인천지방법원 2025타경1738. 인천 미추홀구 숭의동 146-30에 있는 집합건물 6층 604호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 통칭 ‘다우림아파트101동’으로 불리지만 일반 아파트와 동일한 용도·수요를 전제해서는 안 됩니다. 건물은 2016년 사용승인을 받은 15층 규모의 업무시설 및 공동주택 건물이며, 실거래 비교 대상인 다우림(146-30)은 26세대 규모입니다.

등기부에서 가장 중요한 날짜는 2020.06.15입니다. 이날 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 102,000,000원으로, 경매에서 말소기준권리가 됩니다. 뒤이어 설정된 최재량 근저당권과 서울신용보증재단·케이비국민카드·케이비캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 앞서 설정됐던 죽변수산업협동조합 근저당권과 신탁등기 역시 이미 말소된 이력입니다.

그렇다고 곧바로 입찰할 만한 물건이라는 뜻은 아닙니다. 권리 소멸 여부와 가격 적정성은 별개의 문제입니다. 이 물건의 신건 최저가는 최근 실거래 평균을 상당히 웃돌며, 최근 거래 흐름도 하락세입니다. 게다가 점유 신고자의 임대차 조건이 확인되지 않아 현장 및 서류 재확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인

말소기준인 농협은행 근저당권보다 먼저 설정됐던 죽변수산업협동조합의 근저당권은 2016.10.28 이미 말소됐습니다. 2016년의 신탁등기도 2020.06.15 소유권이전 과정에서 말소된 이력입니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 농협은행의 2020.06.15 근저당권입니다.

그 이후의 최재량 근저당권 30,000,000원, 서울신용보증재단 가압류 24,954,019원, 케이비국민카드 가압류 27,356,256원, 케이비캐피탈 가압류 29,546,622원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 현대카드의 가압류 7,202,776원은 2025.02.17 이미 말소됐으므로 현재 존속 중인 가압류와 중복 계산하지 않습니다.

임차인·점유관계 분석

신재훈의 전입일은 2024.08.06로, 농협은행 근저당권 설정일인 2020.06.15보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않아, 보증금이 매수인에게 인수되는 구조로 판단되지 않습니다. 다만 보증금액과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권 및 실제 배당 가능액까지 확정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — ‘117.8% 신건’의 가격 부담

실거래 비교 대상은 다우림(146-30)입니다. 등록된 유사면적 거래 12건의 전체 평균은 151,574,166원이지만, 오래된 거래가 포함되어 있어 신건의 적정가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 147,648,333원(6건)을 우선 적용합니다. 최신 거래 기준 가격은 2026.06, 165,000,000원입니다.

동일 조건을 완전히 통제한 거래가 아닌 유사면적 비교입니다. 전체 표본에는 동일 조건으로 표시된 거래도 포함되어 있으므로 원거래 내역의 중복 여부를 확인할 필요가 있습니다.

전체 평균 151,574,166원만 기준으로 해도 최저가 174,000,000원은 그보다 높습니다. 전체 평균 대비 비율은 114.8%입니다. 그러나 보다 중요한 최근 12개월 평균을 적용하면 117.8%로 가격 부담이 더욱 커집니다.

최신 거래 기준 165,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 더 높습니다. 최근 거래 추세는 -5.0%로, 이전 거래 구간보다 낮아진 흐름입니다. 따라서 과거 고가 거래를 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 신건에서 감정가 그대로 낙찰받는 것은 최근 평균 시세보다 높은 가격에 취득하는 선택입니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각되더라도 모든 채권자에게 충분한 배당이 돌아가지는 않습니다. 집행비용 3,236,000원을 제외한 채권자 예상 배당합계는 170,764,000원입니다. 총 채권액 213,856,897원 대비 43,092,897원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

이 미배당금은 소멸하는 후순위 등기채권의 미회수액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 예상 인수는 0원입니다. 다만 예상배당은 채권최고액·신고 청구액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되어야 합니다.

유찰 회차별 배당·가격 시나리오

유찰 시 가격과 배당은 제시된 회차별 가정입니다. 실제 다음 매각기일·최저가·배당 결과는 법원 공고와 배당 절차에서 확인해야 합니다. 채권자 미배당액이 증가해도 소멸하는 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 미추홀구청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 본건까지 각종 차량 출입이 가능하며 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됩니다. 남동측·남서측·북동측으로 공도와 접합니다.
• 건물. 2016.07 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 604호입니다. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 용도 확인. 경매 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 통칭 다우림아파트101동이라는 명칭만으로 일반 아파트의 주택 용도, 대출 조건, 이용 규정과 동일하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 1,874,000원/㎡입니다. 감정자료에는 외국인 등에 한정한 토지거래계약 허가구역 지정 이력 (2025.08.26~2026.08.25)이 기재되어 있으므로 현행 지정·연장 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래 비교 단지는 26세대 규모이며, 전체 표본 거래가는 124,000,000원부터 185,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 평균이 전체 평균보다 낮고 거래 추세도 -5.0%이므로 매도 시점의 수요와 가격 변동에 대한 보수적 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰 상한 설정. 전체 평균 151,574,166원보다 최근 12개월 평균 147,648,333원을 우선 참고하세요. 현재 최저가 174,000,000원은 최근 평균의 117.8%로 신건 가격에 할인 매력이 없습니다.
• 유찰 후 가격 재평가. 평균 유찰 1.7회라는 통계와 1회 유찰 139,200,000원, 2회 유찰 111,360,000원의 가정 시나리오를 비교하되, 실제 회차별 공고와 당시 실거래 흐름을 다시 확인하세요.
• 신재훈 점유관계 확인. 전입일 2024.08.06은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약 및 점유 현황, 배당요구 내용, 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 근린시설·오피스텔 이용상태 대조. 집합건축물대장과 현황 이용상태를 확인하고, 실제 사용 가능 용도, 대출 조건, 세금 및 향후 매수 수요를 일반 아파트와 구분해 검토하세요.
• 명도 및 관리비. 현재 점유자의 실제 거주 여부와 인도 가능 시점을 확인하고, 공용부분 미납 관리비 및 명도 관련 비용을 별도 취득비용으로 검토하세요.
• 예상배당의 한계. 시뮬레이션상 미배당 43,092,897원은 매수인 인수액과 다릅니다. 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 배당 및 배당순위를 원본 자료로 검증하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 재확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 다르다”

이 사건의 장점은 매각으로 소멸하는 등기권리 구조입니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류도 정리되며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 신재훈의 전입도 말소기준보다 늦습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유관계는 반드시 확인해야 합니다.

결정적인 약점은 가격입니다. 신건 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 평균 147,648,333원의 117.8%이고, 최신 거래 기준 165,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세가 -5.0%인 상황에서 현재 가격을 저렴하다고 볼 근거는 부족합니다.

더구나 이 물건은 사건상 근린시설로 분류되고 감정상 오피스텔로 이용 중이며, 비교 단지는 26세대 규모입니다. 일반 아파트와 다른 이용·환금성 위험도 함께 살펴야 합니다. 종합적으로 권리는 비교적 단순하지만 가격과 점유 확인이 필요한 C등급 물건입니다. 지금의 결론은 명확합니다. 권리 소멸은 긍정적, 신건 가격은 보류. 유찰 이후 실제 최저가가 최근 거래 수준에 비해 충분히 낮아지는지, 그리고 임대차·용도 문제가 확인되는지를 보고 접근하는 편이 합리적입니다.