* 을구 9번 주택임차권등기의 최신 계약 보증금은 110,000,000원입니다. 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 조건에서 해당 권리의 실질 인수를 0원으로 보았습니다. 확약 미이행 시 미배당 보증금 인수 문제가 남을 수 있으며, 확약 대상이 아닌 임차인의 권리까지 소멸한다고 볼 수는 없습니다.
인천지방법원 2025타경512771. 인천 가정동의 다세대주택, 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 46.53㎡이고, 감정가와 최저매각가가 모두 125,000,000원인 신건입니다. 소유자는 이정애 씨로, 2022년 5월 10일 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 165,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했고, 2025년 9월 26일 경매개시결정이 등기됐습니다.
일반적인 경매라면 말소기준권리 이후에 설정된 담보권과 압류가 매각으로 사라지는지만 살펴보면 됩니다. 그런데 이 물건은 다릅니다. 2024년 2월 14일 설정된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 2025년 강제경매보다 먼저 존재합니다. 매각물건명세서에도 매수인 인수 대상 권리로 명시되어 있습니다. 다행히 말소동의 확약서가 있지만, 등기상 인수권리와 실제로 부담할 금액을 구분해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 526-37, 4층 401호 등기상 도로명주소: 가경주로10번길 2-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.53㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물명 / 규모 | 루원씨티빌102동 · 7세대 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 드라이비트 외벽 등 |
| 사용승인 | 2010.05.24 |
| 소유자 | 이정애 (2022.05.10 소유권이전 · 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 112,928,711원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2025.09.26 · 갑구 18번 강제경매개시결정 |
| 선순위 주택임차권 | 2024.02.14 · 을구 9번 · 한국토지주택공사 |
| 임차권 말소확약 | 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 등장한 임차권
과거에 설정된 광명동부새마을금고, 인천서부새마을금고, 신한은행의 근저당권은 각각 등기상 말소된 상태입니다. 종전 가압류·압류 및 이전 경매개시결정 역시 이미 말소되었습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 과거 담보권이 아니라 현재 남아 있는 을구 9번 주택임차권등기입니다.
임대차계약일은 각각 2020.02.13과 2022.01.25, 확정일자는 2020.02.14과 2022.01.26입니다. 하지만 임차권등기상 주민등록일과 점유개시일은 기재되어 있지 않습니다. 따라서 확정일자가 있다는 사실만으로 대항력 또는 배당순위를 확정할 수 없습니다.
다만 임차권등기 명의인은 한국토지주택공사이고 확약서 제출자는 서울보증보험 주식회사라는 점에 주의해야 합니다. 확약서의 구체적인 효력 범위와 제출자의 권한, 실제 말소에 필요한 절차를 확인해야 합니다. 단순한 말소동의 사실만으로 모든 임차인의 대항력 포기까지 확정된다고 볼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 별도
임차관계에는 한국토지주택공사의 보증기관 대위·승계 신고와 실제 임차인으로 분류된 한국토지, 주식회사가 함께 나타납니다. 한국토지주택공사 신고를 별도의 실제 임차인으로 더하지 않으며, 보증금도 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 9번 주택임차권등기 |
90,000,000원 → 110,000,000원 |
확인 필요 전입·점유일 미상 |
확인 필요 확정일자 기재 |
대위·승계 중복 합산 금지 |
| 한국토지 주거 · 실제 임차인 분류 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 주식회사 주거 · 실제 임차인 분류 |
500,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 2022.01.26 확정일자 |
실제 임차인 |
실제 임차인 2명으로 분류합니다. 한국토지주택공사의 대위·승계 기재는 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 한국토지와 주식회사는 표기된 명칭 그대로이며, 전입일·점유개시일 등 대항력 판단에 필요한 사항은 추가 확인이 필요합니다.
확약 밖: 실제 임차인으로 분류된 한국토지와 주식회사 — 대항력·우선변제·미배당 보증금 인수 가능성 미확정.
한국토지의 보증금은 미상이므로 별도의 인수 위험액을 확정 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 기준가보다 낮지만 하락 추세가 문제
이 물건의 실거래 비교 자료는 루원씨티빌102동의 2건입니다. 전체 거래 평균은 146,500,000원이지만, 여기에는 2022년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균만으로 현재 경매가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 45.00㎡ | 1층 | 128,000,000원 |
| 2022.03 | 46.53㎡ | 4층 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 146,500,000원 |
| 최근 기준 평균 | — | 1건 | 128,000,000원 |
| 신건 최저가 | 46.53㎡ | 4층 | 125,000,000원 |
전체 실거래 평균 146,500,000원과 비교하면 최저가가 낮아 보입니다. 하지만 최신 거래로 제시된 2024.06 실거래 128,000,000원을 기준으로 보면 최저가 비율은 97.7%입니다. 즉, 비교 기준보다 3,000,000원 낮은 수준에 불과합니다.
더 중요한 것은 거래 추세입니다. 과거 거래 대비 최근 가격 변동률이 -22.4%로 하락 추세를 나타냅니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
확약 대상 임차권의 실질 인수가 0원이고 다른 임차인의 인수액도 없다는 조건에서 최저가 기준 실질취득액은 125,000,000원입니다. 그러나 확약 밖 임차인의 인수액은 미확정이므로, 최종 실질취득액이 125,000,000원으로 확정되었다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,550,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 112,928,711원 | 112,928,711원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 9,521,289원 |
위 표는 집행비용·신청채권자 청구금액·소유자 잔여액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 을구 9번의 선순위 권리관계 및 기타 임차인의 실제 배당권리가 반영되지 않았으므로, 소유자 잔여 9,521,289원이 실제로 발생한다고 확정할 수 없습니다. 배당상 미반영된 임차보증금을 인수액 0원으로 간주해서도 안 됩니다.
⑤ 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 임차권 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 125,000,000원 | 0원 | 확약분 0원* 기타 미상 |
| 1회 유찰(80%) | 100,000,000원 | 15,128,711원 | 확약분 0원* 기타 미상 |
| 2회 유찰(64%) | 80,000,000원 | 34,768,711원 | 확약분 0원* 기타 미상 |
채권 미배당은 서울보증보험 주식회사의 청구금액 기준 단순 계산이며 매수인이 그 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 임차보증금의 인수 여부는 별도입니다. *확약 대상 임차권의 실질 인수 0원은 말소확약의 유효한 이행을 전제로 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 신현동 소재 신현초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택 등 공동주택이 분포하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건 역시 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2010.05.24입니다. 기본 위생설비와 급배수설비 등이 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지면적은 205.8㎡이고, 공시지가로 제시된 금액은 1,506,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 9m 내외 도로에 접하며, 토지의 형상은 세장형으로 평가되었습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태는 추정에 따른 평가이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대주택으로, 아파트 대단지에 비해 거래 표본이 적습니다. 확인된 실거래도 2건에 불과하고 거래가격 하락 추세가 나타나므로 매각·재매도 가격을 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 9번 말소확약 원본. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 권리를 말소하는지, 한국토지주택공사 명의 임차권등기까지 완전히 정리되는지 확인하세요.
- 대항력 포기 범위. 말소동의와 대항력 포기는 동일한 개념이 아닙니다. 임차권등기 말소 외에 보증금 반환채무와 대항력 주장 가능성까지 해소되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 2명. 한국토지와 주식회사의 전입일, 실제 점유자, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유관계를 확인하세요. 특히 보증금 미상 임차인은 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 보증기관 승계 중복. 한국토지주택공사의 90,000,000원·110,000,000원은 계약별 보증금 기재입니다. 이를 합산하거나 실제 임차인의 보증금과 중복 계산하지 마세요.
- 배당표 재검증. 단순 예상배당의 소유자 잔여 9,521,289원은 선순위 임차권, 세금 및 임차인 우선변제가 반영될 경우 달라집니다. 최종 배당순위를 확인하세요.
- 시세의 최신성. 비교 기준 거래가 2024.06에 머물러 있습니다. 2026년 매각 시점의 유사 면적·층수 거래와 실제 매물가격을 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모와 적은 거래 표본을 감안하여 향후 재매도 가능성, 내부 수리비 및 실제 주거 수요를 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도명령·명도 절차, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 부분을 점검하세요.
- 주소 및 목적물 대조. 소재지의 행정구역 표기 차이와 동·호수, 도로명주소를 등기부·건축물대장·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
맺으며 — “말소확약이 있어도, 권리분석이 끝난 것은 아니다”
이 물건은 신건 최저가 125,000,000원으로 최근 기준 거래가격 128,000,000원보다 낮습니다. 하지만 기준 거래는 2024년 자료이며, 과거 대비 가격 추세도 -22.4%로 하락하고 있습니다. 따라서 가격이 낮다는 이유만으로 적극적인 매수 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리 측면에서는 을구 9번 주택임차권등기의 최신 보증금 110,000,000원이 가장 중요한 검토 대상입니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권에 관한 실질 인수를 0원*으로 평가할 수 있지만, 이는 확약의 효력과 실제 말소가 확보된다는 조건에 따릅니다.
특히 확약 밖에 대항력 가능·미상 임차인 2명이 남아 있고, 일부 보증금도 확정되지 않았습니다. 이 때문에 최종 실질취득액과 명도 부담을 아직 확정할 수 없습니다. 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면, 신건에서 가격만 보고 접근하기에는 위험이 큽니다.
결론은 권리 확인 우선, 신건 입찰은 신중. 을구 9번 말소확약의 효력과 나머지 임차인들의 인수 여부가 명확해진 이후에야 매수가격을 판단할 수 있습니다. 권리가 완전히 정리되더라도 하락하는 거래 추세와 오래된 실거래 기준값을 감안해 가격에는 충분한 여유가 필요합니다.
* 말소확약이 유효하게 이행되는 조건에서 을구 9번 주택임차권의 실질 인수액을 0원으로 보았습니다. 확약이 이행되지 않는 경우 최신 기재 보증금 110,000,000원에 관한 미배당 인수 위험을 별도로 검토해야 하며, 다른 임차인에게 동일한 확약 효과가 자동 적용되지는 않습니다.
