인천지방법원 2025타경1811. 인천 남동구 간석동 해마루더펠리체 14층 1405호가 감정가 139,000,000원에 신건으로 나왔습니다. 물건의 경매상 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가서에 기재된 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 14층 건물이며, 주변에는 오피스텔·다세대주택·상업용 건물과 업무용 건물이 혼재합니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 김현범이 2018년 5월 30일 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 신한은행 근저당은 말소기준권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석에서 별도로 확인할 부분이 있습니다. 2020년 2월 21일 전입한 이형로의 점유가 확인되지만 임차보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입신고가 근저당 설정일보다 늦다는 사실과 임대차계약의 구체적인 조건이 확인됐다는 것은 서로 다릅니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차관계에 대한 조사가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 14층 1405호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로370번길 70 |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 14층 건물 |
| 소유자 | 김현범 (2018.05.30 소유권이전 · 거래가액 124,013,000원) |
| 감정가 | 139,000,000원 |
| 최저매각가 | 139,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 청구금액 | 103,405,971원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.30 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 임차인 | 이형로 1명 · 전입 2020.02.21 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.22 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
등기상 핵심은 2018년 5월 30일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 채무자는 김현범입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸합니다. 이후 등기된 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 주식회사생보부동산신탁 앞으로의 신탁등기가 있었지만 2018년 5월 30일 신탁재산의 귀속에 따른 말소가 이루어졌습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 신탁등기로 보아 별도의 인수금액을 더하지 않습니다. 등기상 별도 가압류·압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이형로 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산할 임차인은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형로 | 오피스텔 | 2020.02.21 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 수 | 1명 |
|---|---|
| 임차인 성명 | 이형로 |
| 전입신고일 | 2020.02.21 |
| 말소기준일 | 2018.05.30 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 월차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 여부 | 미확인 |
| 대항력 판단 | 전입일이 말소기준권리 설정일 이후이므로 확인된 전입 기준 대항력 없음 |
| 우선변제 판단 | 확정일자·배당요구 여부 및 임대차 조건 추가 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
말소기준 근저당권은 2018년 5월 30일 설정됐고, 이형로의 전입신고는 2020년 2월 21일입니다. 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정할 수 없습니다. 따라서 제시된 권리분석에서는 이 임차보증금을 매수인 인수액으로 계산하지 않았습니다.
그러나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 실제 배당순위와 임대차관계의 구체적인 법률관계를 모두 확정할 수는 없습니다. 현재 사용·점유 상태, 전입 외 별도의 권리 발생 사유가 있는지, 임차인이 실제 어떤 계약관계로 점유하는지 확인해야 합니다.
③ 가격 검토 — 감정가 139,000,000원의 적정성은 별도 문제
이번 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 139,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.
현재 최저가를 최근 거래가격과 비교하기 위해서는 같은 건물 또는 유사한 위치·면적·용도의 오피스텔 및 근린시설 실거래가를 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 경매상 용도 표기와 감정평가상 이용상태가 다르므로, 실제 건축물 용도와 이용 가능성을 먼저 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,746,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 16,254,000원 |
집행비용은 추정치이며, 신한은행 배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 확정 채무액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
신한은행의 경매 청구금액은 103,405,971원이고, 근저당권 채권최고액은 120,000,000원입니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 계산했으므로 청구금액 전부가 실제 확정 배당액이라는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당부족은 증가
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 139,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 11,156,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 33,041,280원 | 0원 |
현재 신건에서는 근저당권 채권최고액 기준 120,000,000원 전액 배당으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 예상배당액은 108,843,200원, 2회 유찰 시에는 86,958,720원으로 낮아집니다. 2회 유찰 시 시뮬레이션에서는 신청채권자의 청구금액도 충족하지 못합니다.
중요한 점은 근저당권자의 미배당액과 매수인 인수액이 다르다는 것입니다. 신한은행 근저당권은 말소기준권리이므로, 유찰로 배당부족액이 발생하더라도 그 부족액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리 남서측 인근입니다. 주변에 오피스텔·다세대주택·상업용 및 업무용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 간석오거리역이 소재합니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 경매상 근린시설 용도 표기와 실제 이용상태의 관계를 확인해야 합니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조의 14층 건물이며, 외벽은 치장타일·페인트 등, 내벽은 타일·페인트 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 북서측으로 약 8m 도로에 각각 접하고 있습니다. 토지는 사다리형의 업무시설 및 근린생활시설 부지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 과밀억제권역에 포함됩니다. 소로2류 도로 및 가축사육제한구역 관련 사항도 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,163,000원/㎡입니다. 해당 금액을 개별 호실의 시장가격으로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 감정 관련 조사에서 위반건축물 여부는 없는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 이용형태와 건축물대장의 용도는 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 주변의 오피스텔·다세대주택 및 업무용 건물과 비교할 수 있으나, 실제 환금성은 개별 호실의 법적 용도·임대수요·실거래 사례에 따라 달라집니다. 현재 확보된 사실만으로 환금성이 높다고 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 이형로의 계약관계 확인. 전입일은 2020.02.21로 근저당 설정 이후입니다. 계약서·보증금·확정일자·점유 여부를 대조해 대항력 및 명도 관련 위험을 확인하세요.
- 배당요구 및 최우선변제 검토. 현재 배당요구 여부와 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 소액임차인 해당 여부와 배당순위는 임대차 조건을 확인한 후 판단해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2018.05.30 을구 1번 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 매각 전 변경등기나 새로운 권리관계가 없는지 최신 등기를 확인하세요.
- 신탁 이력 재확인. 과거 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 말소됐습니다. 신탁원부와 관련 말소등기 내용을 원본으로 대조하면 권리관계를 더 명확히 확인할 수 있습니다.
- 근린시설·오피스텔 용도 대조. 경매상 근린시설 표기와 감정평가상 업무시설 이용 사이의 차이를 건축물대장·집합건축물대장·현장 확인으로 검증하세요.
- 실거래가 비교. 해마루더펠리체 및 인근 유사 용도 물건의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 감정가 139,000,000원만으로 가격의 적정성을 판단하지 마세요.
- 점유·명도. 현재 임차인의 실제 점유 여부, 인도 가능성, 이사 협의 및 인도명령 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 배당 시뮬레이션 검증. 신한은행의 청구금액은 103,405,971원이고 근저당 채권최고액은 120,000,000원입니다. 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 확인해 예상배당액을 재검토하세요.
- 매각기일 전 원본 확인. 2026.11.04 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 상태로 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정, 임차관계 확인 전 가격판단 보류”
인천 해마루더펠리체 1405호는 말소기준권리가 분명한 물건입니다. 2018년 신한은행 근저당권이 매각으로 소멸하고, 과거 신탁등기도 이미 말소됐으므로 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇지만 이형로라는 실제 임차인이 1명 확인됩니다. 2020년 전입으로 말소기준권리보다 후순위인 것은 분명하지만, 보증금과 임대차 조건을 확인하지 않은 채 명도와 배당 문제까지 모두 해결됐다고 판단하기는 어렵습니다.
가격도 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가와 최저가가 같은 139,000,000원의 신건이고, 근린시설 표기와 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 검토해야 하는 물건입니다. 최근 거래가격과 임대수요에 대한 확인 없이 감정가가 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 임차관계와 시세가 확인되지 않아 입찰판단은 보류해야 하는 물건입니다. 우선 임차보증금·확정일자·실제 용도·최근 실거래가격을 확인하고, 그 결과를 바탕으로 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 타당합니다.
