인천지방법원 2025타경511921. 인천 서구 공촌동 은성파크빌 비동 3층 301호, 면적 55.635㎡의 다세대주택입니다. 소유자 권철승 씨가 2019년 11월 매매계약을 체결하고 2020년 1월 100,000,000원에 소유권을 이전받은 물건으로, 이후 국세 압류와 지방세 압류가 설정됐습니다. 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했으며 청구액은 109,767,342원입니다.

이 물건의 권리분석은 근저당권보다 임차권등기와 말소동의 확약서가 핵심입니다. 말소기준권리는 2022년 8월 25일 국(평택세무서장)의 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 임차권등기에 나타나는 주민등록일은 2022년 5월 31일, 점유개시일은 2022년 6월 3일입니다. 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기가 2024년에 설정됐다는 이유만으로 보증금 인수위험을 무시하면 안 됩니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재되어 있습니다. 그 확약이 해당 권리의 말소 및 인수위험 해소에 유효하게 적용된다면 107,000,000원 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 문제는 확약으로 해결되지 않은 다른 임차인들의 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임대차가 핵심

현재 소유자 권철승 씨의 취득 이후 최초 핵심 압류는 2022.08.25 국의 압류입니다. 그 뒤 설정된 2025.05.13 인천광역시 서구 압류와 2025.09.08 서울보증보험 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 국민생명보험·국민은행·군산반석신용협동조합의 근저당권도 등기부상 이미 말소됐습니다.

하지만 형식적인 임차권등기 말소와 임차인의 대항력은 구분해야 합니다. 을구 7번 임차권등기는 2024.07.15에 설정됐어도, 그 기초가 되는 확정일자·주민등록·점유는 말소기준일보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수 문제로 연결될 수 있는 선순위 임대차 구조입니다.

② 임차인 분석 — 승계 중복신고와 실제 임차인 구분

임차관계를 읽을 때 가장 중요한 점은 한국토지주택공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않는 것입니다. 이 명의의 107,000,000원은 보증금 대위·승계에 관한 신고로 분류됩니다. 별도로 기재된 실제 임차인은 한국토지와 주식회사, 2명이며, 두 명 모두 전입일과 보증금 등이 미상입니다.

입찰 전에는 말소동의 확약서 원본의 문구, 적용 대상, 말소 이행조건을 확인해야 합니다. 특히 승계 보증금의 원권리자와 별도로 기재된 한국토지·주식회사의 관계를 정리하고, 동일 임대차의 중복 표기인지 독립된 임대차인지, 각각의 실제 점유와 배당관계를 확인해야 합니다. 현재로서는 이 두 명의 보증금을 임의로 추정하거나 합산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 95,000,000원

은성파크빌의 동일 면적대 실거래는 총 4건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 95,000,000원 1건입니다. 2022년 거래 115,000,000원이 포함된 전체 평균 100,750,000원만 기준으로 삼으면 현재 가격 수준이 실제보다 높게 평가될 수 있습니다.

최저가 117,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 116.1%, 최근 12개월 평균 대비 123.2%입니다. 최근 거래 기준으로는 22,000,000원 비싼 가격입니다. 최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세도 -7.5%로 하락 방향입니다.

2026년 3월 거래는 2층, 경매 물건은 3층이므로 층 차이를 고려할 필요가 있지만, 이를 근거로 22,000,000원의 가격 차이를 정당화할 수는 없습니다. 특히 최근 거래 표본이 1건뿐이고 단지 자체가 16세대 규모이므로 시세 추정의 불확실성도 큰 편입니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

현재 회차 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 한국토지주택공사 명의 승계 보증금에 107,000,000원을 배당한 뒤, 잔액을 신청채권자인 서울보증보험에 배당하는 계산입니다.

집행비용 2,438,000원은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 다른 임차인의 미확인 권리는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 승계 보증금은 중복 계상하지 않았습니다.

이 예상배당에서 서울보증보험의 미배당 청구액은 102,205,342원입니다. 이는 신청채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이지, 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다. 또한 현재 회차에서는 107,000,000원 승계 보증금이 전액 배당되는 계산이므로 해당 권리의 미배당 잔액도 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 다르다

이 물건은 선순위 대항력 있는 임대차 보증금과 말소동의 확약서가 함께 존재합니다. 따라서 확약 적용 전의 인수액 계산과 확약 적용 후의 실질취득액을 분리해야 합니다.

확약 전 인수액 15,484,800원·33,867,840원은 회차별 배당·인수 시뮬레이션 값입니다. 확약이 유효하게 이행되는 경우 을구 7번 임차권등기 관련 실질 인수는 0원으로 평가했습니다. 취득 기준액에는 취득세·명도비·관리비 및 다른 임차인의 미확인 인수액이 포함되지 않았습니다.

1회 유찰 가정 최저가 93,600,000원은 최신 거래 95,000,000원보다 낮아지는 구간이지만, 가격 차이가 크지 않고 거래 추세는 하락 중입니다. 확약 밖의 인수 가능성과 물건 표시 불일치까지 고려하면 1회 유찰만으로 안전한 매입 기회라고 결론 낼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공촌초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1997.05.27 준공된 16세대 규모 은성파크빌입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지와 도로. 사다리형 평지의 다세대주택 부지입니다. 남측 약 6m, 북측 약 8m 포장도로에 접하며, 토지면적은 725.6㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 연희3 지구단위계획구역 관련 지역입니다. 과밀억제권역·중점경관관리구역 등 제한사항이 있으며 공시지가는 1,080,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 동일 면적대 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래가 1건이므로 매각 시 매수 수요와 가격을 예측하기 어렵습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없지만, 별개의 문제로 호실의 현황·도면상 위치가 불일치합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 확약서가 을구 7번 임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 이행 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 2명의 신원·권리 확인. 한국토지와 주식회사로 기재된 임차인의 전입일, 확정일자, 보증금, 점유관계 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 없다고 전제하면 안 됩니다.
• 승계 보증금 중복 계산 방지. 한국토지주택공사의 107,000,000원은 보증금 대위·승계 신고입니다. 원임대차와 승계 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 301호·302호 현황 확인. 건축물현황도, 감정평가서의 건물개황도, 집합건축물대장, 현장 출입문, 실제 점유 공간을 대조해야 합니다.
• 입찰가 상한 재산정. 최근 거래 95,000,000원과 하락 추세 -7.5%를 기준으로 판단해야 합니다. 현재 최저가 117,000,000원은 최근 시세 이상입니다.
• 배당·세금 재확인. 국 및 인천광역시 서구의 압류가 있으며, 세금의 우선순위와 배당액은 단순 등기순서만으로 확정할 수 없습니다. 당해세와 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 현재 실거주자와 인도 대상 공간, 임차권등기 말소 이후 점유관계 및 인도명령·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납, 수리비, 취득비용, 명도비 등 실제 취득 과정에서 발생할 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 말소동의 확약서 및 최신 실거래 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재지만, 신건 가격은 아니다”

이 사건의 긍정적인 요소는 분명합니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 임대차의 107,000,000원 승계 보증금에 관해 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점입니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 주된 임차권등기 관련 인수 부담은 실질 0원이 됩니다.

그러나 그것만으로 안전한 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 확약 밖의 실제 임차인 2명은 전입과 보증금이 확인되지 않았고, 법적 매각대상과 현장 호실 표시도 301호·302호로 불일치합니다. 권리와 목적물 확인이라는 기본 단계에서 해결할 사항이 남아 있습니다.

가격 측면에서는 판단이 더 명확합니다. 최저가 117,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 95,000,000원보다 22,000,000원 높습니다. 최근 거래 대비 123.2%이고, 거래 추세 역시 -7.5%로 하락하고 있습니다. 게다가 16세대 소규모 다세대주택이어서 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 우선 확약의 실제 효력, 미상임차인들의 권리, 301호·302호 일치 여부를 명확하게 확인해야 합니다. 그 이후에도 현재 최저가가 최근 실거래 시세를 크게 웃돈다는 점은 변하지 않습니다. 확약으로 주된 인수위험이 해소된다는 사실과, 합리적인 가격에 취득할 수 있다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 낮은 입찰가보다 먼저 해결해야 할 권리·현황 문제가 있는 다세대 경매입니다.