인천지방법원 2025타경511847. 인천 남동구 구월동의 삼성빌라 C동 201호입니다. 1988년 12월 사용승인을 받은 벽돌조 3층 다세대주택의 2층에 위치하며, 임차권등기에 표시된 면적은 37.83㎡입니다. 전체 6세대의 소규모 다세대주택으로, 현재 소유자는 김상일입니다. 소유자는 2019년 12월 26일 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 등기상 당시 거래가액은 89,000,000원입니다.

경매를 신청한 채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 84,898,630원입니다. 말소기준권리는 2025년 8월 26일의 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤에 등기된 국민건강보험공단 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 2023년 10월 25일 등기된 주택임차권은 이보다 앞섭니다. 따라서 원래라면 인수 가능성을 검토해야 하는 권리입니다.

이번 사건의 핵심 반전은 해당 선순위 임차권등기에 대한 말소동의 확약서입니다. 그 덕분에 등기된 80,000,000원 보증금 자체를 매수인이 추가로 부담한다고 계산하지는 않습니다. 다만 그 확약이 다른 명의의 임차인까지 일괄적으로 보호하는 것은 아닙니다. 결국 낙찰 전 확인해야 할 문제는 각 점유자의 실제 임대차관계와 보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 과거 한국주택은행의 5,900,000원 근저당권은 2019년 4월 18일 이미 말소됐습니다. 충청은행 가압류 역시 1998년 12월 7일 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 가장 중요하게 볼 것은 오래된 근저당이 아니라 말소기준일 전에 성립한 주택임차권등기와 전입·점유 관계입니다.

② 임차인 분석 — 중복 승계를 제외해도 확인할 명의가 많다

현황조사 및 매각물건명세서에는 모두 6개 명의가 나타납니다. 이 중 한국토지주택공사는 FANG YANGNYU의 보증금에 관한 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 별도 보증금을 더하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차인으로 분류된 명의는 5명입니다. 다만 일부 이름이 불완전하게 표시되어 있어 실제 독립 임대차계약이 5건인지, 동일한 권리관계가 중복 기재됐는지는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 전입일만으로 확정할 수 없습니다. 주택의 인도·실제 점유·임대차계약·보증금 및 대항요건의 유지 여부까지 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 명의는 선순위 전입만으로 대항력이 확정된 것으로 처리하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 1억원이 싸다는 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 100,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다. 소유자가 2019년 12월 취득할 당시의 등기상 거래가액은 89,000,000원이지만, 이는 과거 개별 거래이며 현재 시세를 판단하는 기준으로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가를 확인할 수 없는 상태에서 감정가 100,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 6세대 규모의 오래된 다세대주택은 개별 건물 상태와 매수 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있어 감정가만을 신뢰한 가격 판단은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

감정가 전액인 100,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,200,000원을 제외하고, 선순위 임차보증금 승계 신고분에 80,000,000원, 경매신청채권자 서울보증보험 주식회사에 17,800,000원이 배당되는 구조입니다.

신청채권자의 청구금액은 84,898,630원으로, 이 배당 가정에서 67,098,630원이 미배당됩니다. 다만 경매신청채권의 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 신청채권자에게 배당되지 못한 금액이 그 자체로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

배당액은 집행비용을 매각가의 약 2.2%로 추정하고, 선순위 보증금 80,000,000원의 우선배당을 가정한 계산입니다. 실제 배당은 확약의 효력, 배당절차, 당해세·최우선변제 및 다른 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 배당표에 표시된 승계분은 별도 임차인의 보증금을 추가로 합산한 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없는 경우와 반드시 구분

이 사건은 신건 최저가가 100,000,000원이지만 1회 유찰 시 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 중요한 것은 가격이 내려갈수록 등기된 선순위 보증금의 미배당 가능성이 커진다는 사실입니다.

확약 전 인수 추정은 선순위 임차권이 그대로 유지된다는 가정에서 산정한 금액입니다. 집행비용은 각 매각가의 약 2.2%를 반영합니다. 실제 적용 시에는 제출된 말소동의 확약서에 따라 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다른 명의의 미확정 보증금, 취득세, 명도비용 등은 위 취득액에 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 구월4동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 1988년 12월 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 벽돌치장쌓기 외벽, 몰탈 위 벽지 내벽, 샷시 창호 구조이며 급배수·위생·난방설비를 구비하고 있습니다.
• 대지. 토지면적은 199.7㎡이고, 장방형의 평탄한 토지입니다. 건물 동측으로 세로와 접합니다. 토지 전체 면적을 해당 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 외국인 등 대상, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 확인되므로, 매각기일 기준 실제 규제 적용 여부는 다시 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,201,000원입니다. 건물 감정가나 해당 호실 전체 시세와 직접 비교하는 가격은 아닙니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 노후 건물의 누수·배관·외벽·공용부분 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 6세대 소규모 다세대주택이므로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 최근 거래가격과 매수 수요 검증이 중요합니다.
• 임대 특성. 민간임대주택으로 등록된 이력이 있으며 2022년 12월 6일 관련 등기가 접수됐습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준과 관련된 등기 내용 및 매각 이후 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확보. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상이 을구 3번 주택임차권등기인지, 말소 조건과 효력은 무엇인지 확인하세요. 해당 인수 0원 판단은 이 확약의 유효한 이행을 전제로 합니다.
• 임차인 명의 대조. FANG YANGNYU, LI ZHENGAN, CHI PEUUN의 점유관계와 '주식회', '한국토'로 표시된 명의의 정확한 전체 명칭을 확인하세요. 이름이 일부만 표시된 신고는 중복 여부부터 판단해야 합니다.
• 보증금 원본 확인. 대항력 가능성이 있는 명의에 대해 임대차계약서, 확정일자, 실제 지급 보증금, 보증금 반환·대위변제 내역을 확인하세요. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액의 상한을 정할 수 없습니다.
• 우선변제 및 배당요구 확인. 특히 '주식회' 명의의 2019.07.18 확정일자와 2025.08.25 배당요구 내역이 어느 권리자와 연결되는지 확인해야 합니다. 배당으로 소멸하는 권리와 잔액 인수 가능 권리를 구분해야 합니다.
• 보증금 중복계상 금지. 한국토지주택공사 명의 80,000,000원은 FANG YANGNYU 관련 대위·승계 신고로 표시되어 있습니다. 별도 80,000,000원 보증금이 하나 더 존재하는 것으로 합산하지 마세요.
• 매각물건명세서 최종 대조. 임차권 인수 관련 문구, 확약서, 점유자 관계, 배당요구 내역을 최신 명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 인근의 유사한 다세대주택에서 면적·층·연식·건물 상태가 비슷한 최근 실거래를 비교하세요. 2019년 소유권 거래가액만으로 현재 100,000,000원의 가격 적정성을 평가해서는 안 됩니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 미납 공용관리비 및 수선비용을 확인하세요. 명도와 공용부분 관리비는 등기상 권리 소멸과 다른 문제입니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 임대사업자 등록, 의무임대기간, 경매 후 관련 등기 및 행정절차의 처리 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 최종 자금계획. 취득대금뿐 아니라 추가 인수 가능 보증금, 취득세, 명도비용 및 건물 보수비를 반영하세요. 확약 밖 임차인 문제가 해소되기 전까지는 최저매각가를 최종 취득비용으로 확정하지 마세요.

맺으며 — “임차권 하나의 말소 확약이 모든 위험을 없애지는 않는다”

이 사건은 표면상 감정가와 최저가가 모두 100,000,000원인 소규모 다세대주택입니다. 그러나 권리분석에서는 단순한 신건이 아닙니다. 말소기준권리 이전에 80,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 해당 권리에 대해서는 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 그 결과 이 임차권 자체의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

하지만 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 다른 명의의 임차관계는 모두 해결됐다고 볼 수 없습니다. 특히 선순위 대항력 가능성이 있는 3명의 보증금과 대항력 판정이 미상인 1명의 권리관계가 핵심 불확실성입니다. 동일인·동일 채권의 중복 기재인지까지 확인되지 않으면 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 현재의 감정가 100,000,000원이 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 6세대 규모의 오래된 다세대주택이라는 환금성 특성까지 고려하면 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 적극적인 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

결론은 '확약 대상 권리는 해소, 나머지 임차인과 가격 판단은 보류'입니다. 우선순위는 유찰을 기다리는 것이 아니라 확약서의 효력과 다른 임차인의 독립 보증금·대항력 관계를 확인하는 일입니다. 그 관계가 정리되기 전에는 낮은 낙찰가도 낮은 실질취득액을 보장하지 않습니다.