인천지방법원 2025타경505329. 인천 중구 중산동 디에스지타워 2층 204호 근린생활시설입니다. 건물은 2022.06.23 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 본건은 그중 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 임형석으로, 2023.10.06 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 안산농업협동조합 명의로 채권최고액 504,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류와 압류가 이어지면서 임의경매가 개시됐습니다.
표면적으로는 이해하기 쉬운 담보권 실행 경매입니다. 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이기 때문입니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 물건을 안전하고 저렴하게 취득한다는 판단은 별개입니다. 상가 임대차 현황을 확인하지 않은 상태에서 인수 위험을 완전히 배제할 수 없고, 상업용 부동산인 만큼 매출 입지·임대료·공실 가능성·환금성을 따로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-15, 디에스지타워 제2층 제204호 (중산동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 |
| 건물 사용승인 | 2022.06.23 |
| 소유자 | 임형석 (2023.10.06 소유권이전, 2023.06.29 매매 원인) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 478,463,026원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.06 을구 1번 안산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 근저당권 승계 | 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 (2025.12.11 확정채권양도 원인) |
| 공동담보 | 디에스지타워 제2층 제203호 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
권리분석의 출발점은 2023.10.06 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 안산농업협동조합이 채권최고액 504,000,000원으로 설정한 권리이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 토스뱅크·서울신용보증재단·엔에이치농협캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2025.02.19에는 인천광역시 중구의 압류도 등기됐습니다. 압류등기 자체는 말소기준권리 이후에 설정됐지만, 관련 조세의 법정기일이나 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 후순위라는 이유로 세금 채권의 배당 문제까지 해결됐다고 판단하면 안 됩니다.
② 점유·임대차 및 가격 — ‘인수 0원’은 확인 전제
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인이 없다는 사실이 현장조사로 확정된 것은 아닙니다. 실제 영업자나 점유자가 있는지, 사업자등록과 인도 시점이 언제인지, 임대차보증금과 확정일자가 존재하는지를 확인해야 합니다.
| 점유·임대차 항목 | 현재 판단 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 실제 점유자·영업자 현황 |
| 임대차보증금 | 미상 | 계약서·상가 임대차현황 확인 |
| 대항력 | 확인되지 않음 | 인도·사업자등록 시점과 말소기준일 비교 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 | 확정일자·임차보증금·배당요구 확인 |
| 매수인 예상 인수 | 0원(잠정) | 대항력 있는 임차인 존재 여부에 따라 재산정 |
상가 임차인이 실제로 존재하고 매각으로 소멸하지 않는 대항력과 보증금 반환관계가 확인된다면, 매수인이 부담해야 할 금액이 달라질 수 있습니다. 그 경우 실질취득액은 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더해 계산해야 합니다. 따라서 현재 예상 인수액 0원은 임대차 인수관계가 추가로 발견되지 않는 경우의 추정치이지, 확정된 면책 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 504,000,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 96,401,288원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 37,294,985원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 190,362,994원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 828,059,267원 | 233,868,000원 |
| 예상 미배당액 | — | 594,191,267원 |
근저당권 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 채권최고액은 실제 잔존채무액과 다를 수 있습니다. 예상배당표상 근저당권 명칭은 최초 설정자인 안산농업협동조합을 따랐으나, 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전등기가 이루어졌습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 공동담보 관련 실제 배당변동은 반영되지 않았습니다.
예상 매각대금 238,000,000원에서 집행비용 4,132,000원을 제외하면 233,868,000원이 채권자 배당재원으로 남습니다. 예상배당표에서는 이 금액이 모두 선순위 근저당권에 배당되며, 후순위 가압류 채권자들에게는 배당이 돌아가지 않습니다.
전체 채권액 828,059,267원 중 예상배당은 233,868,000원이며, 594,191,267원의 미배당이 발생합니다. 그러나 배당받지 못한 채권자의 금전채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 소멸하는 담보권과 채무자의 인적 채무는 구분해야 합니다.
회차별 매각·배당 시나리오
현재 회차는 감정가 100%의 신건입니다. 아래 1회·2회 유찰 가격은 향후 유찰을 가정한 계산이며, 해당 회차의 실제 매각기일이나 최저매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 594,191,267원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 641,124,867원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 678,671,747원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종하늘체육공원 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재합니다. 주거 배후지역과 상업시설이 함께 형성된 입지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.06.23 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 외벽은 복합판넬 마감 등이며, 위생·급배수·승강기 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층 203호와 204호가 각각 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 본 경매 분석 대상은 204호입니다. 실제 영업 형태와 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 건물 남동측으로 포장도로에 접하며, 토지는 인접도로와 대체로 평탄한 세장형입니다. 토지면적은 888.4㎡이며 본건 전유면적과는 구별해야 합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다. 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되는 것으로 표시돼 있어 실제 적용 규제 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,968,000원/㎡입니다. 이는 개별 상가 호실의 거래가격이나 적정 낙찰가를 직접 나타내는 금액이 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 영업 관련 시설은 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 근린생활시설은 매수자가 임대수익, 업종 적합성, 영업 입지 등을 따져 거래하는 경우가 많습니다. 현재 확인된 비교 거래가격과 임대수익 정보만으로는 환금성을 충분히 평가할 수 없어 공실·임대료·재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 점유자 확인. 204호의 실제 사용자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지 확인하세요. 영업 중인 경우 사업자등록과 실제 인도 시점 확인이 중요합니다.
- 임대차보증금 조사. 상가 임대차현황, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 발견되면 인수보증금을 반영해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 공동담보 203호 확인. 같은 근저당권의 공동담보인 203호의 등기·경매·배당 진행상황을 살펴 실제 채권회수 구조를 확인하세요.
- 근저당권 승계 확인. 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전등기가 이루어졌습니다. 채권양도 이후 권리자와 배당관계를 최신 등기 및 법원 절차에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 인천광역시 중구의 2025.02.19 압류와 관련된 세금의 종류, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당금액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 및 임대수익 비교. 238,000,000원이 매력적인 가격인지 판단하려면 인근 유사 근린시설의 최근 매매가격, 임대보증금, 월세, 공실 가능성을 확인해야 합니다. 감정가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 건물 관리비. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 관리규약, 상가 공용시설 유지비 등을 확인하세요.
- 토지이용 제한. 중심상업지역·경제자유구역·토지거래허가구역 관련 규제가 실제 거래 및 이용계획에 어떤 영향을 미치는지 관할 기관과 대조하세요.
- 현장 상태·명도. 출입 가능 여부, 내부 설비, 업종 제한, 영업 중단 가능성, 인도 및 명도에 필요한 비용과 절차를 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 매각조건을 재확인하세요. 특히 점유관계와 임대차는 최종 판단의 핵심입니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2023.10.06 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로의 이전은 기존 담보권의 승계이므로 새로운 근저당 채무로 중복 계산하지 않습니다.
예상배당표에서는 매수인 인수액이 0원이며, 현재 최저가로 낙찰받는다면 취득 부대비용을 제외한 잠정 실질취득액은 238,000,000원입니다. 반면 전체 채권 중 594,191,267원이 배당되지 않는데, 이는 채권자 회수 부족액이지 매수인 인수금액은 아닙니다.
입찰 판단을 보류하게 만드는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임대관계가 미상이라는 점입니다. 상가 점유자와 대항력 여부를 확인하기 전에는 보증금 인수 위험이 없다고 확정할 수 없습니다. 둘째, 근린생활시설의 실제 시세와 임대수익에 대한 검증이 부족하다는 점입니다. 신건 최저가가 감정가와 같으므로 현재 가격에 뚜렷한 할인 근거가 있는 것도 아닙니다.
따라서 결론은 등기상 권리구조는 비교적 명료하지만, 점유·임대차와 가격 검증이 완료되기 전에는 보수적 접근이 필요한 근린시설 경매입니다. 낙찰가가 낮아지는 유찰 시나리오는 별도로 계산할 수 있으나, 실제 시세를 확인하기 전에는 어느 회차도 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다. 권리분석은 잠정 통과, 임대차·가격 판단은 확인 후 결정이 적절합니다.
