뿐입니다. 대규모 아파트 단지보다 거래가격 검증에 한계가 있으며, 평균 유찰 5.2회라는 경매 이력도 보수적 평가요인입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 별도로 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금의 실질 인수 계산. 140,000,000원 보증금 전액 배당 여부를 먼저 확인해야 합니다. 유찰될 경우 최저가와 미배당 인수액을 반드시 합산해 입찰가를 판단하세요.
• 주택임차권등기. 을구 1번 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리인지, 배당 후 잔액이 남는지, 임차권등기 말소 조건은 무엇인지 매각물건명세서와 배당 관련 원본으로 재확인하세요.
• 토지 지상권. 1987.06.10 등기된 토지 을구 1번 지상권은 별도 인수권리입니다. 지상권 설정계약, 존속기간, 목적과 대상 범위를 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.
• 동일 명의 채권관계. 신청채권자 김민정과 임차권자 김민정의 동일채권 여부, 강제경매 집행권원과 청구원인을 확인해야 합니다. 배당금의 중복 계산이나 실제 채권액 오인을 피해야 합니다.
• 추가 점유관계. ‘기사항전’이라는 불명확한 기재의 정체를 확인해야 합니다. 별도 점유자가 실제로 존재한다면 전입일·확정일자·보증금 및 배당요구 여부를 추가 검토해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
• 시세 검증. 비교 실거래는 2025.09의 135,000,000원 1건입니다. 대상 호수와 면적·층수 차이가 있으므로 최근 실거래 추가 확인과 현장 매매가격 검증이 필요합니다.
• 관리비·기계식주차. 관리비 체납 내역과 공용부분 부담 가능성, 기계식주차시설의 사용 조건 및 유지관리 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 서류와 실제 배당관계를 입찰 전 반드시 대조하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”

부산 툇마루家 302호는 표면상 감정가 143,000,000원, 신건 최저가 143,000,000원의 소형 아파트입니다. 그러나 그 안에는 140,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 있습니다.

신건에서는 보증금 전액이 배당되어 해당 임차권의 인수액이 0원으로 계산되지만, 유찰 시에는 상황이 달라집니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 약 140,000,000원 수준을 벗어나기 어렵습니다. 이 금액조차 확인된 비교 실거래가 135,000,000원보다 높습니다.

여기에 매수인이 인수하는 토지 지상권, 동일 명의의 임차권자·신청채권자 관계, 추가 점유 관련 불명확한 기재, 제한적인 실거래 표본과 높은 평균 유찰 횟수까지 감안해야 합니다.

결론은 권리 위험이 크고 가격 메리트도 확인되지 않는 물건입니다. 단순히 유찰을 기다리는 전략보다 임차채권과 토지 지상권의 법률관계를 먼저 해소·확인하는 것이 우선입니다. 해당 위험이 명확히 검증되지 않는다면 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다.