부산지방법원 2026타경100106. 부산 사하구 괴정동 가은빌라 2층 201호, 전용 42.66㎡의 다세대주택입니다. 2003년 7월 사용승인을 받은 지상 5층 건물에 위치하며, 해당 빌라는 7세대 규모입니다. 현재 소유자는 임철이고, 2022년 6월 18일 매매를 원인으로 같은 해 8월 30일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 198,000,000원입니다.

이후 2025년 8월 21일 애큐온저축은행이 청구금액 9,593,600원의 가압류를 설정했고, 2026년 1월 28일 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 등기상 현재 근저당권은 없으며, 과거 설정된 전세권 두 건도 모두 말소된 상태입니다. 따라서 등기된 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어, 점유자의 대항력 여부까지 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류

권리분석의 출발점은 2025.08.21 애큐온저축은행 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 이후 2026.01.28 등기된 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 강제경매는 갑구 4번 가압류가 본압류로 이행된 것으로 기재돼 있으므로 두 등기를 독립적인 확정 채권 두 건으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

과거에는 노현정 명의의 전세권 65,000,000원과 김상오 명의의 전세권 70,000,000원이 각각 설정됐지만, 전자는 2008.11.14, 후자는 2011.12.09 말소됐습니다. 현재 살아 있는 전세권으로 볼 수 없고, 이 금액들을 매수인의 인수 보증금으로 계산해서도 안 됩니다.

② 시세 비교 — 2022년 거래가 현재 시세는 아니다

가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가이자 현재 최저가인 121,000,000원은 2022년 6월 실거래가 198,000,000원의 61.1%입니다. 두 금액의 차이는 77,000,000원입니다. 하지만 이 차액을 현재 시세 대비 할인액이나 예상 차익으로 해석해서는 안 됩니다.

가은빌라에서 확인되는 전용 42.66㎡ 거래는 2022년 6월 1건입니다. 해당 거래는 소유자 임철의 등기상 매매원인 시점 및 거래가액과도 일치합니다. 독립적인 다수 거래가 확인된 것이 아니며, 2026년 시장가격을 판단하기에는 거래 시점이 오래됐습니다.

또한 이 물건은 7세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와 달리 동일 건물의 실거래만으로 적정 시세를 형성하거나 비교하기 어렵습니다. 재개발정비구역이라는 입지 특수성도 있기 때문에 인근 일반 다세대 거래가격을 그대로 적용하는 데 주의가 필요합니다.

회차별 가격 시나리오

현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다음 표는 유찰 시 예정가격이 각각 감정가의 80%, 64%가 되는 조건으로 계산한 가격 시나리오입니다. 실제 다음 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.

실질취득은 매각대금에 확인된 인수채무를 더한 권리분석상 금액입니다. 취득세·명도비·체납관리비·재개발 관련 분담금 및 기타 부대비용은 포함하지 않았습니다. 미확인 대항력 임차인이 발견되면 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.

유찰되면 낙찰을 위해 필요한 매각대금 자체는 내려갑니다. 다만 이 물건의 경우 적정 입찰가격은 현재 실거래와 재개발 권리 상태를 확인한 뒤 산정해야 합니다. 최저가가 과거 거래가격보다 낮다는 이유만으로 유찰 후 가격까지 무조건 유리하다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 단순 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 애큐온저축은행의 가압류 청구금액을 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구조로 계산했습니다.

집행비용 2,494,000원은 추정치입니다. 채권자 배당은 갑구 4번 가압류 청구금액을 기준으로 산정했으며, 갑구 5번 강제경매는 같은 가압류의 본압류 이행으로 별도 채권액이 확인되지 않아 추가 배당을 계산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 배당요구액 등은 반영하지 않았습니다.

④ 입지·재개발·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 소재 동아고등학교 북동측 인근입니다. 본건은 괴정7 재개발정비구역 내 다세대주택으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물 구조. 2003.07.01 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물의 2층 201호입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 접근. 북동측 및 남동측으로 폭 약 5m 내외 도로에 각각 접합니다. 토지는 완경사지 내 평탄하게 조성된 공동주택 부지입니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며, 괴정7 재개발정비구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 중로3류(폭 12~15m) 도시계획시설에 저촉되는 사항도 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,699,000원입니다. 이는 해당 호실의 시장가격이나 대지지분 평가금액을 직접 의미하지 않습니다.
• 공부·위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 건물 명칭의 표기 차이는 별도로 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 7세대 소규모 빌라이고 확인되는 실거래도 2022년 1건뿐입니다. 거래가 활발한 단지로 평가할 근거가 부족하므로, 매각 시 매수자 확보와 가격 형성에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

특히 소규모 다세대주택의 기존 매매가격은 일반적인 주거 효용뿐 아니라 정비사업에 대한 기대가 반영돼 형성됐을 수 있습니다. 따라서 2022년의 거래가격 198,000,000원을 현재의 적정가격으로 간주하거나, 이를 기준으로 예상 재개발 차익을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·전입 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 주민등록 전입세대, 확정일자 부여현황, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다면 보증금 인수위험이 달라질 수 있습니다.
• 가압류와 강제경매 관계 확인. 갑구 4번 가압류와 갑구 5번 강제경매는 본압류 이행 관계로 표시돼 있습니다. 신청 청구액 10,435,200원과 가압류 청구액 9,593,600원의 차이 및 최종 집행채권액을 확인해야 합니다.
• 괴정7 재개발 관련 확인. 정비사업 단계, 조합원 지위 승계, 분양자격, 현금청산 가능성, 권리산정기준일, 추가분담금 등을 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 감정평가 건물명 대조. 소재지의 가은빌라와 감정요항의 가온빌라 표기가 일치하지 않습니다. 등기부·건축물대장·감정평가서·매각물건명세서상 물건 표시가 동일한 대상을 가리키는지 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 2022.06 실거래 1건으로는 현 시세를 확인할 수 없습니다. 인근 유사 면적·구조·정비사업 조건의 최근 거래와 실제 매매 가능 가격을 검토한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 121,000,000원, 1회 유찰 시 96,800,000원, 2회 유찰 시 77,440,000원의 가격 시나리오를 비교하되, 가격이 내려간다는 이유만으로 적정가 이하라고 단정하지 않아야 합니다.
• 관리비·명도비 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 비용과 실제 점유자 인도에 필요한 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 서류 최종 확인. 매각기일 2026.11.04 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 정비사업 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “과거 거래보다 낮다 ≠ 지금 싸다”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명료합니다. 2025년 애큐온저축은행 가압류가 말소기준권리이고, 강제경매개시결정은 그 가압류의 본압류 이행입니다. 과거 전세권도 모두 말소돼 있어 현재 등기상 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 그렇다고 즉시 안전한 저가 매수 대상으로 평가할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이어서 미확인 점유자에 따른 인수위험을 배제할 수 없으며, 괴정7 재개발정비구역에 해당하므로 정비사업상 권리와 부담을 별도로 검토해야 합니다. 더구나 7세대 소규모 건물에서 확인되는 거래는 2022년 6월 198,000,000원 1건으로, 현재 가격 수준이나 최근 하락·상승 추세를 판단하기에 충분하지 않습니다.

현재 최저가 121,000,000원이 과거 거래가의 61.1%라는 사실은 참고자료일 뿐, 현재 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격 매력은 미확인입니다. 재개발 권리·현재 시세·점유 상태가 검증되기 전까지는 보수적 검토가 필요한 C등급 물건으로 판단합니다.