인천지방법원 2024타경530342. 인천 연수구 송도동 더샵송도마리나베이 120동 18층 1802호, 전용면적 84.916㎡ 아파트입니다. 이 물건은 감정가 758,000,000원으로 경매에 나왔으나 한 차례 유찰되어 최저매각가가 530,600,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 농협은행이고 청구액은 563,859,982원입니다. 가장 앞선 담보권은 2020년 농협은행 근저당권으로, 이후 설정된 후순위 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이번 물건은 권리관계만큼이나 현재 가격과 최근 거래가격의 차이가 중요합니다. 동일 단지 유사 평형의 최근 12개월 평균 거래가격은 672,833,333원이고, 가장 최근 거래가격도 645,000,000원입니다. 현재 최저매각가 530,600,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다. 따라서 가격 경쟁력은 확인되지만, 내부 상태와 실제 점유관계가 확인되지 않았다는 점을 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경530342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 랜드마크로 160, 120동 18층 1802호 (송도동, 더샵송도마리나베이) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.916㎡ · 지상 38층 중 18층 |
| 소유자 | 최정아 (단독소유) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2020.07.13 |
| 단지 규모 | 더샵송도마리나베이 · 3,100세대 |
| 감정가 | 758,000,000원 |
| 최저매각가 | 530,600,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 563,859,982원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유·임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 · 폐문부재로 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020.09.10 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 609,600,000원으로, 현재 최저매각가를 웃돕니다. 그러나 근저당 채권최고액이 낙찰가보다 크다는 사정만으로 그 차액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그 이후의 엠캐피탈 근저당권(채권최고액 210,000,000원)과 농협은행의 추가 근저당권(채권최고액 84,000,000원)도 후순위 담보권으로서 매각 시 소멸 대상입니다. 엠캐피탈의 근저당권은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되었으나, 이는 기존 2번 근저당권의 권리자 변경으로 210,000,000원을 별도 채권으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격 경쟁력 확인
더샵송도마리나베이는 3,100세대 아파트 단지입니다. 대상 물건의 전용면적은 84.916㎡이며, 최근 거래된 유사 평형 12건의 가격을 비교했습니다. 아래 거래는 2026년 8월부터 10월까지의 사례입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.2㎡ | 26 | 645,000,000원 |
| 2026.10 | 84.97㎡ | 25 | 688,000,000원 |
| 2026.10 | 84.23㎡ | 20 | 600,000,000원 |
| 2026.10 | 84.76㎡ | 24 | 647,000,000원 |
| 2026.10 | 84.92㎡ | 13 | 674,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 15 | 742,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 25 | 685,000,000원 |
| 2026.09 | 84.45㎡ | 8 | 632,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 34 | 705,000,000원 |
| 2026.08 | 84.2㎡ | 4 | 636,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 18 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 16 | 755,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 672,833,333원 |
최근 거래의 최저가는 600,000,000원, 최고가는 755,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 672,833,333원, 최신 거래가격은 645,000,000원입니다. 현재 최저매각가 530,600,000원은 최근 평균의 78.9%로, 평균보다 142,233,333원 낮습니다.
최신 거래가격과 비교해도 최저매각가는 114,400,000원 낮습니다. 이는 감정가와의 단순 할인율만으로 평가한 것이 아니라 실제 최근 거래가격을 기준으로도 확인되는 차이입니다. 다만 유사 면적 거래에는 층수와 면적 차이가 있고, 개별 세대의 향·조망·수리 상태에 따른 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 530,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,706,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 609,600,000원 | 522,894,000원 |
| 2. 근저당 · 엠캐피탈 (새출발기금으로 권리 이전) |
210,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 농협은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 매각가로 가정한 추정 배당입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
채권최고액 기준 담보권 합계는 903,600,000원입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 522,894,000원이 선순위 농협은행 근저당권에 배당되고, 후순위 두 근저당권에는 배당금이 없습니다. 전체 미배당액은 380,706,000원으로 추정됩니다.
중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 배당받지 못한 담보권 채권이 있다고 해서 매수인이 그 금액을 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 확인된 근저당권은 매각 소멸 대상이므로 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도 대항력 임차인이 실제 존재하는지는 최종 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
이 물건은 현재 1회 유찰 상태입니다. 추가 유찰이 발생하면 다음 시나리오에 따라 최저매각가와 채권자 배당액이 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 530,600,000원 | 522,894,000원 | 380,706,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 371,420,000원 | 365,420,120원 | 538,179,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 259,993,999원 | 255,554,083원 | 648,045,917원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 매각대금이 감소하고, 그만큼 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 그러나 확인된 근저당권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다. 현재의 인수액 0원 추정은 추가 유찰 시나리오에서도 동일합니다. 단, 이는 별도의 인수 대상 임차권 등이 발견되지 않는다는 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 미송초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 함께 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.07.13 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 지상 38층 건물의 18층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 단지 규모. 더샵송도마리나베이는 3,100세대 규모입니다. 최근 유사 평형 거래가 12건 확인돼 실거래가격을 비교할 수 있다는 점은 장점입니다. 다만 실제 환금성은 거래 시점의 수요와 매도 호가에 좌우됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 있어 입찰 전 해당 규제의 실제 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,274,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 마감재 상태, 누수, 수리 필요 여부 등은 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.09.10 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유자 및 임대차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자를 확인하고, 임차인이 발견된다면 전입·점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 대항력 여부를 점검하세요.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비가 필요한 상황을 입찰가격에 반영할지 검토하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 672,833,333원, 최신 거래 645,000,000원, 최근 거래 최저 600,000,000원을 함께 참고하세요. 실제 입찰가격에 따라 현재의 가격 메리트가 줄어들 수 있습니다.
- 입찰보증금. 최저매각가 530,600,000원의 10%를 가정하면 53,060,000원입니다. 실제 보증금 비율과 납부 요건은 해당 기일의 매각공고로 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비가 존재하는지 확인하고, 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 구분하세요.
- 명도 계획. 실제 점유관계에 따라 인도명령 가능 여부, 명도 협의 및 예상 소요비용을 검토하세요.
- 규제 확인. 경제자유구역·교육환경보호구역·토지거래허가구역 등 관련 규제의 적용 여부와 입찰 후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건 진행 및 실거래 원본을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 점유 확인이 마지막 관문”
인천지방법원 2024타경530342는 가격과 권리 소멸구조 양쪽에서 긍정적인 요소가 있는 아파트 경매물건입니다. 2020년 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 담보권이 소멸하며, 현재 배당 추정상 매수인 인수금액은 0원입니다. 채권자의 미배당액이 크더라도 그것이 곧 매수인의 부담을 의미하지는 않습니다.
가격 측면에서도 감정가 758,000,000원에서 1회 유찰된 최저매각가 530,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 672,833,333원의 78.9%입니다. 최신 거래가격 645,000,000원과 비교해도 낮기 때문에, 현재 회차에서 가격 경쟁력을 검토할 근거가 충분합니다.
그러나 임차인 신고가 없다는 이유만으로 명도 부담이나 대항력 위험이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이기 때문입니다. 특히 별도 대항력 임차인이 확인되면 실질 취득비용과 매수인 인수금액을 다시 계산해야 합니다.
최종 결론은 ‘조건부 긍정’입니다. 등기상 권리 소멸구조와 최근 실거래 대비 가격은 매력적입니다. 다만 실제 점유관계·임대차·내부 상태를 확인한 후, 예상 부대비용까지 합산한 실질 취득가격을 기준으로 입찰 여부와 상한을 결정하는 것이 적절합니다.
