* 이대윤 임차인의 2026.07.01.자 확약서가 유효하게 적용되고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 취득세·집행 외 부대비용·명도비용 등은 실질취득 기준금액에 포함하지 않았습니다.

의정부지방법원 2024타경86327. 의정부동 현대탑캐슬 12층 1202호 오피스텔입니다. 소유자 윤매열은 2020년 매매로 이 물건을 취득했고, 이후 임차인 이대윤이 보증금 172,000,000원으로 거주했습니다. 임차인은 2021.05.17. 전입 및 점유를 시작했고, 2021.04.19. 확정일자를 갖췄습니다.

2023.06.15.에는 임차권등기가 이루어졌고, 2024.09.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 따라서 임차권은 경매개시결정보다 앞서는 권리로, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

이번 사건의 핵심은 그 이후 제출된 확약서입니다. 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 분석하지만, 확약서의 효력과 실제 말소 이행 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

민간임대주택등기는 2022.11.14. 이루어졌으나, 2024.05.24. 이미 말소됐습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수는 확약으로 해소

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사의 경매 신청은 별도 임차인으로 합산하지 않았습니다. 임차권등기 대상은 제1202호 전부입니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 70%, 하지만 시세 검증은 별개

이 물건의 감정가는 210,000,000원이고, 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다.

소유자 윤매열의 과거 취득 거래가는 169,000,000원입니다. 이는 과거 취득금액일 뿐 현재 시세로 간주할 수 없습니다. 현재의 동일 건물·유사 면적 실거래 수준을 확인하지 않은 상태에서는 147,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에서는 집행비용 2,858,000원을 공제한 나머지 144,142,000원이 임차인에게 배당됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당 및 소유자 잔여액은 각각 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 별도 계산

임차인의 확약을 반영하기 전에는 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분에 따른 보증금 인수 위험이 커집니다. 반면 해당 확약을 유효하게 적용하면 이대윤 임차인의 실질 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 처리합니다.

확약 전 인수 예상액은 각 회차별 배당 시뮬레이션의 추정치를 그대로 표시했습니다. 확약 적용 인수액 0원은 이대윤 임차인에게만 해당하며 확약서 효력과 말소 이행을 전제로 합니다. 향후 유찰 가격과 일정은 실제 법원 매각공고로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 의정부동 경의초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 상업시설이 혼재하며 감정평가상 주위 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 2019.08.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물의 12층 오피스텔입니다. 승강기, 소화전, 난방설비 및 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 남측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 오피스텔 건부지입니다. 일반상업지역에 해당하고 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 경의초 상대보호구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 의정부역 인근이라는 교통 조건은 확인되지만, 12회 유찰 이력이 있는 오피스텔인 만큼 실제 거래 수준과 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.01.자로 제출된 확약서의 원문에서 대항력 포기, 우선변제권 행사 및 미배당 시 임차권등기 말소 동의 내용을 대조하세요. 해당 확약의 효력과 조건도 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 이대윤의 을구 1번 임차권등기가 확약 내용대로 처리되는지 확인하세요. 확약서 제출과 실제 말소 완료는 구분해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 감정평가상 임대 및 점유관계는 미상입니다. 등재된 임차인 외의 실제 점유 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요. 확약은 이대윤 임차인에게만 적용됩니다.
• 실거래가 대조. 현대탑캐슬의 유사 면적·유사 층수 실거래와 최근 가격 흐름을 확인한 후 실질취득 기준 147,000,000원과 비교하세요. 소유자의 과거 취득가 169,000,000원이나 감정가 210,000,000원을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 12회 유찰 사유. 이전 매각공고와 매각물건명세서, 권리 및 점유 상황의 변동을 대조하세요. 확약서 제출 전후의 조건 변화도 구분할 필요가 있습니다.
• 배당 및 비용. 현재 배당 추정상 임차인에게 144,142,000원이 배당되고 신청채권자에게는 0원이 배당됩니다. 집행비용과 배당 변동 가능성을 확인하고, 별도의 취득 부대비용과 명도비용도 검토하세요.
• 최신 원본 확인. 매각기일 2026.10.01.에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 매각공고를 다시 확인하세요. 제출된 확약서와 매각조건의 최종 반영 여부가 중요합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격 판단은 아직 별개”

이 물건의 권리분석에서 중요한 변화는 이대윤 임차인의 확약서 제출입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 172,000,000원으로 현재 최저가 147,000,000원을 초과하기 때문에, 확약이 없었다면 배당 부족분 27,858,000원을 반영한 실질취득액 174,858,000원으로 접근해야 했습니다.

그러나 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다. 확약이 유효하고 이행된다면 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 147,000,000원입니다.

그렇다고 최저가가 곧바로 저렴한 가격이라는 뜻은 아닙니다. 12회 유찰 이력이 있고, 현재 시세를 뒷받침할 실거래 비교가 확정되지 않았기 때문입니다. 권리 위험이 줄어든 것과 시장가격 대비 할인 여부는 서로 다른 판단입니다.

결론은 확약서 효력·말소 이행·실제 점유를 확인한 다음, 실질취득액 147,000,000원을 최신 실거래와 비교하는 것입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.