인천지방법원 2025타경1702. 인천 부평구 산곡동에 위치한 현대아파트 308동 1층 103호입니다. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕의 지상 15층 아파트로, 부광고등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 352,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다.

등기 흐름을 살펴보면 2018년 박삼선 명의의 소유권 취득과 함께 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 동일 은행의 추가 근저당과 오케이저축은행 근저당이 설정됐고, 신용보증기관 등의 가압류가 이어졌습니다. 현재 소유권은 상속을 통해 박현아·박현영·이선경에게 이전된 상태입니다.

권리관계에서 중요한 점은 신한은행의 2018년 근저당을 기준으로 이후 담보권과 가압류가 매각 시 소멸한다는 것입니다. 그러나 권리 소멸과 실제 점유자 인도 문제는 구분해야 합니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 입찰 전 점유자와 임차권 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류의 소멸 구조

핵심은 2018.02.21 설정된 신한은행 근저당권 222,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 신한은행 추가 근저당 2건, 오케이저축은행 근저당, 신용보증기금·인천신용보증재단·신한은행 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

과거 한국주택은행·신한은행·부평남부새마을금고의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 2024.10.24 설정됐던 인천신용보증재단의 가압류 45,700,000원 역시 2025.12.02 말소돼 현재 배당 대상인 후순위 가압류와 구분됩니다.

임차·점유관계 — 권리 소멸과 별도로 확인

확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 “임대관계는 미상입니다”라고 기재돼 있습니다. 따라서 이를 곧바로 임차인 부존재나 소유자 직접 점유로 단정해서는 안 됩니다.

특히 임차인이 실제로 확인된다면 전입·점유 시점이 2018.02.21 말소기준권리보다 앞서는지, 보증금이 얼마인지, 배당요구 여부와 배당 가능액이 어떠한지를 다시 분석해야 합니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득비용은 낙찰가와 인수보증금의 합계로 판단해야 합니다.

② 가격 검증 — 신건 352,000,000원의 적정성

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 352,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 다만 동일 단지·유사 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 이 가격이 시장에서 유리한 수준인지는 판단을 보류해야 합니다.

또한 해당 호실은 1층입니다. 같은 아파트라도 층, 향, 내부 상태와 실제 거래조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 단지 전체 평균만으로 적정 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.

참고로 회차별 매각가격과 채권 미배당액을 적용하면 다음과 같습니다. 이는 주어진 경매 시나리오에 따른 계산이며, 향후 실제 매각기일이나 최저매각가격이 이와 같이 결정된다는 의미는 아닙니다.

인수 추정액은 현재 확인된 권리와 배당 계산을 전제로 합니다. 미확인 임차보증금, 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 별도로 확인해야 합니다.

유찰이 진행되면 최저매각가격은 낮아지지만, 채권자들의 미배당액은 늘어납니다. 다만 이 사건에서 계산된 후순위 채권 미배당액 자체는 매수인에게 이전되는 금액이 아닙니다. 가격의 유리함은 유찰률이 아니라 검증된 실거래 시세와 실질취득비용을 비교해 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정채권액, 이자, 집행비용, 조세 및 우선변제권에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 352,000,000원에서 집행비용 5,728,000원을 제외하면 채권자들에게 배당되는 금액은 346,272,000원입니다. 채권총액 490,943,375원 대비 144,671,375원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

오케이저축은행은 채권최고액 32,400,000원 중 18,472,000원만 배당되는 것으로 계산됐으며, 후순위 가압류채권에는 배당 여력이 없습니다. 그렇더라도 매각으로 소멸하는 해당 권리들의 부족분을 매수인이 자동으로 부담하는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 소재 부광고등학교 북동측 인근입니다. 주변에 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 판매시설이 자리하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 지상 15층 건물의 1층 호실입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로 및 토지. 대상 부지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 16필지 일단의 사다리형 유사 토지입니다. 북동측과 남측에서 각각 광대로 및 중로와 접합니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역과 아파트지구를 기본으로, 필지별로 지구단위계획구역(산곡5 재개발사업지구), 교육환경 보호구역, 준보전산지, 도로 또는 어린이공원 저촉 등의 지정 내용이 있습니다. 과밀억제권역에도 해당합니다.
• 토지거래 관련 지정. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정된 것으로 기재돼 있습니다. 해당 기간 이후의 적용 여부 및 입찰자별 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 아파트단지와 생활편의시설이 존재하는 점은 주거 입지의 장점입니다. 다만 해당 호실은 1층이고 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 실제 매도 가능 가격이나 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2018.02.21 을구 7번 신한은행 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 점유자 및 임차관계 확인. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서 및 현장조사를 통해 실제 점유자, 임차보증금, 대항력과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 현대아파트 동일·유사 평형의 최근 실거래가격과 최신 거래, 가격 추세를 비교하고 1층 호실의 가격 특성을 반영해 응찰 상한을 결정하세요.
• 배당 부족과 인수의 구분. 신건 기준 채권 미배당액 144,671,375원은 후순위 채권자들의 배당 부족액입니다. 이를 매수인의 인수금액으로 오해해서는 안 됩니다. 다만 미확인 선순위 임차권은 별도로 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 281,600,000원, 2회 유찰 시 225,280,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 실제 회차 진행과 매각조건을 확인하고, 인수액과 실거래 시세를 반영한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
• 상속 공유관계 확인. 현재 소유자는 박현아·박현영·이선경의 공동소유입니다. 상속 등기와 실제 점유 상황을 구분하고, 인도 및 명도 절차에서 필요한 확인 사항을 점검하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수 후 부담으로 이어질 수 있는 금액이 있는지 관리사무소에 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서의 특별매각조건, 최저매각가격 및 입찰보증금은 법원 공고 원본으로 최종 확인하세요.
• 최신 등기 확인. 2026.10.21 발급된 등기사항전부증명서를 기준으로 한 권리분석이므로 입찰 직전 새로운 등기나 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격 판단은 아직 이르다”

이 사건의 핵심은 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 근저당 4건과 여러 가압류가 존재하지만, 등기상 권리의 개수나 미배당 규모가 크다는 사실만으로 낙찰자의 인수 위험이 커지는 것은 아닙니다.

실제로 신건 352,000,000원 매각을 가정하면 채권 미배당액은 144,671,375원이지만, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 이 금액을 최종 확정된 실질 인수액으로 보기는 어렵습니다.

가격 측면에서도 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 352,000,000원이라는 감정가가 동일 단지의 최근 시장가격보다 낮다는 근거가 확인되지 않았기 때문입니다. 1층 호실의 특성과 점유관계, 실제 거래가격을 종합한 후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.

결론은 ‘말소 구조는 양호, 임차·점유 확인 필요, 신건 가격 판단 보류’입니다. 권리의 소멸 여부와 채권 미배당을 혼동하지 않되, 아직 확인되지 않은 임차관계와 시장가격을 낙관적으로 가정하지 않는 것이 이 물건의 핵심 입찰 원칙입니다.