인천지방법원 2025타경1783. 인천 경서동 롯데타운하우스 나동 302호, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 202,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 윤성희로, 2016년 3월 24일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 154,000,000원입니다.

등기부만 간단히 보면 현재 존속하는 일반 근저당권이 없고, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 먼저 성립한 임차인의 대항력이 있습니다. 박일호는 2022년 10월 31일 전입·점유를 시작했고, 2022년 8월 18일 확정일자를 받았습니다. 주택임차권등기는 2025년 2월 10일 마쳐졌습니다. 말소기준권리인 삼성카드 가압류보다 앞서는 권리이므로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 존재하는 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2025년 7월 16일 삼성카드 가압류입니다. 과거 설정된 부평신우신용협동조합·서인천새마을금고·수산업협동조합중앙회의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 삼성카드 가압류와 2025년 11월 7일 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

하지만 박일호의 임차권은 이 가압류보다 앞섭니다. 임대차계약은 2022년 8월 18일, 전입 및 점유개시는 2022년 10월 31일이며, 임차권등기까지 완료됐습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.84억이 실질취득의 기준

확인되는 실제 임차인은 박일호 1명입니다. 주택 전부를 대상으로 임차권이 등기되어 있고 배당요구 및 우선변제권 행사도 확인됩니다.

임차권등기: 을구 7번 · 2025.02.10 · 임차권등기명령 2024카임3231. 임대차계약일 2022.08.18 · 점유개시일 2022.10.31.

③ 회차별 실질취득 — 유찰 후에도 1.84억 부근

현재 최저매각가에서는 임차인 보증금이 전액 배당되는 것으로 추산됩니다. 반면 1회·2회 유찰 시에는 배당재원이 줄면서 매수인 인수액이 증가합니다. 최저매각가만 비교하지 않고 인수액을 합산한 결과는 다음과 같습니다.

실질취득 = 가정 매각가 + 시나리오별 매수인 인수 추정액. 유찰 회차의 합계가 보증금 184,000,000원을 조금 웃도는 것은 배당가능액 산정 시 집행비용 등이 차감되기 때문입니다. 실제 배당액과 인수액은 확정 배당 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

1회 유찰하면 최저가는 161,600,000원으로 내려가지만, 선순위 보증금 미배당분 25,462,400원을 합한 실질취득은 187,062,400원입니다. 2회 유찰 시에도 129,280,000원만 준비하면 되는 것이 아니라 인수 추정액 57,329,920원을 고려한 186,609,920원이 실질취득 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

제시된 배당계산상 매각대금 202,000,000원 전액이 배분됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. *임차인 박일호와 경매신청채권자 박일호가 동일인으로 표시되므로, 마지막 2,913,825원이 별도 유효채권에 대한 배당인지 확인해야 합니다. 동일 보증금 채권이라면 이중 배당할 수 없으므로 위 배당표를 확정 배당순위·배당액으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 가격 판단 — 실질취득 기준으로 접근

감정가 202,000,000원과 현재 최저가 202,000,000원은 확인되지만, 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 낮게 낙찰받더라도 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

이 물건의 유찰 후 가격 판단은 실질취득 약 1.84억~1.87억원 수준을 기준으로 해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 하락폭보다 선순위 보증금 인수로 인해 최종 부담액이 얼마나 유지되는지가 중요합니다. 현재 회차에서는 202,000,000원을 지불해 보증금 전액 배당을 전제로 인수를 없애는 구조이지만, 이후 회차에서는 매각대금과 인수채무를 함께 부담하게 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 인천경서초등학교 북동측 인근에 위치하며, 아파트·다세대주택·근린생활시설·근린공원이 혼재한 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕의 지상 4층 건물 중 3층 302호이며, 외벽 벽돌 치장쌓기, 내벽 벽지·타일 마감, 샷시 창호를 갖춘 다세대주택입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 대지는 인접 필지와 대체로 평탄한 장방형입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정 이력도 있어 입찰 시점의 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물·호실의 관리상태와 주변 유사 매물의 거래가격에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다. 본건은 실질취득 부담과 실제 시장가격을 별도로 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 7번 주택임차권등기의 보증금 184,000,000원, 전입·점유·확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서상 인수 조건을 원본으로 확인하세요.
• 배당 전액 변제 여부. 신건 예상 인수액 0원은 보증금 전액 배당이 전제입니다. 배당재원과 우선순위에 변동이 생기면 미배당 잔액 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 박일호 동일인 관계. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 경위를 확인하고, 채권계산서·임대차계약서·경매신청채권의 성격을 대조하세요. 같은 보증금 채권이 이중 반영되지 않았는지 확인이 필요합니다.
• 유찰 시 자금계획. 1회 유찰 시 낙찰가 161,600,000원 외에 인수 추정액 25,462,400원, 2회 유찰 시 낙찰가 129,280,000원 외에 인수 추정액 57,329,920원을 함께 고려하세요.
• 시세 검증. 최근 유사 다세대주택의 실거래가격과 매물가격을 확인하고 실질취득 부담과 비교하세요. 최저가 할인율만으로 입찰 상한을 결정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 현재 실제 점유상태는 별도 확인 대상입니다. 현황조사 원본과 현장 점유상태를 점검하고, 인도·명도에 필요한 절차를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비와 기타 인수 가능 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 배당요구 관련 서류와 최종 매각조건을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수 후 총액”

인천 롯데타운하우스 나동 302호는 근저당권이 이미 말소되어 있다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없는 경매물건입니다. 핵심은 2022년부터 전입·점유한 박일호의 선순위 임차보증금 184,000,000원입니다.

현재 최저가 202,000,000원에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액 0원이 예상됩니다. 그러나 1회 유찰하면 실질취득 187,062,400원, 2회 유찰해도 186,609,920원으로, 단순 낙찰가 하락만큼 실제 부담이 줄어들지 않습니다. 실질취득 부담은 선순위 보증금 수준에 사실상 묶여 있습니다.

또한 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 이름으로 기재되어 있어 배당 중복 가능성 및 실제 채권관계를 검증해야 합니다. 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 단계에서 가격상 저평가 물건으로 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리관계 검증과 가격 판단 모두 신중한 접근이 필요한 C등급입니다. 응찰의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라, 선순위 임차보증금의 실제 미배당 인수액과 이를 합산한 실질취득금액입니다.