인천지방법원 2025타경507750. 인천 연수구 동춘동에 있는 인천연수서해그랑블3단지 302동 303호 아파트입니다. 2019년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 3층에 해당합니다. 소유자는 이순자이며, 2019년 12월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 물건의 핵심은 2019년 12월 18일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 204,600,000원으로, 이후 설정된 근저당권과 강제적인 권리 제한의 소멸 여부를 판단하는 기준입니다. 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전등기되었으며, 경매개시결정의 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사로 기재되어 있습니다.

신건 최저매각가는 감정가와 동일한 387,000,000원입니다. 단순히 후순위 권리가 소멸하고 인수액이 없다는 사실만으로 수익성까지 보장되는 것은 아닙니다. 실거래 시세 확인과 실제 점유관계 파악이 입찰 여부를 결정할 핵심 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2019.12.18 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 204,600,000원이며, 2025년 4월 14일 한국주택금융공사로 근저당권이전등기가 접수되었습니다. 이전 원인은 2020년 3월 13일 확정채권양도입니다.

2023년 7월 20일 설정된 을구 2번 우리은행 근저당권 120,000,000원은 후순위입니다. 2025년 2월 28일 임의경매개시결정과 2025년 10월 23일 국 명의 압류 역시 말소기준 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

특히 등기상 근저당권의 소멸 여부와 실제 점유자의 대항력 여부는 서로 다른 문제입니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 확인되지 않았다는 이유만으로 임차인 인수 가능성을 완전히 배제해서도 안 됩니다.

② 가격·회차 분석 — 신건의 적정가는 아직 판단 유보

감정가는 387,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 현재 기준으로 법원이 설정한 최저가격은 감정가의 100%입니다.

다만 동일 단지 또는 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 확인하지 못한 상태이므로, 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다. 감정가는 경매의 기준가격이지 현재 시장에서 반드시 거래될 수 있는 가격을 뜻하지 않습니다.

유찰 후 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 예상 인수액은 현재 확인된 권리 및 배당 분석을 기준으로 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 예상 배당액을 살펴보면, 집행비용을 제외한 금액에서 두 근저당권에 대한 배당을 충당하고 소유자에게 잔여액이 발생하는 구조입니다.

근저당권 배당은 채권최고액 기준 추정치입니다. 을구 1번 근저당권은 한국주택금융공사로 이전등기되어 있으며, 실제 배당권자와 채권액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

예상배당에서는 근저당권 관련 채권액 합계 324,600,000원이 전액 충당되고, 소유자에게 56,182,000원이 남는 것으로 산출됩니다. 다만 이는 확정된 배당표가 아닙니다. 특히 국 명의 압류가 존재하므로 세금의 배당상 우선순위와 실제 청구액을 확인해야 합니다.

④ 유찰 시 배당 변화와 인수 위험

유찰 이후에는 매각대금이 감소하므로 채권자들이 받을 수 있는 금액도 줄어듭니다. 그러나 채권자의 미배당액이 발생하는 것과 낙찰자가 그 금액을 인수하는 것은 별개입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 동춘동 소재 인천동춘초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북쪽 및 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 건물. 2019.09.25 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인트 및 일부 외장석 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 인접 필지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동춘2지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트라는 용도와 주변 주거환경은 확인되지만, 동일 단지 실거래가격 및 거래량이 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가격을 수치로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 신건 최저가 387,000,000원을 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균 및 최신 거래와 비교하세요. 실거래가격과 내부 상태를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
• 말소기준권리. 2019.12.18 우리은행 근저당권과 한국주택금융공사로의 이전등기를 확인하세요. 실제 채권자와 배당관계도 대조해야 합니다.
• 후순위 권리. 을구 2번 근저당권, 임의경매개시결정, 국 명의 압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
• 실제 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·임대차계약 및 대항력 여부를 확인하고 명도 비용과 기간을 검토하세요.
• 세금 및 배당. 화성세무서장 처분에 따른 국 명의 압류가 기재되어 있습니다. 당해세 등 우선 배당 가능 채권과 실제 조세채권액을 확인하세요.
• 관리비. 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액을 확인하세요.
• 건물 내부. 3층 303호의 실제 상태, 누수·설비·수리 필요 여부를 점검하여 낙찰 후 추가 지출을 예상하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 309,600,000원, 2회 유찰 시 247,680,000원 시나리오를 검토하되 실제 최저가격은 법원 공고로 재확인하세요.
• 입찰 준비. 매각기일 2026.11.03에 앞서 입찰보증금, 매각조건, 기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 최신본으로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

인천연수서해그랑블3단지 302동 303호는 말소기준권리와 후순위 권리의 구분이 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 2019년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 산출됩니다.

그러나 감정평가서에 임대관계 미상이라고 기재되어 있는 만큼 실제 점유관계 확인은 필수입니다. 국 명의 압류와 근저당권 이전등기의 관계도 최신 서류를 통해 확인해야 합니다.

가격 역시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 신건 최저매각가는 387,000,000원이지만, 이를 뒷받침하거나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 시장가격보다 낮다고 평가하거나 즉시 입찰을 권할 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 ‘권리 구조는 비교적 단순, 점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류’입니다. 권리관계 확인을 마친 뒤 최근 실거래와 실제 점유 상태를 확인하고, 그 결과를 기준으로 신건 입찰 또는 유찰 후 접근 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.