인천지방법원 2025타경1737. 인천 부평구 청천동의 크리스탈타운 2층 202호, 공부상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 2000년 5월 23일 사용승인을 받은 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트조 건물에 위치합니다. 현재 소유자는 홍승현·홍정현으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2020년 1월 21일 매매를 원인으로, 같은 해 2월 14일 거래가액 127,000,000원의 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
이후 홍승현을 채무자로 국민은행 근저당권이 설정됐고, 국민건강보험공단 압류와 카드사·대부업체의 가압류가 이어졌습니다. 결국 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 권리 흐름 자체는 정리할 수 있지만, 실제 점유자가 누구인지와 얼마에 사야 적정한지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 396-35, 2층 202호 도로명주소: 인천광역시 부평구 평천로141번길 28-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 공부상 다세대주택으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2000.05.23 |
| 소유자 | 홍승현(지분 2분의 1), 홍정현(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2020.02.14 · 매매원인일 2020.01.21 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사국민은행 / 77,528,012원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.08 · 을구 5번 · 국민은행 근저당권 · 채권최고액 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
핵심은 2022년 7월 8일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 77,000,000원이며, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 케이비국민카드·에이원대부캐피탈 가압류 및 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 한국주택은행 근저당권은 2015년 11월 17일, 농협은행 근저당권은 2020년 2월 14일 각각 말소됐습니다. 부평구의 홍승현 지분 압류 역시 2022년 6월 29일 해제·말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들이 현재 매수인의 별도 인수채무로 이어지는 구조는 아닙니다.
특히 소유자 중 홍승현의 등기상 주소가 본건 크리스탈타운 2동 202호로 변경된 이력은 있습니다. 하지만 등기상 주소 기재만으로 현재 소유자 실거주 또는 다른 점유자의 부존재를 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 점유원인을 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 143,000,000원을 시세로 단정할 수 없다
현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 143,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이고, 확인된 인수액을 더하지 않는 계산상 실질취득금액 역시 143,000,000원입니다. 다만 취득 관련 부대비용이나 확인되지 않은 부담은 이 계산에 포함되지 않습니다.
이 물건의 이전 소유권 거래가액은 127,000,000원이지만, 이는 2020년 매매에 관한 기록입니다. 현재 시장에서 이 다세대주택이 얼마에 거래되는지를 증명하는 최근 실거래 사례로 사용할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 별개
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 143,000,000원 | 99,555,687원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 114,400,000원 | 99,555,687원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 10,083,047원 | 0원 |
각 회차 최저가격에 매각되는 것으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 미배당액은 반영된 채권에 대한 배당 부족분이며, 그 자체가 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 실제 배당금액과 소유자 잔여금은 집행비용·조세·압류채권 및 다른 우선채권의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 배당표에 반영된 채권액 99,555,687원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시나리오에서는 10,083,047원의 미배당이 발생합니다.
중요한 구별이 있습니다. 채권자에게 배당되지 않은 금액이 곧바로 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 현재 계산상 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 판단은 별도로 확인되지 않은 대항력 있는 임차권 등이 존재하지 않는다는 조건 아래에서만 유효합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,802,000원 |
| 1. 을구 5번 · 국민은행 근저당 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 · 케이비국민카드 가압류 | 5,697,423원 | 5,697,423원 |
| 3. 갑구 8번 · 에이원대부캐피탈 가압류 | 16,858,264원 | 16,858,264원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 40,642,313원 |
최저가 143,000,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용 2,802,000원과 배당대상 채권 99,555,687원을 반영하면 소유자에게 돌아가는 잔액은 40,642,313원으로 계산됩니다.
하지만 이 계산은 확정배당표가 아닙니다. 특히 국민건강보험공단의 홍정현 지분 압류는 등기에 존재하지만, 그 구체적인 채권액은 확인되지 않습니다. 이 압류와 관련된 징수채권, 당해세 및 기타 법정 우선채권의 배당 여부에 따라 실제 채권자 배당과 소유자 잔여금은 바뀔 수 있습니다.
또한 국민은행의 경매 청구액은 77,528,012원인 반면, 이 배당 시뮬레이션의 국민은행 배당액은 채권최고액 기준 77,000,000원입니다. 따라서 표에 나타난 반영 채권의 미배당액이 0원이라고 해서 신청채권자의 실제 청구액까지 모두 변제된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동에 위치하며, 인천1호선 갈산역 서측 원거리에 해당합니다. 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2000.05.23 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐으며 새시 창호를 갖추고 있습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형으로 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지이용 관련 제한사항은 실제 이용 및 향후 활용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가상 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일에 적용되는 실제 규제상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 노후도·누수·수선 필요성과 공용부분 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 개별 다세대주택입니다. 유사 실거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 환금성이 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 건물의 경과연수와 개별 호실 상태도 매도 가능 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계·대항력. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대·확정일자 관련 자료를 대조하고, 실제 임차인과 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부를 임의로 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
- 점유 및 명도. 홍승현의 본건 주소변경 이력은 있지만 현재 점유상태를 확정하지는 못합니다. 소유자·임차인·기타 점유자 중 누가 점유하고 있는지 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 검토해야 합니다.
- 국민건강보험공단 압류. 갑구 6번에 홍정현 지분에 대한 압류가 남아 있습니다. 매각에 따른 등기 소멸과 별개로 실제 배당순위 및 징수채권액을 확인해야 합니다.
- 신청채권액과 근저당 한도. 국민은행 청구액 77,528,012원과 채권최고액 77,000,000원은 일치하지 않습니다. 예상배당을 실제 채권 전액 회수로 해석하지 말고, 채권계산서와 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 현재 최저가 143,000,000원이 적정한지 판단할 최근 거래 근거가 부족합니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래, 면적·층·건물상태가 비슷한 거래사례를 확인해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 사용승인일이 2000.05.23인 건물이므로 외벽 드라이비트, 방수, 누수, 설비 및 공용부분 수선 필요성을 확인해야 합니다.
- 체납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 기타 우선징수채권의 존재 여부를 확인해야 합니다. 이러한 항목은 예상배당과 실제 매수인 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행내역을 매각기일 2026.11.03 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라는 계산과 안전한 입찰은 다르다”
인천지방법원 2025타경1737은 말소기준권리가 명확한 편입니다. 2022년 국민은행 근저당권 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조만 보면 권리분석 난도가 높은 물건은 아닙니다.
그러나 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 및 보증금 인수위험이 완전히 해소된 것은 아닙니다. 감정평가서는 임대관계를 미상으로 표시하고 있고, 현재 가격의 적정성을 판단할 최근 실거래 비교도 확보되지 않았습니다. 국민건강보험공단 압류의 채권액과 배당상 취급 역시 추가 검증이 필요합니다.
따라서 신건 최저가 143,000,000원에 바로 응찰할 만큼의 확실한 가격 이점은 입증되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 114,400,000원, 91,520,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 그 가격도 실제 시세와 비교하지 않으면 메리트를 확정할 수 없습니다.
최종 판단은 보수적 관망입니다. 등기상 권리 소멸은 긍정적이지만, 임대관계·점유 및 최근 실거래가격을 검증하기 전에는 안전성과 수익성을 모두 확보한 물건으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 등기상 근저당이 아니라, 실제 점유관계와 가격 검증입니다.
