인천지방법원 2025타경510973. 인천 미추홀구 주안동 베스티움 5층 518호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 해당 호실은 전용 19.315㎡ 규모이며, 등기부에는 임차인 임승기의 주택임차권등기가 존재합니다. 소유자는 김도철이고, 파산자 김도철의 파산관재인 박성룡이 채권자로 기재된 강제경매 사건입니다.

권리관계는 단순하지 않습니다. 최초 말소기준은 2023.11.28 신한은행 가압류이지만, 임승기의 전입신고와 확정일자는 모두 2023.05.31로 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2026년에 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 대항력과 보증금 미배당 가능성을 함께 확인해야 합니다.

가격 역시 불리합니다. 현재 최저가는 78,000,000원인데 최근 12개월 실거래 평균은 40,890,833원, 가장 최근인 2026년 9월 거래도 45,500,000원입니다. 최저가가 최근 평균과 최신 거래 모두를 크게 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

가압류·압류·경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 가압류 등기의 소멸과 임차보증금 반환책임의 소멸은 별개의 문제입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

과거 양현식 명의의 임차보증금 50,000,000원 주택임차권등기는 2019.04.08 말소되었습니다. 현재 분석에서 별도의 존속 임차권으로 합산하지 않습니다. 또한 서울보증보험 가압류의 청구금액은 2026.01.05 변경등기에 따라 464,276,130원으로 변경되어, 최초 청구금액과 변경금액을 각각 독립된 채권으로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 배당 부족 시 매수인 인수

실명이 확인되는 임차인은 임승기 1명입니다. 별도로 기재된 '임차권자'는 전입일자와 확정일자가 임승기와 같아 동일 임차관계의 중복 표기일 가능성이 있으나, 동일인 여부가 확정된 것은 아닙니다. 별도 보증금을 임의로 합산하지 않았으며 실제 임차인 수와 권리 범위는 원본 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 190.8%

베스티움의 전용 약 19.32㎡ 동일 면적대 거래를 중심으로, 18.12㎡ 거래를 포함한 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 40,890,833원입니다. 2026년 9월의 최신 거래는 45,500,000원, 확인된 거래의 최저가는 35,000,000원, 최고가는 50,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

제공된 배당 추정에 따른 시뮬레이션입니다. 집행비용 1,804,000원, 임차보증금 50,000,000원, 신한은행 가압류 배당 26,196,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 서울보증보험 가압류 변경등기는 기존 채권의 변경으로 취급해야 하므로, 변경 전후 금액을 중복 합산한 총채권액은 실제 채권총액으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 실질취득비용이 중요하다

선순위 임차보증금이 있는 물건에서는 낙찰가 + 매수인 인수액을 기준으로 판단해야 합니다. 매각가가 보증금보다 낮아지면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있으므로, 낙찰가 하락분 전체가 실질적인 가격 절감으로 이어지지 않습니다.

위 인수액은 회차별 예상배당에 따른 추정치입니다. 실제 인수액은 집행비용, 조세채권, 배당순위, 임차권의 존속 및 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 실질취득비용에는 취득 관련 부대비용을 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선·인천지하철 2호선 주안역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2012.10.31 사용승인된 지하 3층·지상 15층 건물로, 철근콘크리트구조입니다. 위생·급배수시설과 난방설비, 승강기 및 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있으며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 주거 사용 및 관련 권리관계 확인이 중요합니다.
• 환금성. 베스티움은 149세대이며, 최근 동일 면적대 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격은 35,000,000원부터 50,000,000원까지 차이가 있어 개별 호실의 가격 판단에 주의가 필요합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 임승기의 전입일·점유개시일·확정일자와 보증금 50,000,000원의 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 을구 3번 임차권등기와 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 재확인하세요.
• 임차권자 중복 여부. 성명 없이 기재된 임차권자와 임승기가 동일한 임차관계인지, 별도의 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 유찰 시 낙찰가만 비교하지 말고 배당 부족으로 발생할 인수보증금을 더해 판단해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 78,000,000원은 최근 실거래 평균의 190.8%입니다. 최신 거래 45,500,000원과도 차이가 크므로 현재 가격에서 무리한 응찰은 경계해야 합니다.
• 압류·조세채권 확인. 미추홀구와 국가의 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 등기 여부와 별개로 조세채권의 배당순위 및 배당액을 확인해야 합니다.
• 가압류 변경등기 확인. 서울보증보험의 변경 전후 청구금액을 중복 합산하지 않도록 채권내역과 배당표를 대조하세요.
• 용도 및 이용상태 확인. 근린시설 용도표기와 오피스텔 이용상태, 주택임차권등기의 관계를 관련 원본 서류로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 인도 상태 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 최종 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 자료를 다시 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 실질취득은 싸지 않을 수 있다”

인천 베스티움 518호는 선순위 임차권 인수 가능성과 높은 신건 가격이 겹친 물건입니다. 임승기의 보증금 50,000,000원은 대항력을 갖춘 것으로 분석되며, 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수하게 됩니다.

신건 최저가 78,000,000원은 최근 실거래 평균 40,890,833원의 190.8%입니다. 가격이 내려가더라도 2회 유찰 시나리오에서는 예상 인수액을 포함한 실질취득비용이 51,298,560원으로 계산되어 최근 평균 시세보다 높습니다.

단지 평균 유찰 횟수도 3.3회로, 신건부터 높은 가격을 감수할 근거가 부족합니다. 무엇보다 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 단순한 유찰 횟수보다 실질취득비용이 실제 시장가격보다 충분히 낮아지는지가 중요합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 권리는 확인이 필요하고, 신건 가격은 최근 시세를 크게 초과하며, 유찰 후에도 임차보증금이 실질적인 가격 하한으로 작용합니다. 현재 회차는 입찰 보류가 합리적이며, 향후 가격 변화와 임차보증금 인수 여부를 함께 재검토해야 합니다.